房地產(chǎn)稅改革：基于財(cái)政改革整體性與受益原則的制度設(shè)計(jì)

胡學(xué)奎

（揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院，江蘇 225009）

一、引言

從理論上講，分稅制財(cái)政體制的有效運(yùn)行依賴于三駕馬車的機(jī)制構(gòu)造，即其運(yùn)行是在多層政府體制中通過政府間支出職責(zé)劃分、政府間財(cái)權(quán)劃分和政府間轉(zhuǎn)移支付制度的機(jī)制構(gòu)造來帶動(dòng)整個(gè)財(cái)政體制運(yùn)作的。由此來看，關(guān)于地方稅系建設(shè)問題的討論只有置于分稅制財(cái)政體制框架中才是合適的。討論地方稅系建設(shè)問題不能就稅收而言稅收，只有在弄清和明確了地方稅系在分稅制財(cái)政體制框架中的基本體制定位以后，討論地方稅系建設(shè)的相關(guān)問題才有實(shí)際意義。

毋庸諱言，由于我國政府層級(jí)劃分、政府間支出職責(zé)劃分以及政府間財(cái)政關(guān)系穩(wěn)定性等問題至今沒有得到很好的解決，當(dāng)下討論地方稅系建設(shè)問題是缺乏明確的基礎(chǔ)和前提的。那么，這種情況下，如何探討地方稅系建設(shè)問題呢？本文認(rèn)為，在缺乏基本基礎(chǔ)和前提的條件下，可先將高層級(jí)政府間的財(cái)政關(guān)系問題存而不論，而將討論重點(diǎn)放在基層政府這一層次上。因?yàn)槿{馬車的機(jī)制構(gòu)造主要涉及高層級(jí)政府間的財(cái)政關(guān)系，而基層政府的財(cái)政具有相對(duì)穩(wěn)定性，基層政府是國家治理和社會(huì)治理的基本單位，作為最低層次，與民眾的直接相關(guān)性決定了無論其上如何構(gòu)造都不能忽視其具有的基礎(chǔ)性意義。正是由于其基礎(chǔ)性意義，具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基石作用，所以當(dāng)下地方稅系建設(shè)問題的討論更適合先由基層入手。

由于我國普遍進(jìn)行了“鄉(xiāng)財(cái)縣管”和財(cái)政“省直管縣”的改革，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政事實(shí)上已不再具有一級(jí)財(cái)政的意義，市級(jí)財(cái)政也正逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘胸?cái)政，從未來改革的發(fā)展趨勢(shì)看，城市財(cái)政和縣區(qū)財(cái)政將共同構(gòu)成我國基層財(cái)政的板塊，因此，本文將以市縣（區(qū)）政府為對(duì)象討論基層政府的稅系建設(shè)問題。

二、基層政府稅系建設(shè)與基層財(cái)政改革的整體性

我國財(cái)政體制改革長(zhǎng)期以來缺乏整體性，各級(jí)政府的財(cái)政改革普遍側(cè)重收入層面，支出層面的改革推進(jìn)緩慢。這種先收入后支出的分離式單兵推進(jìn)的改革設(shè)想，其實(shí)踐結(jié)果是，不僅未能構(gòu)筑有效的倒逼機(jī)制以推進(jìn)支出改革，公共收入層面的秩序也沒有實(shí)現(xiàn)根本改觀，反而滋生出不少新的問題，公共支出層面的制約機(jī)制則不斷趨于弱化，致使整個(gè)公共分配秩序陷入復(fù)雜的混亂局面，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了很大影響。改革實(shí)踐告訴我們，任何割裂財(cái)政收支聯(lián)系的單向度改革方案和改革實(shí)踐都不可能實(shí)現(xiàn)改革的目標(biāo)。以“以支定收”的公共財(cái)政理念為指導(dǎo)，深刻把握財(cái)政收支間的密切聯(lián)系，基于財(cái)政改革的整體性要求來設(shè)計(jì)和部署改革安排，是理論和實(shí)踐的根本邏輯和必然選擇。

