國土資源部、住建部、財政部、中國人民銀行等部委在2015年3月29日、30日兩天內(nèi)連出“收縮土地供應(yīng)并允許調(diào)整用途、降低二套房首付、減免二手房轉(zhuǎn)讓契稅”等三大刺激樓市政策。這一系列出臺的住房調(diào)控政策被稱為“3·30新政”。那么新政策是否達到預(yù)期效應(yīng)，樓市實際表現(xiàn)對未來房地產(chǎn)政策制定有哪些啟迪，穩(wěn)定樓市政策還有哪些創(chuàng)新手段？

短期刺激效應(yīng)快速衰減

市場交易數(shù)據(jù)反映，看本輪房市政策具有短期刺激效果，但刺激效應(yīng)快速衰減。我國城市新建商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長率在“3·30新政”出臺之前基本保持在個位數(shù)水平。例如3月27日，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示城市新建商品住宅平均銷售套數(shù)周同比增長率為7.06%。而“3·30新政”之后，商品住宅銷售套數(shù)同比增長率出現(xiàn)了大幅度的提升，4月17日的統(tǒng)計顯示，周同比增長率一度最高攀升至36.24%。但城市商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長率和環(huán)比增長率在“3·30新政”出臺三周之后都開始大幅下降，一周之內(nèi)同比下降27.32%，環(huán)比縮水32.96%，這意味著此輪住房政策為樓市帶來的僅僅是一縷暖風，住房成交量在受政策的刺激之下經(jīng)歷短暫的上漲階段之后迅速回落。

“3·30新政”推動樓市在短期內(nèi)爆發(fā)的力量，主要來源于受到高位房價和政策限制而長期積蓄的剛需購買力，但這種在政策強力誘導(dǎo)下的瞬間釋放不具有可持續(xù)性。當前主要城市的房價仍處于高位，沒有明顯松動，刺激政策的推動力量有限。同時，近一年來全國經(jīng)濟增長放緩，部分地區(qū)GDP增速下滑嚴重，也影響了居民對未來收入增長的預(yù)期。另外，尤其近期股市火爆，現(xiàn)在居民閑余資金主要集中在股市。由此，樓市對投資者、特別是短期投機者的吸引力在下降，對住房的投資性需求萎縮，住房交易量難以出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

刺激效果區(qū)域分化嚴重

即使在短期內(nèi)，“3·30新政”也只對大中城市和區(qū)域性中心城市有刺激效果，對三四線中小城市基本沒有效果。一二線城市（例如北上廣深、杭州、廈門等）商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長率在新政出臺三周之內(nèi)上升幅度較大，但是三四線城市（例如合肥、東莞、溫州、濰坊等）在新政出臺前后六周之內(nèi)的同比增長率以及環(huán)比增長率十分平緩。

一二線城市土地供應(yīng)緊張，對人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力仍然存在，前一階段這些地區(qū)買房意愿下降的主要原因有兩點：一個是高首付、高利率的信貸政策收緊導(dǎo)致這些城市居民住房購買能力下降;另一個是政府對樓市態(tài)度負面，政策預(yù)期不穩(wěn)定，潛在購買者處于持幣觀望狀態(tài)。新政中的信貸放松和稅收優(yōu)惠顯著提高了居民住房購買能力，同時新政出臺力度較大，顯示政府對樓市態(tài)度由壓制轉(zhuǎn)為支持，市場信心得到重建。因此，“3·30新政”可在短期內(nèi)刺激這些城市的房地產(chǎn)市場。

但三四線城市人口流入少，土地供應(yīng)大，商品住房庫存水平較高，供需失衡嚴重，產(chǎn)業(yè)成長受阻，市場預(yù)期不良。同時有些銀行也在普遍提高這些地區(qū)房地產(chǎn)貸款風險防控力度，收縮信貸規(guī)模。雖然新政也能夠提高這些城市的居民住房購買能力，但并不能從根本上扭轉(zhuǎn)這些城市的住房供求關(guān)系。因此新政在這些城市很難取得預(yù)期的效果。

