楊慶華

深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 廣東 深圳 518008

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理影響淺析

楊慶華

深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 廣東 深圳 518008

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)保持了較快上升發(fā)展態(tài)勢(shì)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生影響,如公允價(jià)值計(jì)量模式的引入、存貨的核算方式、所得稅的核算方式以及投資性房地產(chǎn)的引入等等,新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都作了明確規(guī)定,較之原有企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有所變化,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度起到了很好促進(jìn)作用。

所得稅的核算方式 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)

引言

我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速持續(xù)發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理提出了更高要求。我國(guó)依據(jù)國(guó)情、會(huì)計(jì)法律體系以及會(huì)計(jì)基本習(xí)慣,制定出臺(tái)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,現(xiàn)就新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)影響談?wù)剛€(gè)人看法。

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)和存貨的修改情況

對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的引入,考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房產(chǎn)價(jià)格的提高,投資性房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)檫@兩項(xiàng)內(nèi)容而不斷增值,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)設(shè)置了項(xiàng)目,為了能更加規(guī)范地進(jìn)行管理,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將房地產(chǎn)企業(yè)持有的長(zhǎng)期使用權(quán)或短期使用權(quán)規(guī)劃到這一項(xiàng)目里。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)方面的信息,能夠更加真實(shí)客觀地反映出來(lái)[1]。

對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式的引入,企業(yè)可以選擇后續(xù)計(jì)量的方式。對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整時(shí),可以用期末公允價(jià)值作為基礎(chǔ),二者之間差額計(jì)入當(dāng)期損益,不再計(jì)提折舊。房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用的資本化程度進(jìn)一步擴(kuò)大,把房地產(chǎn)企業(yè)用于對(duì)外銷售的房產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)劃分到資本化范圍內(nèi)。另外,為了能夠真實(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)盈利情況,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則使用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法取代傳統(tǒng)的后進(jìn)先出法。這樣能夠把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的外部經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)不斷變化情況更加真實(shí)地反映出來(lái)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理方面新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也作了規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)范圍進(jìn)行了重新界定。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”單獨(dú)于房屋和土地項(xiàng)目列出,這就體現(xiàn)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)計(jì),將房地產(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有售出,但計(jì)劃要售出,并且用于開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品放到“存貨”的一項(xiàng)里面[2]。相比原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,“存貨”的核算更加明晰、合理。

對(duì)于采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何較為準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果顯得非常重要,當(dāng)房地產(chǎn)性質(zhì)和用途發(fā)生改變時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)需要確認(rèn)損失,不確認(rèn)收益,因此,房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)數(shù)據(jù)將受到一定影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)產(chǎn)生的主要影響

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的影響

房地產(chǎn)企業(yè)利用方法、方式以及工具作為具用信用的資金融通的金融行為用到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,稱為房地產(chǎn)企業(yè)融資。從狹義上講,不論什么方法,只要成功獲得資金,這種行為就叫房地產(chǎn)企業(yè)融資;從廣義上講,包括籌集資金、融通資金以及結(jié)算資金等所有融資行為。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的透明度更高,能夠更準(zhǔn)確、真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息,引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。這種模式的引入,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)吸引力更大,另外,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了使房地產(chǎn)企業(yè)利用債務(wù)重組方式的當(dāng)期盈余得到改善,把以前舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中“資本公積”改成了“營(yíng)業(yè)外收入”。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外吸引投資、對(duì)內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理以及房地企業(yè)會(huì)計(jì)的信息和透明度提供了較為有利的條件。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)資金核算的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),必定會(huì)涉及對(duì)外投資和借款之類的問(wèn)題,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了更加客觀、真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的信息,更加合理地反映房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的資金核算情況,對(duì)借款以及對(duì)外投資情況進(jìn)行了一系列具體規(guī)定。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的利處,能使房地產(chǎn)企業(yè)得到的信息更加真實(shí)可靠,但同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)帶來(lái)一些新的困難和挑戰(zhàn)。因?yàn)楣蕛r(jià)值很難確定,這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作增加了難度,由此可見(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,就要考慮會(huì)計(jì)對(duì)于資金的核算方法是否科學(xué)、有效,還要考慮在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,是否有更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

（三）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作的重要核算內(nèi)容,其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有較大影響。短期來(lái)看,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)稅收規(guī)定變化不大,長(zhǎng)期來(lái)看,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在一些不確定性因素,如公允價(jià)值模式的采用可能對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響,稅收政策的變動(dòng)也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息。如所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法增加當(dāng)期利潤(rùn),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定,所得稅應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算,企業(yè)取得資產(chǎn)或發(fā)生負(fù)債時(shí),應(yīng)當(dāng)確定其計(jì)稅基礎(chǔ)。資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)存在差異的,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。而按原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)多采用應(yīng)付稅款法核算,不確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債,根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,在實(shí)際工作中大多會(huì)產(chǎn)生可抵減暫時(shí)性差異,這將使本期遞延所得稅資產(chǎn)增加,本期所得稅費(fèi)用減少,從而使本期利潤(rùn)增加。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體情況,采取科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)處理方式,優(yōu)化企業(yè)稅收結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)公司效益最大化。

（四）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)之前,存在企業(yè)利用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能。當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)較高時(shí),多計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,降低當(dāng)期利潤(rùn);當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)較低時(shí),將資產(chǎn)減值準(zhǔn)備沖回,提高當(dāng)期利潤(rùn)。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況能起到遏制作用,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn),在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。此規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的影響,導(dǎo)致前期已計(jì)提的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回,如房地產(chǎn)企業(yè)以前年度已計(jì)提減值準(zhǔn)備,后期即使資產(chǎn)升值,也無(wú)法轉(zhuǎn)回減值準(zhǔn)備,降低了當(dāng)期收益,也影響了減值準(zhǔn)備金額的準(zhǔn)確性,因此,影響既有積極一面,也有消極的一面。

結(jié)論

總體來(lái)看,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是利大于弊,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的透明度和會(huì)計(jì)的信息準(zhǔn)確性有一定的提高,也使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作更加規(guī)范化,對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值有較好的促進(jìn)作用。

[1]翟勝寶.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下上市公司會(huì)計(jì)政策選擇研究[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2010.

[2]王學(xué)軍,董繼華.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析[J].價(jià)值工程,2014,11（12）:201-203.