我國基層財(cái)政的改革問題同樣需要深刻把握財(cái)政收支間的統(tǒng)一關(guān)系，必須遵循改革的整體性要求。基于我國基層財(cái)政在支出層面改革嚴(yán)重滯后的現(xiàn)實(shí)，本文認(rèn)為，討論基層政府的稅系建設(shè)問題必須具有整體觀。這種整體觀一方面要求必須從基層政府財(cái)政收入體系的構(gòu)造角度來討論基層稅系的建設(shè)，確定其在基層財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中的地位和與其他公共融資方式之間的關(guān)系；另一方面要求必須把基層政府的稅系建設(shè)問題與基層財(cái)政支出問題密切結(jié)合起來進(jìn)行討論，通過清晰界定和規(guī)范限制稅收資金的具體用途以彰顯稅收的正當(dāng)性和合理性。公共財(cái)政“以支定收”的理念告訴我們，財(cái)政收入的獲得必須以政府承擔(dān)的支出職責(zé)為限，必須以政府承擔(dān)的支出職責(zé)為據(jù)尋求恰當(dāng)?shù)墓踩谫Y方式。稅收作為重要的公共融資方式，其具體安排也應(yīng)受制于相應(yīng)的公共支出。

由于我國基層社會(huì)發(fā)達(dá)程度較低，國家治理和社會(huì)治理的方式不同于他國，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的特殊現(xiàn)實(shí)決定了我國基層政府承擔(dān)的職責(zé)相對(duì)廣泛，因而基層財(cái)政所涉及的事項(xiàng)必然較為繁雜。在這一特定背景下，基于整體性要求的財(cái)政改革無疑不宜全面推進(jìn)，我們認(rèn)為，可行的選擇是，對(duì)基層財(cái)政支出的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)行分析歸類，以確定不同支出的合理融資方式，而后選擇適當(dāng)?shù)耐黄瓶?，分類推進(jìn)收支相統(tǒng)一的財(cái)政改革，同時(shí)實(shí)行相應(yīng)的相互獨(dú)立的專項(xiàng)分類預(yù)算制度，以強(qiáng)化硬化收支約束機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。

從基層政府稅系建設(shè)角度看，推進(jìn)收支相統(tǒng)一的基層財(cái)政改革，首先必須突破傳統(tǒng)中基于稅收整體報(bào)償性或公共報(bào)償性的過于寬泛和籠統(tǒng)的思維范式和分析范式，必須對(duì)收支對(duì)應(yīng)的組合模式進(jìn)行分類細(xì)化，改革現(xiàn)實(shí)中過于粗放的收支對(duì)應(yīng)組合的預(yù)算分類和預(yù)算管理，應(yīng)根據(jù)“受益原則”，結(jié)合基層財(cái)政具體支出項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性和技術(shù)特性，選擇適合稅收融資的項(xiàng)目，分類設(shè)計(jì)與其相適應(yīng)的專款專用意義上的稅收融資方案，而后根據(jù)基層財(cái)政收入結(jié)構(gòu)與支出結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)情況，選擇適當(dāng)?shù)耐黄瓶冢鸫瓮七M(jìn)，從而最終確立基層政府的稅系。

三、以房地產(chǎn)稅改革為突破口，先行試驗(yàn)受益原則下收支相統(tǒng)一的基層財(cái)政改革

從我國基層財(cái)政的收支現(xiàn)實(shí)來看，我們認(rèn)為基層政府的稅系建設(shè)宜選擇房地產(chǎn)稅改革為突破口，先行試驗(yàn)收支相統(tǒng)一的財(cái)政改革，以為進(jìn)一步的改革提供范例，積累經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)稅有靜態(tài)稅和動(dòng)態(tài)稅之分，所謂靜態(tài)房地產(chǎn)稅主要是指對(duì)各類經(jīng)濟(jì)主體持有的或?qū)倨鋵?shí)際支配的房地產(chǎn)所課征的稅收；所謂動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)稅是指對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和交易所課征的稅收。本文以下如無特別說明，所稱房地產(chǎn)稅指涉的都是靜態(tài)房地產(chǎn)稅。