新政不改樓市長期下行趨勢

“3·30新政”與2014年的“9·30新政”的刺激效果相似，都只存在短期的托市作用，刺激效應(yīng)衰減速度快，這反映了當前中國樓市下行的大趨勢難以逆轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在全國每年新竣工商品住宅面積10億平方米，新開工是12億-14億平方米。雖然國家力推新型城鎮(zhèn)化，每年城鎮(zhèn)人口新增近2000萬人，但即使每個新增城鎮(zhèn)人口都有能力購買34平方米住宅，也只能消費6億平方米，還有一半新增商品住宅供應(yīng)需要改善型住房需求去消化，但這部分需求逐步減少，且對價格極為敏感。

全國目前潛在的房屋供給——在建施工加待售的商品房合計有78.8億平方米，其中商品住宅55.6億平方米，這意味著，即使全國房地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起一平方米商品住宅都不再新開工興建，同時房屋銷售情況還能保持2014年水平不再繼續(xù)下降，那全國已有的商品房與商品住宅潛在供給分別需要6.5年和5.3年才能銷售消化完畢。

如果未來每年再繼續(xù)新開工商品住宅10億平方米，2020年全國城鎮(zhèn)住宅存量將突破360億平方米，意味著全國城鎮(zhèn)人均住房面積將達到43平方米，相當于發(fā)達國家的平均水平。中國住房發(fā)展過于超前經(jīng)濟發(fā)展，透支了未來增長空間。中國城鎮(zhèn)住房總體供大于求，局部出現(xiàn)嚴重過剩是不可逆轉(zhuǎn)的。

政府當前一直面臨刺激需求還是刺激供給的問題，政策陷入兩難。一方面政府有很強的刺激需求壓力，要加速推進去庫存、恢復(fù)供需平衡給購房者信心，要緊縮供給、消除過剩以保證庫存房屋的資本價值不過快下跌從而給金融市場信心、不引發(fā)金融系統(tǒng)性崩潰;另一方面政府刺激房地產(chǎn)開發(fā)的壓力也很大，否則地方債務(wù)危機、財政危機、經(jīng)濟下滑危機都會爆發(fā)。但一旦刺激供給，會加速市場對現(xiàn)有房屋存量資本價值估價的下調(diào)，從而使得樓市更加危險。

2008年-2013年，全國房地產(chǎn)新開工房屋面積從10.3億平方米突飛猛進到20.1億平方米，短短五年間翻了一倍，年新開工量達到存量的10%，人均新增近3平方米，是導(dǎo)致目前房屋積壓和房地產(chǎn)市場陷入困境的直接原因，前車之鑒不容忽視。從根本上說，居民對住房的購買取決于對供需關(guān)系及自身可支配收入增長的長遠預(yù)期，樓市刺激只能有邊際作用和局部作用，不能改變總體的長期預(yù)期。

接受下行、消除泡沫

從前幾點分析看，政府繼續(xù)加大刺激效果十分有限，而且可能會產(chǎn)生極大的危害。實際上，樓市下行是化解長期積累的房價泡沫壓力絕好時機，并非完全是壞事。政府可以乘房價下行的機會窗口，全面做好住房保障工作，促進人人住有所居，降低城市運行成本。具體措施包括：首先，收儲部分商品房轉(zhuǎn)為保障房。對保障房項目的直接融資和間接融資規(guī)模，單獨設(shè)立統(tǒng)計科目進行統(tǒng)計，將其與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、商品住宅開發(fā)項目加以明確區(qū)分。同時設(shè)定專項融資規(guī)模，進行專項管理，并實施“定向?qū)捤伞钡恼摺?/p>

其次，針對金融機構(gòu)出臺系列優(yōu)惠政策，真正調(diào)動商業(yè)銀行的積極性，引導(dǎo)銀行機構(gòu)以較低的利率水平和較長的借貸周期，加大對保障房尤其租賃型保障房的信貸投入。

