龔小鋒

自央行降息已過兩月，盡管樓市開始呈現(xiàn)“暖冬”態(tài)勢(shì)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未穩(wěn)定下來的背景下，樓市供求基本面并未得到明顯的改變。購房人積極性未過分高漲，開發(fā)商也面臨著艱巨的去庫存任務(wù)。

成交量下跌

去年11月央行降息給房貸族帶來的“福利”，在新一年中開始兌現(xiàn)了。5年以上貸款基準(zhǔn)利率從6.55%降至6.15%，按照新利率，房貸一族月供將“減負(fù)”。

自1月4日起，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和花旗銀行針對(duì)北京地區(qū)的購房人給出了最低88折的房貸利率優(yōu)惠。而各大銀行目前的放款周期，最快在5至7天左右。

“最近賣小買大的改善型購房人入市的不少。”北京個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊指出，1月份銀行放款暢通，這一放款速度比去年年末縮短了一周左右。再加上公積金政策的改變，使用組合貸確實(shí)容易了。

不過，樓市暖冬并沒有達(dá)到預(yù)期，降息兩月之后，北京1月樓市卻逐漸冷清了起來。北京美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京全市新房成交量已經(jīng)連續(xù)4周呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，1月12日到18日，全市新房成交量僅有1955套，相較去年末的6551套/周的高點(diǎn)，下降幅度達(dá)到了70.16%。

“北京房價(jià)已經(jīng)這么高了，聽說現(xiàn)在庫存也很高，最近我還看到你們的微信公號(hào)發(fā)了一篇文章，說北京市場需求會(huì)收縮，買房投資真的還靠譜嗎？”袁先生想投資一套商住項(xiàng)目，但周邊不少朋友對(duì)他說，買房還不如買理財(cái)產(chǎn)品劃算。而頗為關(guān)注樓市的他，最近常常在微信上看到大佬們對(duì)樓市悲觀的說法，為此他有些猶豫。

“新政救市效力在逐漸減弱”，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，雖然央行降息等利好政策使得部分購房需求得到釋放，過去兩個(gè)月北京樓市出現(xiàn)供需兩旺的景象，但隨著時(shí)間的不斷推移，依舊沒有新刺激性政策出臺(tái)，降息效應(yīng)正在遞減。

郭毅認(rèn)為，現(xiàn)在北京市場沒有全面回暖，購房者對(duì)后市預(yù)期也沒有那么樂觀，所以房企推盤仍然會(huì)以走量為目的，關(guān)鍵還是要具有合理的定價(jià)。

據(jù)了解，目前北京不少樓盤打出了優(yōu)惠促銷的活動(dòng)以吸引購房人。從折扣力度看，不少項(xiàng)目都有9.8折左右的優(yōu)惠。如萬科長陽天地項(xiàng)目推出的特價(jià)房有9.8折優(yōu)惠，如付全款可以再優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)，位于通州臺(tái)湖的泰禾1號(hào)街區(qū)有9.8折、2萬元抵4萬元的優(yōu)惠。

而與往年春節(jié)前售樓處的冷清不同的是，在市場有所回暖的狀態(tài)下，近期不少項(xiàng)目正為年后的開盤做準(zhǔn)備，不少項(xiàng)目的銷售人員都停止了提前放假，要求進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目推廣，如東亞·尚品臺(tái)湖就預(yù)計(jì)在年前再次推盤，為此銷售人員已經(jīng)推遲休假。

不過，相比普通住宅，北京高端住宅依然堅(jiān)挺。由于一批頂級(jí)豪宅的入市，包括萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)、中赫萬柳書院和融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目等，入市后可能會(huì)拉動(dòng)周圍區(qū)域價(jià)格。

房企資金鏈仍緊張

對(duì)于購房者來說，降息的利好不言自明。但對(duì)于開發(fā)商來說，降息卻并不一定能給資金鏈帶來很大程度的緩解。

“降息給開發(fā)商的預(yù)期沒有那么樂觀”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。雖然貸款利率降低，融資成本也相應(yīng)降低，但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高?；诮鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)于樓市風(fēng)險(xiǎn)控制，“惜貸”現(xiàn)象未來一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。

非但如此，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至已經(jīng)開始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”，這些因素成為佳兆業(yè)等房企出現(xiàn)資金危機(jī)的導(dǎo)火索。日前，深圳多家房企傳出的“鎖樓風(fēng)波”引發(fā)的市場恐慌進(jìn)一步說明，市場對(duì)涉腐事件高度敏感，而企業(yè)一旦陷入相關(guān)傳聞，其資金鏈有可能面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉認(rèn)為，目前產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，拿地過于激進(jìn)、資信低的中小企業(yè)，都難以獲得銀行貸款，這些房企在2015年仍然會(huì)面臨資金斷鏈的市場風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于此，降息之后，部分房企雖然不會(huì)大幅提價(jià)，但可能會(huì)減少一線城市銷售速度較快的剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度。對(duì)于開發(fā)商項(xiàng)目布局較為密集且存貨較高的城市來說，低價(jià)跑量，快速回籠資金，仍是房企執(zhí)行的主流銷售策略。

抓回款、去庫存

在尚無新的利好出現(xiàn)的背景下，北京樓市也進(jìn)入了供應(yīng)淡季。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，與去年11月入市的33盤、12月入市的20盤相比，新盤供應(yīng)數(shù)量銳減69%和50%。

北京目前仍處于高庫存狀態(tài)。毛大慶近日公開表示，消化巨大的社會(huì)總庫存，是中國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大障礙。在庫存、資金等壓力下，2015年房企將淡出大開發(fā)模式，降價(jià)回籠資金、消庫存將更加突出。

目前，房企越來越重視抓回款?！爸挥蝎@得回款才是真正的銷售?！比f科集團(tuán)總裁郁亮的一席話，讓有質(zhì)量的增長，回款率等概念則成為輿論評(píng)估房企實(shí)力的新維度，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時(shí)候，房企重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康。

影響回款率的主要原因往往是企業(yè)自身的銷售紀(jì)律，如一度盛行的“零首付”促銷方式，其實(shí)是開發(fā)商代交首付，而這代交出去的資金，基本沒法回款。因此這些策略多為中小開發(fā)商采用，而較大型房企很少采用。

在央行降息效力衰減的背景下，新的貨幣政策被外界寄予厚望。渣打銀行的報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2015年中國GDP增長將由2014年的7.3%放緩至7.1%?？紤]到2015年實(shí)現(xiàn)這一增長目標(biāo)并非易事。因此央行將在2014年四季度降息之后，于2015年一季度再度降息25個(gè)基點(diǎn)，以支撐經(jīng)濟(jì)增長。

總體上看，2015年，各大城市依然會(huì)把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo)。但由于房貸環(huán)境將以寬松為主基調(diào)，低利率將刺激更多的潛在購房者入市，從而促使部分熱點(diǎn)城市的樓市更快回暖，但對(duì)于明顯供過于求的三、四線城市則影響效果有限。