□文/劉詩文

（安徽省蚌埠市禹會區(qū)馬城鎮(zhèn)人民政府安徽·蚌埠）

房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險管理體系構(gòu)建研究

□文/劉詩文

（安徽省蚌埠市禹會區(qū)馬城鎮(zhèn)人民政府安徽·蚌埠）

房地產(chǎn)抵押評估可以為企業(yè)或個人申請抵押貸款提供有力的參考依據(jù)，使商業(yè)銀行做出正確的貸款決策，幫助借貸雙方合理地評估房地產(chǎn)的價值。但是，房地產(chǎn)評估在發(fā)展過程中暴露出的評估風(fēng)險問題對維護(hù)金融秩序和房地產(chǎn)市場秩序產(chǎn)生直接影響。本文通過對房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險管理體系的構(gòu)建，豐富了房地產(chǎn)抵押評估相關(guān)理論，為科學(xué)地、合理地確定抵押資產(chǎn)的價值提供一定的理論依據(jù)和方法上支撐。

房地產(chǎn)抵押評估；風(fēng)險管理體系；評估制度

收錄日期：2015年10月9日

一、房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險管理體系構(gòu)建原則

為了房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，要充分利用注冊房地產(chǎn)估價師的特長，充分發(fā)揮在市場起主導(dǎo)作用的股價協(xié)會，以及政府管理部門的監(jiān)督作用，使房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

（一）本著有利于房地產(chǎn)估價師的地位，提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量原則。為提高專業(yè)估價師的技能，豐富估價師的評估理論，確保房地產(chǎn)估價師在評估市場能獲取相適應(yīng)的地位，使其真正成為估價市場的主導(dǎo)者，有利于評估質(zhì)量的整體提高。

（二）本著有利于行業(yè)社會公信力提高的原則。為了使估價行業(yè)在現(xiàn)代社會能獲得較強的公信力，就要使估價體系在運行保證透明化、公開化，建立嚴(yán)格的監(jiān)督防范措施，杜絕一切不規(guī)范的行為，對于各種風(fēng)險因素，要防患于未然，建立一個良好的，值得信賴的運營體系。

二、房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險防范體系構(gòu)建目標(biāo)

房地產(chǎn)抵押價值評估的目的是保障銀行貸款資金的安全性，為維護(hù)自身的經(jīng)濟權(quán)益增添一道屏障。因此，房地產(chǎn)抵押評估目的為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)合理、準(zhǔn)確地確定貸款資金提供參考依據(jù)，保證貸款資金的安全。因此，我國應(yīng)建立標(biāo)準(zhǔn)的制度體系、技術(shù)體系和風(fēng)險管理體系，使得房地產(chǎn)評估人員在評估抵押房地產(chǎn)的價值時，對他們的行為起約束作用，給商業(yè)銀行等金融機構(gòu)提供正確決策。

三、房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險管理體系構(gòu)建內(nèi)容

（一）評估制度的建立。所謂評估制度，就是對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和從業(yè)人員進(jìn)行行為的約束和管理，以維護(hù)相關(guān)者應(yīng)有的權(quán)益，使估價市場有個良好的正常秩序。由于銀行監(jiān)管不到評估機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，使很多估價機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量低劣。在制度缺失的情況下，銀行與評估機構(gòu)、估價師之間存在著信息不對等情況。而估價機構(gòu)又不愿對其提供的服務(wù)質(zhì)量信息負(fù)責(zé)，給權(quán)益人造成的損失又不愿承擔(dān)連帶責(zé)任，許多評估機構(gòu)的注冊資金和其涉及的資金相比，有著巨大的差距，一旦出現(xiàn)問題，估價機構(gòu)也沒能力承擔(dān)這巨大的風(fēng)險責(zé)任。這就是目前我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的嚴(yán)重責(zé)任和權(quán)力不對等的狀況。房地產(chǎn)評估制度包含內(nèi)生制度和外生制度。內(nèi)生制度按重要性可劃分為兩個層次：第一個層次的內(nèi)生制度非常重要，其中包括：《房地產(chǎn)評估操作規(guī)范》、《房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)等級制度》、《房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育制度》、《房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)程》、《房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)承接與收費制度》、《房地產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》；第二個層次的內(nèi)生制度的影響程度較低，其中包括：《房地產(chǎn)估價師考前培訓(xùn)制度》、《房地產(chǎn)評估機構(gòu)年檢制度》、《房地產(chǎn)評估復(fù)審制度》。外生制度指的是制定統(tǒng)一的我國《房地產(chǎn)評估法律法規(guī)》，確定我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的基本制度和管理體制。因此，我們需要健全房地產(chǎn)抵押評估法律政策，不僅約束評估人員的行為，還要對評估機構(gòu)（其中包括對評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)形式和設(shè)立）產(chǎn)生一定的制約。