之所以選擇房地產(chǎn)稅為突破口，主要基于以下幾點(diǎn)考慮：

第一，房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象具有可見性和非流動(dòng)性特點(diǎn)，其稅基不易隱匿、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，具有直接稅的性質(zhì)；相對(duì)于所得稅和流轉(zhuǎn)稅來說，房產(chǎn)稅稅源充分，稅收收入相對(duì)穩(wěn)定且具有一定彈性，受商業(yè)周期短期波動(dòng)的影響相對(duì)較??；實(shí)際征稅遵循有財(cái)產(chǎn)者納稅，無財(cái)產(chǎn)者不納稅，財(cái)產(chǎn)多者多納稅，財(cái)產(chǎn)少者少納稅的原則，一定程度上可對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行二次分配；房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性也決定了其社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具有明顯的區(qū)域性。

第二，從世界各國房地產(chǎn)稅實(shí)踐來看，普遍的做法和經(jīng)驗(yàn)是根據(jù)“受益原則”來設(shè)計(jì)收支相統(tǒng)一的具體制度安排。房地產(chǎn)稅的收入只能用于地方政府提供的某些公共服務(wù)，其稅負(fù)及與其相對(duì)應(yīng)的地方政府服務(wù)水平由地方居民自己決定，地方居民有意愿表達(dá)權(quán)，也可通過遷居外地行使退出權(quán)。這種做法非常值得我們借鑒，體現(xiàn)受益原則的具體對(duì)應(yīng)性較強(qiáng)的收支制度安排，其對(duì)行為主體的影響力更直接，受益者相應(yīng)的敏感度也較高，能有效解決稅收的正當(dāng)性和合理性問題，有利于我們構(gòu)筑和硬化財(cái)政收支的約束機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，有利于建立合理的財(cái)政支出績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，從而切實(shí)推進(jìn)基層財(cái)政的民主化和公共化。

第三，近些年隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展出現(xiàn)了嚴(yán)重的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，地方財(cái)政的可持續(xù)性成為一個(gè)重要問題，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)制度亟待重構(gòu)。一方面房地產(chǎn)領(lǐng)域收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)稅混雜，費(fèi)稅重復(fù)，收費(fèi)遠(yuǎn)大于稅收，大量收費(fèi)項(xiàng)目以及資金的具體使用缺乏嚴(yán)格管理和監(jiān)督，致使出現(xiàn)了以費(fèi)代稅、收費(fèi)擠占稅收的問題；另一方面我國房地產(chǎn)稅收制度改革進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)稅收制度與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不相適應(yīng)，房產(chǎn)稅制體系構(gòu)成中存在著稅種重疊、稅基狹窄、重流輕存、稅收政策相對(duì)滯后等一系列問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，特別是地方財(cái)政的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)都迫切要求及時(shí)糾正房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策短期化現(xiàn)象，重構(gòu)相關(guān)的稅費(fèi)制度。近些年來，我國中央政府和地方政府在完善房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理和改進(jìn)房屋及土地使用權(quán)的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)方面已經(jīng)開展了不少工作，這些工作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)制度重構(gòu)奠定了較好的基礎(chǔ)。

以房地產(chǎn)稅改革為突破口，先行試驗(yàn)收支相統(tǒng)一的基層財(cái)政改革，必須基于基層財(cái)政改革的大背景，從支持和配合基層財(cái)政支出改革及構(gòu)建新的基層財(cái)政收支體系角度，探討改革方案。房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是選擇確定具體的支出項(xiàng)目；二是設(shè)計(jì)為這些支出項(xiàng)目進(jìn)行融資的稅收方案。由于本文將房地產(chǎn)稅限定在靜態(tài)稅，因此，具體支出項(xiàng)目的選擇應(yīng)以房地產(chǎn)擁有者能夠直接感受的、其物業(yè)享用過程中實(shí)際依賴的或與其物業(yè)享用密不可分的有利于物業(yè)價(jià)值維持及提高的公共服務(wù)項(xiàng)目和相關(guān)公共條件的創(chuàng)造為準(zhǔn)，這樣選擇是構(gòu)造明確具體的受益—支付關(guān)系的內(nèi)在要求。據(jù)此，我們認(rèn)為，可以先選擇公共照明、公共綠化、垃圾處理、污水處理、街區(qū)環(huán)境整治等項(xiàng)目進(jìn)行安排，而后再逐步擴(kuò)大到公共治安、環(huán)境保護(hù)、消防等項(xiàng)目。具體支出項(xiàng)目選定后，必須改革原先的相關(guān)項(xiàng)目的管理模式和管理體制，按照對(duì)物業(yè)業(yè)主負(fù)責(zé)和服務(wù)的理念重構(gòu)相關(guān)項(xiàng)目的管理體制和機(jī)制，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本要重新測(cè)算，以確定各項(xiàng)支出項(xiàng)目的合理耗費(fèi)，并為有效監(jiān)控支出行為和評(píng)價(jià)支出績(jī)效奠定基礎(chǔ)。為這些項(xiàng)目設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅融資方案必須體現(xiàn)“誰受益誰負(fù)擔(dān)”的普遍征稅原則和與受益相符的公平原則，并且制度要有一定的彈性，使其能夠適應(yīng)支出項(xiàng)目的成本變化情況，另外，要能夠根據(jù)改革中出現(xiàn)的新情況新要求及時(shí)調(diào)整和完善相應(yīng)的稅收制度，協(xié)調(diào)好稅收與其他收入形式的關(guān)系。為切實(shí)推進(jìn)這項(xiàng)改革并為其他收支改革創(chuàng)造范例，應(yīng)建立專項(xiàng)分類預(yù)算管理制度，基層人大負(fù)責(zé)審批和監(jiān)督該類預(yù)算收支。

