房地產項目工程管理存在的主要問題及應對措施

叢慧芳

福建廈門（361000）

房地產項目工程管理存在的主要問題及應對措施

叢慧芳

福建廈門（361000）

通過介紹房地產項目工程管理中存在的問題。分析探討了工程企業(yè)如何嚴格把控制量成本，作好工程管理，建設優(yōu)質的建筑工程的應對措施，以獲得最大化利益。

房地產；工程管理；存在問題；應對措施

1 房地產項目工程管理中存在的問題

1）設計管理

項目的設計階段是項目工程建設進程中的先決步驟，對于項目工程建設的順利開展起著至關緊要的作用。古語云，九層之臺，起于壘土。設計管理作為一個基礎環(huán)節(jié)，對于整個項目的運作來說相當重要。未有效進行優(yōu)化的設計可能會在工程進度、項目成本、人力成本等方面造成一定的損失。不合理的設計將在后期的施工過程中產生大量的設計變更，嚴重影響工程進度與造價，例如，未對項目品質提升起到作用的個性設計（有施工難度、無實用功能）、對基地地質情況了解不準確、未經優(yōu)化的施工圖紙（含鋼量未合理優(yōu)化）等。

2）成本管理

成本管理是一個龐大而又復雜的過程，因此，投資方在進行投資時應重視對工程成本的控制力度。對造價信息的嚴格把控，能為建筑工程的有效建設節(jié)約成本，也能激發(fā)建筑設計團隊有效利用資金設計節(jié)能建筑，達到最大利益[1]。競爭激烈的市場要求工程企業(yè)逐漸提高自身的綜合實力，加強對建筑工程的優(yōu)化設計。

3）施工管理

施工管理是房地產工程建設的基礎性也是關鍵性環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)中的團隊招標、地基處理、技術配備、人員考核等方面都影響著項目的工程質量。因此嚴控工程招標質量，確定合適的中標人，制定相應的施工方考核方法顯得尤為重要。當然僅僅擁有有能力的施工團隊是不夠的，開發(fā)商還應配備有豐富經驗的現場管理人員，當施工進程中遇到阻滯時能及時溝通協調提供解決措施。

4）第三方管理

監(jiān)控管理制度的健全與創(chuàng)新，監(jiān)理工作的切實到位，有利于項目工程的進度與質量建設。有效地控制施工方的各種投機取巧心理、拖沓散漫的工作態(tài)度對于提高項目工程建設的進度與質量起著重要作用。工程進度與質量得到有效地控制，也會相應的節(jié)約工程造價。

2 應對房地產項目工程管理存在問題的解決措施

2.1 前期規(guī)劃管理

1）總體規(guī)劃

①項目啟動會議

當一個項目涉及多個部門時，該項目的成功則需要有合理的規(guī)劃和統(tǒng)籌的管理，房地產項目的前期管理也是如此。一個房地產項目的運作涉及開發(fā)、營銷、設計、工程、成本、財務等多個部門的統(tǒng)籌協作,為了避免各部門目標方向不一致導致的扯皮，項目起始召開一個會議使各部門就項目運作達成一致意見，對于項目的進度管理與后期各進程中的配合協調十分重要。

②設計管理

項目的設計水平是關乎項目品質的關鍵因素，稍有差錯就會釀成不可預估的后果。開發(fā)商需要明確的基本原則有:第一必須要求設計方提高設計質量，讓設計方明確應在不違反國家各項規(guī)范的原則下，設計符合甲方認可的市場需求的產品，在設計過程中保證質與量的完善結合。第二，應組織工程及成本人員對施工圖紙進行內部審查，提出合理的優(yōu)化建議，及時對施工圖紙進行修正，利于提高項目進度與造價控制,減少后期設計變更量。該項工作應于工程招標工作啟動前完成[2]。第三，堅持創(chuàng)意設計。標準化產品加速了工程開發(fā)的進度，降低了工程的開發(fā)成本。但規(guī)模化的發(fā)展不代表機械化的產出,在開發(fā)的進程中適當增加創(chuàng)意設計的環(huán)節(jié)，有利于樹立企業(yè)的品牌形象。

③成本造價控制

工程造價信息提供的材料價格是工程設計過程中對預算結算材料的法定依據。首先，投資方與設計方應對造價信息多方面的認識與了解，有助于把握當前市場新型工程設備與材料。其次，成本造價管理要具備公正性，既要維護工程的投資商的利益,也要合理維護過程承包商的利益。最后，對于成本造價的管控不應僅針對工程結算時的核算和校驗，前期設計階段對施工圖紙?zhí)岢龊侠淼膬?yōu)化建議對工程造價的節(jié)省起著決定性的作用。

2）配合協調

房地產項目工程建設是惠及千萬民眾的福利工程，其中涉及到的環(huán)節(jié)繁雜，如政府方面的溝通工作、建設環(huán)境的調研、投資方與施工方的規(guī)劃、技術設備的配給、工作人員的專業(yè)技能、工程質量的監(jiān)管審計等。因此，在管理規(guī)劃中，要加強各部門的配合協調工作，為工程建設提供良好的環(huán)境。

2.2 現場施工管理

1）質量管理

對于房地產工程建設的質量管理工作，必須做到強硬有力,不能為牟取暴利而違背道德與法律。提升項目質量應從以下兩個方面入手:①提升人員素質。不僅要提升施工人員的專業(yè)技術水平，還要提升施工方、甲方、監(jiān)理方三方團隊的質量與道德意識。②選擇優(yōu)質的建筑材料。應在滿足規(guī)范、保證安全的前提下合理地控制材料成本，從而提高整體工程建設的質量[3]。

2）考核管理

施工過程中開發(fā)商不但可以依靠第三方（監(jiān)理）的現場管控，還可以制定自己的考核機制，總結制定相應的考核點。可根據工程的進展情況按期段（如一個月或45 d）對質量與進度兩個方面進行考核，及時溝通考核結果?？己瞬粦獌H針對施工方，還應考核甲方的現場管理人員，雙向并行考核可以避免責任的推脫，利于溝通協調。

3）變更與簽證管理

工程變更與簽證不及時不僅會影響工程進度，還會導致工程結算時的扯皮。應采取有效的措施加以解決，第一，應控制單據的產生與審批完成時間，如可以結合考核工作進行管理。第二，為了提高單據審批效率可以考慮授權給有豐富經驗的項目經理，不能事無巨細均提交高層領導。保證變更與簽證回復的及時性有利于與施工單位間的溝通與協調。

3 小結

城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，使得建筑工程的密度逐漸增大，也就使得投資商對工程建設過程的管理有了更加嚴格的要求。工程建設優(yōu)秀的、科學的管理，有利于節(jié)約建設過程的成本，實現投資商的利益最大化。企業(yè)集團對房地產項目工程管理的有效控制，也是自身綜合實力的體現。

[1]趙李華,茹建栗,馬美芳.淺談水利工程建設監(jiān)理工作存在的問題及原因分析[J].科技風,2011(03).

[2]劉一民,戰(zhàn)春秀.淺議業(yè)主在招標過程中如何控制和管理項目的工程造價[A].

[3]蔣航宇,陳建華.工程項目施工質量控制效果評價研究[J].價值工程,2011(14).