（二）風(fēng)險管理體系的建立

1、房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力分析。在對被抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)難易程度的研究過程中，我們發(fā)現(xiàn)，按照待估房地產(chǎn)的難以性可以把被抵押資產(chǎn)分為三類，分別為易變現(xiàn)資產(chǎn)、不易變現(xiàn)資產(chǎn)、易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)之間。用不同的評估思路對待這三類被抵押資產(chǎn)，是一種很好的評估抵押資產(chǎn)價值的辦法，下面我們就這一思路出發(fā)進(jìn)行探討：

（1）易變現(xiàn)資產(chǎn)。易變現(xiàn)的資產(chǎn)是指位于繁華地段的酒店、餐館、商品房等，這類房地產(chǎn)適用目前的評估方法和評估理論。因為我們能在接近的房地產(chǎn)交易市場里，收集到房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)和客觀的收益情況。因此，我們在對這類房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，可以用公開市場假設(shè)，用兩種以上不同的評估方法計算出該評估資產(chǎn)的市場價值。

（2）不易變現(xiàn)資產(chǎn)。由于不易變現(xiàn)資產(chǎn)的可比變現(xiàn)實例比較少，交易市場中資產(chǎn)存在個性，因此在評估不易變現(xiàn)資產(chǎn)時，我們不能夠采用公開市場的設(shè)施。不易變現(xiàn)資產(chǎn)的評估目前還在探討，筆者在房地產(chǎn)評估實踐的過程中傾向這種作法。如果評估對象的使用功能較為單一且與房地產(chǎn)的整體價值不相分離，在單獨抵押時可以考慮按無使用價值來評估，把該房地產(chǎn)所屬的土地按照最高最佳使用原則評估。土地的估價方法可使用基準(zhǔn)地價調(diào)整法和現(xiàn)行市價法，房產(chǎn)的估價方法可采用成本法計算出該房產(chǎn)的殘余價值。具體的做法為：采用成本法估算出該房產(chǎn)的積算價值，取得0%～30%的系數(shù)可作為該房產(chǎn)的殘余價值，在該房地產(chǎn)的評估報告里，一方面要提供該房屋的殘余價值、土地最高最佳使用價值；另一方面我們可以從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的角度計算出該房地產(chǎn)持續(xù)收益價值。這種作法既給商業(yè)銀行提供抵押房產(chǎn)的價值參考又對企業(yè)的資信能力更直觀的了解。

（3）易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)。易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的類型在實際的評估活動中最難處置，這類房地產(chǎn)的交易價值一般來說低于采用成本法計算出的該房地產(chǎn)積算價值，其該房地產(chǎn)的交易價值是積算價值的30%～100%。易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的特征是具有一定市場存在，在房地產(chǎn)交易市場上存在一些零星的實例，由于該類房地產(chǎn)交易實例的可比性差，并且多數(shù)交易實例是在拍賣處置的情況下得出的非正常價值，基本上是不具備現(xiàn)行市價法的使用前提。多數(shù)情況下易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的收益情況不理想，收益價值偏低，因此筆者認(rèn)為，這類房地產(chǎn)也可以使用房、地分估的辦法進(jìn)行評估，土地的評估可以按照最高最佳使用用途，采用現(xiàn)行市價法和基準(zhǔn)地價調(diào)整法，房屋的評估可以按照成本法得出積算價值以后，乘以變現(xiàn)系數(shù)，計算出這類房地產(chǎn)的預(yù)期變現(xiàn)價值。