四、分類房地產(chǎn)稅模式的改革方案

考慮目前基層財(cái)政收支現(xiàn)實(shí)和基層社會(huì)不同主體的可接受性，為避免對(duì)基層財(cái)政收支產(chǎn)生較大的沖擊，提高基層社會(huì)各主體的認(rèn)同，切實(shí)轉(zhuǎn)換基層社會(huì)的財(cái)政理念和推進(jìn)公共財(cái)政建設(shè)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革宜采用分類房地產(chǎn)稅模式，分近期、中期和遠(yuǎn)期三階段逐步實(shí)施。

（一）分類房地產(chǎn)稅模式的選擇

對(duì)房地產(chǎn)持有階段征稅可以采用綜合征稅法，即將地產(chǎn)和房產(chǎn)合并按照統(tǒng)一的稅基與稅率征稅，也可以采用分類征稅法，即將地產(chǎn)與房產(chǎn)分開，分別按照各自的稅基與稅率征稅。我們認(rèn)為，我國適合采用分類房地產(chǎn)稅模式，這主要基于三點(diǎn)考慮：一是我國房地產(chǎn)所有制度不同。房產(chǎn)所有制度相對(duì)簡(jiǎn)明清晰，而地產(chǎn)所有制度較為復(fù)雜，附于其上的稅費(fèi)較為雜亂，區(qū)別處理，有利于分類推進(jìn)相應(yīng)的改革；二是對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)征稅存在實(shí)質(zhì)性差異?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制度下，對(duì)土地征稅本質(zhì)上是征收租金，稅制設(shè)計(jì)應(yīng)遵從地租原理，絕對(duì)地租部分應(yīng)實(shí)行普遍征收，級(jí)差地租部分應(yīng)按照區(qū)塊設(shè)計(jì)不同稅率分級(jí)征收。而對(duì)房產(chǎn)課征的稅收屬于真正意義上的稅收，應(yīng)按照稅收原理實(shí)行同一的征稅辦法。三是房產(chǎn)與地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)完全不同。土地屬于自然資源，受供給制約，地價(jià)會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷提高，而房產(chǎn)受使用年限制約，房?jī)r(jià)隨時(shí)間推移必會(huì)逐步降低。

（二）限于城鎮(zhèn)的、以從量征稅為特征的近期方案

近期方案主要是設(shè)計(jì)并開征新的房產(chǎn)稅，改革城鎮(zhèn)土地使用稅，取消耕地占用稅，改革目標(biāo)是建立對(duì)城鎮(zhèn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的普遍征稅制度。

