淺議我國住房保障潛在的缺陷及優(yōu)化策略

孟斌

摘 要：伴隨這些年深入房改，我國原來福利分房政策已不復存在，實施了新住房政策，但隨之而來的是住房新問題。在市場動力的推動下不斷抬高住房價格，中低收入者提高的收入始終跟不上房價的漲幅，并且越拉越大，結(jié)構(gòu)失衡的住房供給，日益突顯兩極化的住房消費現(xiàn)象。我國政府為此非常重視，對住房問題積極關(guān)注，住房保障體系已見雛形，為中低收入者解決住房困難起到?jīng)Q定性作用。

關(guān)鍵詞：住房保障；基本定位；廉租房

對任何國家來說，政府為國內(nèi)居民解決住房問題能體現(xiàn)其重要職能。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境中，快速發(fā)展的工業(yè)化加快了城市化進程，我國近十年商品房價格高歌猛進，就現(xiàn)實而言，低收入者的房價收入比超過20，這已遠遠大于多數(shù)人購買力，尤為突出的就是低收入者的住房問題。顯而易見，對中低收入群體來說，要是只憑借市場機制，不可能為自身提供住房保障。我國政府對城市低收入群體的住房問題已倍加關(guān)注。從2009年開始近萬億元資金投入到建設保障性住房中，改造棚戶區(qū)、建設廉租房、建設經(jīng)濟適用房都是其建設的重點項目。就我國促進增長經(jīng)濟的因素而言，我國過去依賴的房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)已有著泡沫化危機，并憑借廉價勞動力對外發(fā)展出口，當下這些以前的優(yōu)勢被漸漸淡化。因此，我國加速建設保障性住房，不但可以帶動如水泥、鋼鐵等行業(yè)發(fā)展，還能對過高的房價加以抑制，并擴大內(nèi)需。

1 住房保障在我國的基本定位

1.1 住房保障在我國定位的目標

住房保障設定的目標與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展進程直接相關(guān)。參照國際發(fā)展經(jīng)驗，隨經(jīng)濟發(fā)展住房保障目標可分為三個階段：住者有其屋、有適宜的房屋、較好的住房條件。住者有其屋的目標就是人人有房住，包括最困難的家庭，不管是自有房還是租賃，這是最低的住房保障要求；有適宜的房屋就是不但要有住房，還要有適宜家庭需要的住房；較高的住房層次就是大部分居民有比較完善的住房條件。依據(jù)我國現(xiàn)狀，其保障目標屬于第一階段，以此采取合適措施與實施適當政策。

1.2 住房保障在我國定位的對象

享受住房保障資格的是誰，亦是住房保障面向哪些對象，我國理論界在這個問題上還有著不少概念誤區(qū)。全體國民都應該享受住房保障，其對象是社會各個階層的成員，并非局限某些家庭或人。但從我國當下的國情看，住房保障的核心群體就是中低收入者。將中低收入者的住房問題處理好是解決住房保障最關(guān)鍵的任務。

1.3 住房保障在我國定位的原則

基本出發(fā)點點是突出解困，我國是人口眾多的發(fā)展大國，讓每位大眾都能平攤到住房保障資源是不現(xiàn)實的。在有限的保障資源中，面臨住房問題最大的群體應是住房保障的需解決的核心部分。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)人均住房不足10平米的困難戶有千萬之多。應將保障資源傾向這類群體，讓他們盡早脫困，這是牢牢掌握實施住房保障的基本出發(fā)點。此外，基本準則就是保障適度，居民住房在我國有三個層次需求：基本型需求、發(fā)展型需求、舒適型需求，是按收入等級的不同來劃分這三個層次的。就當下我國重點實施住房保障的中低收入者而言，住房保障只能滿足其基本居住需求，即為基本的保障安全、生活空間、生活需求。在為中低收入者解決住房問題上，必須對適度保障牢牢控制，使中低收入者一直維持在住房的適度保障水平上，同時能順利推進住房的適度保障能持續(xù)發(fā)展。

