關(guān)于期房抵押對購房人、抵押人的法律思考

李宏宇

摘 要：對于很多公民來說，房產(chǎn)是其個人的最大投資和資產(chǎn)，而房產(chǎn)作為固定產(chǎn)在充當(dāng)?shù)盅何飼r，可以提供更高的可信度，因此在實際生活中，經(jīng)常會有以房產(chǎn)作為抵押的情況發(fā)生。無論從法律角度還是從事實情況來看，期房在很多方面與房產(chǎn)并不完全相同，在進(jìn)行抵押操作時對于購房人和抵押人，都需要重新解讀。本文針對期房進(jìn)行抵押過程中的法律過程，對包括購房人以及抵押人的法律行為及其責(zé)任義務(wù)進(jìn)行了分析，有較強(qiáng)的實效性和針對性。

關(guān)鍵詞：期房抵押；購房人；抵押人；法律思考

在房產(chǎn)銷售過程中，期房抵押方式是重要的銷售行式，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有巨大影響。從法律層面進(jìn)行解釋，所謂的期房抵押，也就是購房人完成規(guī)定的首期房價款支付后，貸款銀行會支付剩下的購房款，而購房人要把所購房產(chǎn)抵押給代其還款的銀行，當(dāng)做是貸款償還的擔(dān)保。從操作的過程來看，對期房進(jìn)行抵押完全不同于現(xiàn)房進(jìn)行抵押，購房人取得房產(chǎn)所有權(quán)并通過分期付款形式還款給抵押人對該期房已經(jīng)償付的貸款及其利息。

1 期房抵押過程中各方法律關(guān)系的認(rèn)定

總的來說，期房抵押是一種多方受益的融資方式，從購房者角度分析，其不具備全額購房的條件，短期之內(nèi)也不會有根本的改變，通過期房抵押的方式，實現(xiàn)了購房目的。從抵押人的角度來看，既有大量資金需要放款出去，同時還有固定產(chǎn)作為抵押物，確保了資金回籠的安全可靠性。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，期房抵押方式加大了市場的活力，對房產(chǎn)銷售是巨大的有利因素，當(dāng)然樂見其成。

期房抵押其實際的法律關(guān)系涉及到購房人、開發(fā)商與抵押人的三方約定，購房人要將已支付了部分預(yù)付款的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，作為按期償付抵押人貸款的一種擔(dān)保形式而導(dǎo)致形成的購房人與抵押人之間權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系。具體來說，期房抵押包括三個要素，即：法律主體、法律客體、法律相關(guān)內(nèi)容。

期房進(jìn)行抵押的法律主體主要包括三個，分別是抵押人、購房人、和房產(chǎn)開發(fā)商，這三者是整個期房抵押活動的參與者和當(dāng)事人。期房進(jìn)行抵押的法律客體，就是抵押活動各方共同關(guān)注的標(biāo)的物，進(jìn)行抵押的期房。該期房必須滿足《商品房銷售合同》完成簽訂，購房人已獲取期房的一部分權(quán)益。期房進(jìn)行抵押的法律內(nèi)容，就是特指購房人和抵押人在整個抵押活動中享受的相應(yīng)法律權(quán)利和需承擔(dān)的法律義務(wù)。購房人需要根據(jù)合同要求履行償還債務(wù)的法律義務(wù)，購房人在簽訂合同后未能履行相應(yīng)債務(wù)償還義務(wù)的，抵押人可以根據(jù)合同規(guī)定的有關(guān)條款將抵押的期房進(jìn)行變賣等方式進(jìn)行處理，并可以依法優(yōu)先受償，確保自身利益不會受損。

2 期房抵押活動中購房人和抵押人的法律分析

2.1期房抵押的法律特征分析

期房抵押從法律上講是房地產(chǎn)抵押行為中的一種，因此，其必須滿足房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律特征，同時，還具備自己的一些獨特性，這些獨特性主要表現(xiàn)在三個方面：

（1）抵押標(biāo)的物在購房人設(shè)定抵押時還沒形成

在期房抵押過程中，實際的抵押標(biāo)的物在進(jìn)行抵押時還沒有完全建成，也無法此時交付給購房人使用。購房人要與此期房的開發(fā)商正式簽訂房產(chǎn)銷售相關(guān)合同，要依據(jù)合同條款規(guī)定進(jìn)行支付相應(yīng)比例的預(yù)付房款。按照我國民法的有關(guān)內(nèi)容和理論的理解，抵押操作的標(biāo)的物需要是實際存在的某特定對象，如果以不確定的未來財產(chǎn)作為抵押物，則抵押合同屬于無效。因此，需要討論期房作為一般抵押標(biāo)的物的可行性，而此問題在法律實踐中普遍存在。針對這一情況，我國許多省市相應(yīng)制定了一些操作性很強(qiáng)的法規(guī)，都允許對期房作為抵押物的認(rèn)定，國家相關(guān)部門也公布了一些具體的抵押管理辦法，對此行為的合法性進(jìn)行了肯定。同時，我國頒布的《擔(dān)保法》里并沒有比較明確的說法，但對不能作為抵押物的財產(chǎn)名單中，沒有將期房列入，這也基本表明現(xiàn)行的我國法律對于期房抵押行為是認(rèn)可的。