再次，加快公共租賃房發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）進程。對公租房發(fā)行REITs給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠。借鑒香港領(lǐng)匯REITs基金經(jīng)驗，對公租房項目提高商鋪車位配建，將這部分一起打包上市，提高收益率，吸引公眾參與，切實降低公租房運營資金成本。

最后，加快房地產(chǎn)稅制調(diào)整，落實住房公積金制度改革，推進公共住房銀行的建立，構(gòu)建穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長期有效制度建設(shè)與政策性融資機制。

只要應(yīng)對得當，樓市低迷并不一定有可怕后果，這也是過去十多年樓市泡沫回歸理性的表現(xiàn)。當前新常態(tài)的大環(huán)境之下，房價下行有利于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

樓市新政要著眼長期

政府仍然需要繼續(xù)加大對樓市政策調(diào)控，但必須認識到目前樓市危機的本質(zhì)，對癥下藥。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場達到一個新的健康狀態(tài)，從根本上說，政府必須出臺政策改善當前住房市場趨于平衡的供需關(guān)系及居民可支配收入增長的長遠預(yù)期。

首先，“3·30新政”的出臺對三四線城市的效果非常有限，這些城市的樓市泡沫嚴重、供需嚴重失衡，為此當前樓市政策重心應(yīng)該放在防止三四線城市房價過快下降乃至崩盤，從而引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。要避免危機的發(fā)生，可收縮土地供應(yīng)，加快用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時，提高地方政府財力，創(chuàng)新地方政府融資工具。在縮減土地供應(yīng)的同時，必須防止地方政府出現(xiàn)財政危機和債務(wù)危機，同時要有降低地方政府對土地財政依賴的辦法。另要加快大城市向中小城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。目前三四線城市住房去庫存壓力緊迫的問題之一就是先造城，城造好了，但是沒有產(chǎn)業(yè)。只有實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，真正發(fā)展起來當?shù)貙嶓w經(jīng)濟，才能集聚人口，避免鬼城現(xiàn)象，防止當?shù)貥鞘斜辣P。

其次，當前真正有效的樓市刺激政策是放開計劃生育，全面實行“二胎化”政策。住房的根本需求來自人口，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后一蹶不振的根源是陷入老齡化。中國新生兒逐年降低、老年人多而年輕人少的人口結(jié)構(gòu)趨勢不緩解，也勢必會引發(fā)房地產(chǎn)價格長期看跌，進而導(dǎo)致整個金融體系出問題。全面調(diào)整生育政策，緩解“人口老齡化”，保持適度的新生人口數(shù)量和實現(xiàn)合理的人口結(jié)構(gòu)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長期的根本之計。

第三，切實提高居民可支配住房消費資金。對于老百姓來說，只有切實增加其可支配住房消費資金才可能釋放購房需求。增加可支配性住房消費資金并不簡單等同于增加收入，是收入要扣除其他必要支出后可供住房消費的余錢。這意味著，一方面政府要繼續(xù)推進收入倍增計劃，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，另外一方面要加強社保醫(yī)保等社會保障體系，使居民增加住房消費無后顧之憂。當前有必要考慮推出貸款利息支出抵扣收入所得稅制度，這是發(fā)達國家普遍實行的鼓勵居民買房的利器。

第四，創(chuàng)新住房金融工具。從宏觀上看，推進房地產(chǎn)證券化，尤其銀行按揭貸款證券化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的REITs化，可快速增加流動性，分散金融系統(tǒng)風險，同時給民間資金增加一個投資渠道。從微觀上看，當前臨時性降低房貸利率效果有限，在金融手段上應(yīng)該推行按揭長期固定利率（10年-20年固定利率）才有效。固定利率房貸可以規(guī)避未來利率變動所帶來的風險，刺激住房消費。

作者為上海財經(jīng)大學教授、不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、公共政策與治理研究院首席專家