2、房地產(chǎn)抵押項目客戶資信評估。對客戶進(jìn)行資信評估時，要考察債務(wù)人、項目主要負(fù)責(zé)人的財務(wù)情況、經(jīng)營狀況、信用情況。全面分析客戶的資信情況，近幾年項目借款人經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展情況，調(diào)查客戶主營業(yè)務(wù)的開發(fā)量、竣工量、竣工產(chǎn)品合格率、銷售率、優(yōu)良率。調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近幾年的銷售成績，在行業(yè)中的競爭地位、競爭能力。調(diào)查和評估該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前規(guī)劃項目、房地產(chǎn)開發(fā)速度、在建工程開發(fā)規(guī)模。

根據(jù)客戶對有關(guān)信用評級的相關(guān)要求，對債務(wù)人及其項目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行資信評估。在此基礎(chǔ)上，從債務(wù)人的房地產(chǎn)抵押評估報告中摘取相關(guān)內(nèi)容，分別列示出企業(yè)的經(jīng)營狀況、評信情況、財務(wù)情況等。

在對房地產(chǎn)貸款項目評估過程中，分析房地產(chǎn)項目關(guān)聯(lián)人之間所有權(quán)和其他方對該房地產(chǎn)項目的控制關(guān)系，根據(jù)各個關(guān)系描繪出完整的樹形圖，相應(yīng)的做出文字說明。

3、房地產(chǎn)抵押措施評估。在進(jìn)行抵押資產(chǎn)措施評估的過程中，需要對房地產(chǎn)抵押人、抵押資產(chǎn)、抵押資產(chǎn)價值等方面進(jìn)行評估審查。

在對房地產(chǎn)抵押人審查方面，審查抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件上的所有權(quán)人是否與房地產(chǎn)抵押人一致，房地產(chǎn)抵押是否依法經(jīng)有關(guān)機構(gòu)批準(zhǔn)，以集體資產(chǎn)為房地產(chǎn)抵押物的，應(yīng)提供抵押人對資產(chǎn)共同占有證明及其他人同意該資產(chǎn)設(shè)定抵押的文件證明。

在對抵押資產(chǎn)審查方面，審查抵押資產(chǎn)是否具有容易變現(xiàn)、堅固耐用、價值穩(wěn)定的特征、是否符合我國《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，是否將房產(chǎn)的部分做過抵押。

在對抵押資產(chǎn)評估方面，審查評估報告是否合法、客觀、科學(xué)；審查評估資產(chǎn)與抵押房地產(chǎn)在品種和數(shù)量上是否相符；審查待估房產(chǎn)的被抵押期間是否在有效的評估時間內(nèi)，是否與該房產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日相近。依據(jù)審查結(jié)果，計算待評估房產(chǎn)的抵押率，判斷其合理性。一般來說，抵押率不宜超過70%。

四、總結(jié)

目前，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)存在一些問題，對資產(chǎn)評估領(lǐng)域的發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙。因此，通過制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)價格評估制度及建立完善的風(fēng)險管理體系，用制度約束評估人員的行為，這將對整個房地產(chǎn)評估業(yè)有重大的意義，極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。希望我國今后能加強對房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險防范體系的構(gòu)建，使得抵押房地產(chǎn)的評估值朝著更專業(yè)更精細(xì)的方向發(fā)展。

［1］黃無非.我國住房抵押貸款的風(fēng)險管理［D］.西安建筑科技大學(xué)，2012.

［2］石青海.土地抵押評估常見問題及建議［J］.技術(shù)與市場，2011.4.

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