考慮實(shí)際征管條件、納稅人的可接受性和城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征，設(shè)計(jì)開征的新房產(chǎn)稅適宜先在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)征收，征稅對(duì)象為城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，原則上除國家機(jī)關(guān)和軍隊(duì)自用的房產(chǎn)外，其他房產(chǎn)不區(qū)分住房用途，同一征稅，納稅人為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或?qū)嶋H支配者，根據(jù)住房的建筑面積，采取從量征稅辦法，按年課征、分月預(yù)繳，具體稅額標(biāo)準(zhǔn)由基層政權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)根據(jù)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，在測(cè)算相應(yīng)的公共服務(wù)項(xiàng)目綜合成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行決定，具體稅額標(biāo)準(zhǔn)可按城鎮(zhèn)差別設(shè)置或按地塊差異采用不同標(biāo)準(zhǔn)。合理擴(kuò)大地方稅收立法權(quán)限。新房產(chǎn)稅的立法權(quán)宜歸屬省級(jí)權(quán)力機(jī)關(guān)，基層權(quán)力機(jī)關(guān)享有稅率標(biāo)準(zhǔn)及減免稅等方面的部分調(diào)整權(quán)，其具體管理權(quán)應(yīng)歸屬基層政府，房產(chǎn)稅立法中必須明確其所籌集資金的具體用途。

城鎮(zhèn)土地使用稅的改革主要是調(diào)整目前過多的減免稅規(guī)定，明確對(duì)城鎮(zhèn)居民住房用地一律征稅。取消耕地占用稅主要是考慮稅費(fèi)重復(fù)問題，特別是耕地保護(hù)主要應(yīng)依靠相應(yīng)政府管制方面的法律法規(guī)。

（三）城鄉(xiāng)統(tǒng)一的、以從量征稅為特征的中期方案

中期方案主要是擴(kuò)大房產(chǎn)稅和土地使用稅的征稅范圍，取消土地增值稅，改革目標(biāo)是建立對(duì)城鄉(xiāng)居民住房和用地的普遍征稅制度。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅和土地使用稅的征稅范圍主要是將其延伸到農(nóng)村地區(qū)?？紤]農(nóng)民的納稅意識(shí)淡薄和承受能力較低，稅額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于城鎮(zhèn)并按地塊差異采用不同標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地實(shí)行免稅制度。取消土地增值稅主要是考慮減少稅種的重復(fù)設(shè)置，將其并入所得稅體系中。

（四）城鄉(xiāng)統(tǒng)一的、以從價(jià)征稅為特征的長(zhǎng)期方案

長(zhǎng)期方案主要是改革房產(chǎn)稅和土地使用稅的計(jì)征方法，設(shè)計(jì)并開征遺贈(zèng)環(huán)節(jié)的遺產(chǎn)稅，改革目標(biāo)是建立完整的不動(dòng)產(chǎn)稅制。

改革房產(chǎn)稅和土地使用稅的計(jì)征方法即是由從量計(jì)征改為從價(jià)計(jì)征。房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，即評(píng)估的房產(chǎn)重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。房產(chǎn)稅稅率實(shí)行差別比例稅率，城鎮(zhèn)與農(nóng)村區(qū)別對(duì)待，具體稅率標(biāo)準(zhǔn)要考慮與前期稅負(fù)的銜接，由基層權(quán)力機(jī)關(guān)根據(jù)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異和社會(huì)承受能力，結(jié)合相應(yīng)公共服務(wù)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行決定。為體現(xiàn)受益原則和公平原則，土地使用稅實(shí)行統(tǒng)一稅率，從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)為地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，地產(chǎn)評(píng)估按周期進(jìn)行。由于實(shí)踐中的評(píng)估價(jià)值一般采用土地及地上建筑物價(jià)值的評(píng)估值，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為扣除房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值后的余值。土地使用稅的稅率具體由基層權(quán)力機(jī)關(guān)根據(jù)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、居民和企業(yè)承受能力，結(jié)合相應(yīng)公共服務(wù)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行確定，并適時(shí)調(diào)整。

房地產(chǎn)稅改革必將深刻影響住宅資本積累，從建立完整的不動(dòng)產(chǎn)稅制角度看，改革應(yīng)考慮房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)存在的事實(shí)，由于可通過受贈(zèng)、繼承等無償方式取得房地產(chǎn)，我國應(yīng)開征遺產(chǎn)稅，將其劃歸基層政府稅系。從稅收征管能力和社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來看，應(yīng)選擇分遺產(chǎn)稅制，為防止財(cái)產(chǎn)所有者逃避遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅制中應(yīng)設(shè)計(jì)追征制度，即對(duì)被繼承人死亡前若干年內(nèi)贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)并入遺產(chǎn)征稅。其稅率可借鑒世界上多數(shù)國家的做法采用超額累進(jìn)稅率。