（2）期房抵押是對購房人的期待權(quán)進(jìn)行抵押

對于購房人來說，房產(chǎn)具有兩個顯著的特點，一是建設(shè)周期長，二是購房成本高，期房抵押可以有效解決這兩個問題。一般都是通過分期付款的方式進(jìn)行，當(dāng)購房人進(jìn)行期房的抵押時，相當(dāng)一部分房款還沒完全付清，這也決定了這樣一個事實：如果購房人未能按期償付抵押人的貸款，作為抵押人的銀行其抵押權(quán)的實現(xiàn)范疇將會受到影響。這也進(jìn)一步表明，購房人對于抵押的期房并不具備所有權(quán)，而只是所有權(quán)的一種形式，即期待權(quán)。從法律上解釋期待權(quán)，有著非常明確的定義：“為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實現(xiàn)，但未全部實現(xiàn)之暫時的權(quán)利狀態(tài)”。當(dāng)購房者預(yù)付房款的期房被進(jìn)行抵押時，購房人對期房擁有的不是所有權(quán)，充其量只算得上是對未來可以獲取的房屋資產(chǎn)的期待權(quán)，從這個意義上說，期房進(jìn)行抵押實際就是對期待權(quán)進(jìn)行的抵押。

（3）抵押期房存在風(fēng)險

無論從什么角度說，還未建成的期房都存在不同程度的風(fēng)險，因為開發(fā)商資金鏈斷裂，國家相關(guān)政策影響，或者一些不可抗力的破壞作用，常常導(dǎo)致期房到期仍難以交付，甚至根本無法交付。甚至一些建設(shè)質(zhì)量問題，也會導(dǎo)致房產(chǎn)的實際價值嚴(yán)重縮水。而這些抵押期房的風(fēng)險主要部分需要購房者承擔(dān)，而同時抵押人也會相應(yīng)承擔(dān)一些資金回籠風(fēng)險。

2.2抵押人對期房抵押權(quán)的變現(xiàn)

抵押人的抵押權(quán)變現(xiàn)需要滿足相應(yīng)的條件，其前提就是在期房抵押債務(wù)期限已滿時，購房人沒有履行應(yīng)盡的償還債務(wù)責(zé)任，抵押人沒有得到相應(yīng)的債務(wù)清償。對期房抵押權(quán)變現(xiàn)進(jìn)行討論，需要涉及兩個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

（1）抵押期限的相關(guān)問題

對于抵押期限的確定，主要是抵押人的抵押權(quán)從得到之日到失效那天的整個時間范圍。我國的《擔(dān)保法》中指出，財產(chǎn)抵押權(quán)與擔(dān)保相應(yīng)的債權(quán)并存，而債權(quán)被撤銷同時抵押權(quán)也同時撤銷。而抵押權(quán)則需要完全基于債權(quán)存在的前提而存在，并將債權(quán)具體的存續(xù)期作為抵押權(quán)的具體存續(xù)期。在期房抵押中，購房人通常要通過抵押合同對實際債務(wù)人的債務(wù)期限進(jìn)行約定，這非常必要。當(dāng)期房抵押合同被正式簽訂并完成相應(yīng)的登記辦理，債務(wù)債權(quán)同時發(fā)生，債權(quán)人獲得抵押物的抵押權(quán)。在履行期限時間里，如果購房人沒有按照約定履行相應(yīng)的債務(wù)，抵押人就可以從該期限內(nèi)請求合法抵押權(quán)的變現(xiàn)。

（2）期房抵押權(quán)的實現(xiàn)形式

抵押人對期房抵押權(quán)的變現(xiàn)，主要是抵押人在債權(quán)期到期未獲徹底清償時，擁有對期房進(jìn)行變賣等方式進(jìn)行依法處置的權(quán)利，進(jìn)而獲得優(yōu)先的受償。對此，我國相關(guān)部門頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中第46條明確規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！蓖ǔＧ闆r下，抵押人對房地產(chǎn)抵押權(quán)的變現(xiàn)方式，大多采用拍賣的形式進(jìn)行。盡管該管理方法并未對所有的期房抵押權(quán)變現(xiàn)的方式做具體的規(guī)定。這因為房產(chǎn)資產(chǎn)的價值相對較大，拍賣是一種更為公開的銷售方式，可以體現(xiàn)出更多的公正性。

3 結(jié)束語

綜上所述，期房抵押推動了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，為維護(hù)整個期房抵押過程中的各方合法權(quán)益保障，就必須從法律層面對購房人和抵押人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行必要廓清，明確法律在抵押活動中適用的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，并對一些具體的法律問題進(jìn)行分析。本文基于此目的，對購房人和抵押人從法律層面進(jìn)行了分析，對期房抵押購房人與抵押人的涉法問題進(jìn)行了深入探討，對促進(jìn)期房抵押的良好有效開展，以及我國的法制化進(jìn)程都有積極的建設(shè)性作用。

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