◇劉穎春　王冰　岳偉

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的優(yōu)越性分析

◇劉穎春王冰岳偉

摘要：住房保障問(wèn)題始終是我國(guó)政府在改善民生方面的重中之重，中央在住房保障方面不斷加大投資，不斷出臺(tái)新的舉措，以期達(dá)到“住有所居”的目標(biāo)。然而當(dāng)前我國(guó)保障性住房出現(xiàn)了諸如覆蓋面狹窄、資金不足、質(zhì)量不佳等問(wèn)題。共有產(chǎn)權(quán)住房制度以其優(yōu)越性很好地解決了這些問(wèn)題，同時(shí)完善了我國(guó)的住房保障體系。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)住房；制度；優(yōu)越性

早在1998年，國(guó)務(wù)院就頒布了23號(hào)文件，提出了“有錢(qián)人買(mǎi)商品房，中低收入者買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，最困難的住廉租房”的政策。[1]由此，我國(guó)政府開(kāi)始提出保障性住房的概念。在將近二十年的時(shí)間里，中央下達(dá)的有關(guān)住房保障的政策不斷調(diào)整完善，由起初的帶有極大尋租空間的經(jīng)濟(jì)適用房，到后來(lái)的以經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、廉租房、公租房為主體的保障性住房，再到公租房與廉租房的并軌，直至第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出2015年全國(guó)將加大城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。然而保障性住房的大力提倡需要充足的資金和土地支持，在當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)背景下，無(wú)疑產(chǎn)生了困難。只有兼顧了住房的“商品性”和“保障性”，才能使保障性住房得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，共有產(chǎn)權(quán)住房以其制度的優(yōu)越性很好地解決了這些問(wèn)題。

一、當(dāng)前我國(guó)保障性住房存在的問(wèn)題

1.資金和土地供應(yīng)不足

傳統(tǒng)的保障性住房的資金和土地依靠于國(guó)家的供應(yīng)，眾所周知，土地作為不可再生資源，具有稀缺性。近年來(lái)中央財(cái)政日益吃緊，難以保證有持續(xù)穩(wěn)定的資金鏈維持保障性住房的供應(yīng)。在這種形勢(shì)下很難大量供應(yīng)保障性住房，國(guó)家投入的成本過(guò)高，甚至超出了能力范圍之內(nèi)。

2.空置率過(guò)高

通過(guò)走訪(fǎng)我國(guó)的保障性住房試點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，大量的保障性住房存在被空置的現(xiàn)象。究其原因則是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)所建造的保障性住房的區(qū)位普遍偏遠(yuǎn)，多在城郊，造成了人們上班出行的不便，因此很少有住戶(hù)申請(qǐng)入住。保障性住房為了節(jié)約成本，質(zhì)量相比商品房低得太多，人們對(duì)劣質(zhì)的保障性住房也不會(huì)去選擇。并且保障性住房周邊的配套設(shè)施大多不健全，給住戶(hù)的就醫(yī)、入學(xué)等造成了不便，這些都需要快速改善。

3.尋租空間過(guò)大

當(dāng)前我國(guó)的保障性住房在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)控制不嚴(yán)，而且沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)的個(gè)人住房信息的聯(lián)網(wǎng)，許多人乘機(jī)利用弄虛作假的個(gè)人信息去申請(qǐng)保障性住房，企圖蒙混過(guò)關(guān)。這就出現(xiàn)了眾所周知的“開(kāi)寶馬車(chē)住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房制度的優(yōu)越性

1.資金形成良性循環(huán)

共有產(chǎn)權(quán)住房顧名思義為政府和住戶(hù)按照一定規(guī)則共同享有房屋的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)規(guī)則可以是根據(jù)雙方出資比例或是參照當(dāng)前一些省市所制定的5：5或者3:7來(lái)確定。[2]共有產(chǎn)權(quán)住房不可以進(jìn)行出租售賣(mài)，達(dá)到5年期后政府優(yōu)先回購(gòu)。而共有產(chǎn)權(quán)住房的房?jī)r(jià)通常低于同區(qū)位普通商品房的價(jià)格的5%～10%。雙方共同出資可以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)通過(guò)保障性住房的回購(gòu)可以加快資金的循環(huán)流動(dòng)。

2.區(qū)位適中

為節(jié)約成本，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房通常較普通商品房質(zhì)量差很多，區(qū)位偏遠(yuǎn)，并且附近的配套設(shè)施也不健全。而共有產(chǎn)權(quán)住房的選址通常在區(qū)位適中的地段，和商品房錯(cuò)開(kāi)而建，房屋質(zhì)量嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。

3.以“出口”抑制“入口”

保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制不健全一直是困擾我國(guó)保障性住房監(jiān)督和管理的難題，尋租空間很大。而共有產(chǎn)權(quán)住房在“房屋登記簿”及其“房屋所有權(quán)證”上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，不得私下倒賣(mài)，因此，即使弄虛作假申購(gòu)成功，倒賣(mài)時(shí)還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益部分，這可以有效抑制了非法牟利的空間，消除了“入口”時(shí)的弄虛作假現(xiàn)象。[3]

三、結(jié)論

傳統(tǒng)的保障性住房自提出以來(lái)遇到了很多問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)住房保障的進(jìn)程。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)生恰恰為我國(guó)的保障性住房體系的完善提供了新的思路，共有產(chǎn)權(quán)住房以其制度的優(yōu)越性很好地解決了此類(lèi)問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]李霞，梁森森.發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的若干思考[J].城鄉(xiāng)建設(shè), 2014（05）.

[2]張冰楠.共有產(chǎn)權(quán)模式下我國(guó)農(nóng)民工住房問(wèn)題研究[J].河南商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào),2014（08）.

[3]劉維新.共有產(chǎn)權(quán)是保障房制度的有力支撐[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2014（07）.

（作者單位：吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院）

基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目（12YJAZH010）；吉林省普通高校人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地開(kāi)放項(xiàng)目（吉教科合字[2012]第551號(hào)）