五、配套改革措施

相對(duì)于其他稅種來說，房地產(chǎn)稅納稅主體涉及社會(huì)各個(gè)階層，征稅對(duì)象范圍廣泛。為確保房地產(chǎn)稅制度的順利建立，除了在納稅對(duì)象及納稅主體等稅制要素要給予充分考慮外，還應(yīng)根據(jù)我國國情，建立和完善相應(yīng)的配套措施。

（一）整合房地產(chǎn)稅費(fèi)

對(duì)改為稅收融資的相關(guān)公共服務(wù)項(xiàng)目所涉及的現(xiàn)行收費(fèi)制度立即進(jìn)行清理整頓，防止稅費(fèi)重復(fù)設(shè)置引致有關(guān)房地產(chǎn)稅設(shè)置的正當(dāng)性和合理性問題的爭(zhēng)論。隨著改為房地產(chǎn)稅融資的基層財(cái)政支出項(xiàng)目不斷增加，以往與這些項(xiàng)目相關(guān)的收費(fèi)制度必須及時(shí)進(jìn)行清理。對(duì)于根據(jù)受益原則確立的針對(duì)特定對(duì)象的收費(fèi)項(xiàng)目，必須將收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和程序公開化，規(guī)范收費(fèi)行為，清晰界定稅費(fèi)界限。

關(guān)于土地出讓金問題，由于其對(duì)基層財(cái)政和基層經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展已經(jīng)具有系統(tǒng)性和長(zhǎng)時(shí)段的影響，解決這一問題不能簡(jiǎn)單地將土地出讓金由一次性繳付制直接變?yōu)槟曜庵?，在缺乏充足有效?yīng)對(duì)措施的情況下，可以采用一次性繳付一定比例的土地租金，將剩下的租金分配到以后年限中繳付。這一方法只能作為實(shí)行年租制前的過渡措施進(jìn)行運(yùn)用，必須限制年限。

（二）實(shí)行對(duì)低收入居民的補(bǔ)貼制度

房地產(chǎn)稅制度是根據(jù)受益原則設(shè)計(jì)的，基于房地產(chǎn)業(yè)主的受益情況實(shí)行普遍征稅，理論上是排斥減免稅的，其具體設(shè)計(jì)應(yīng)減少減免稅的規(guī)定，防止正式稅收制度受到不必要的干擾和沖擊?？紤]到基層社會(huì)中部分低收入群體的生活狀況，為保證房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施，減輕低收入居民的負(fù)擔(dān)，有必要制定和實(shí)施相應(yīng)的針對(duì)低收入居民的財(cái)政補(bǔ)貼制度。

（三）完善房地產(chǎn)登記制度

征收房地產(chǎn)稅需要掌握土地和房產(chǎn)方面的大量信息，為保障房地產(chǎn)稅的順利征收，必須完善我國的房地產(chǎn)登記制度。首先，建立統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)投資、交易、持有和評(píng)估的指標(biāo)體系，充分反應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)信息。其次，實(shí)現(xiàn)國土、建設(shè)、地稅等多部門的信息共享制度，保證房地產(chǎn)信息的完整性、有效性，為我國房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估打下良好基礎(chǔ)。

（四）先行完善采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值模式的基礎(chǔ)性工作

采用房地產(chǎn)評(píng)估值模式必須完善房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制等相應(yīng)的基礎(chǔ)性工作，應(yīng)主要從評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方法兩方面入手，充分借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)加快制定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)條例和房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則，為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值模式的實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的規(guī)范性基礎(chǔ)。

〔1〕楊斌.關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革方向和地方財(cái)政收入模式的論辯[J].稅務(wù)研究，2007，3.

〔2〕賈康,劉微.“土地財(cái)政”：分析及出路——在深化財(cái)稅改革中構(gòu)建合理、規(guī)范、可持續(xù)的地方“土地生財(cái)”機(jī)制[J].財(cái)政研究，2012，1.

〔3〕劉隆亨.我國房產(chǎn)業(yè)的重大改革和房產(chǎn)稅制的完善[J].法學(xué)雜志，2010，11.

〔4〕周克清，項(xiàng)梓鳴.關(guān)于我國地方稅系建設(shè)的若干思考[J].稅務(wù)研究，2013，11.