2 我國住房保障的潛在缺陷

2.1 構(gòu)建的法律層次不高

就各國構(gòu)建發(fā)展保障房體系的歷程而言，各國都對保障房的一切措施與政策通過立法使其法制化，這樣在全國范圍才能實施自上而下的住房保障，諸如美國的住房法及與住房相關(guān)的貸款法，新加坡的建屋與發(fā)展法令等，所以法制化是實施社會保障的必經(jīng)之路。法制化可以使住房保障體系明晰化各主體的職責與權(quán)益，只有通過穩(wěn)定性、連續(xù)性執(zhí)行法律，才可以有效持續(xù)運行住房保障體系?？v觀我國從改革住房制度至構(gòu)建起城市住房保障的這些年，沒有制定過涉及住房保障的必要法規(guī)。盡管中央政府在經(jīng)濟發(fā)展中對住房保障體系不斷完善與調(diào)整，但其推動都是以辦法、意見及通知等文件方式。如今國務院、各省、自治區(qū)、直轄市及建設部等部門頒發(fā)的與經(jīng)濟適用房、公共租賃房、廉租房等相關(guān)的行政規(guī)章制度、地方法規(guī)是地方執(zhí)行操作的法律依據(jù)，必然有著法律層次不高、各成體系，較弱的法律權(quán)威性，以及政策措施缺乏強制力等問題。

2.2 保障性住房的供應量與現(xiàn)實需求有差距

國務院在2007年針對經(jīng)濟適用房發(fā)布了管理辦法，將收入較低的城鎮(zhèn)住房困難戶納入供給經(jīng)濟適用房的范圍。但就近年來實際操作而言，全國供應的經(jīng)濟適用房與現(xiàn)實中目標對象的需求還有不小的缺口，供需經(jīng)濟適用房嚴重不平衡的原因有：首先，管理支配我國土地的權(quán)力在各地政府手中，在城市化推動下土地價格一再被抬高，因政府建設經(jīng)濟適用房需要無償劃撥土地，這直接影響到財政收入，同時地方政府在轄區(qū)內(nèi)出讓使用土地的權(quán)力，能使財政收入大量增加，各地政府在此背景下紛紛削減建設經(jīng)濟適用房的土地量，并非把建設經(jīng)濟適用房視為建設規(guī)劃住房的重點。其次，經(jīng)濟適用房相比商品房價格偏低，如果在市場中投入過多經(jīng)濟適用房，商品房價格明顯會受到直接沖擊，就會引發(fā)政府轄區(qū)內(nèi)進一步放緩增長GDP的速度，商品房市場在政府的收益與政績驅(qū)動下獲得了高歌猛進的發(fā)展，甚至少數(shù)地方取消建設經(jīng)濟適用房，進而使眾多低收入者享受不到住房保障。最后，因房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)直接帶動了各地增長GDP，所以各地對商品房市場都大加開發(fā)，通過增加建設商品房總量換取政績，對建設經(jīng)濟適用房嚴重忽略。

2.3 經(jīng)濟適用房的政策不明朗，廉租房缺少資金

沒有清晰區(qū)別界定商品房與經(jīng)濟適用房的本質(zhì)，在交易住房市場中缺少約束，于是對經(jīng)濟適用房的投資就有了空間，這擾亂了房產(chǎn)市場。前些年全國普漲的房價，勢不可擋的商品房市場，其價格一路飆升，通過在二手房市場買賣經(jīng)濟適用房，其價格同樣高漲，保障性住房竟成投資工具，那些中高收入者或手握大權(quán)者便有了投機念想，千方百計將保障房拿到手中，獲取投機利益。如此一來住房保障要想普惠低收入者勢必受影響，使社會引發(fā)了存廢經(jīng)濟適用房的質(zhì)疑。此外，這些年除對保障房撥付資金扶持外，為數(shù)不多的城市構(gòu)建了資金供應的制度性計劃，更多的城市是對出讓土地凈收益與增值的公積金收益高度依賴，這是廉租房的主要資金源。這類資金雖靈活當沒法保障后續(xù)資金，不少城市租金補貼方式推行不下去，只能一次性籌措資金購買、建設廉租房。

3 我國促進住房保障優(yōu)化調(diào)整的策略

3.1 注重建設住房保障法

因長久以來住房福利化在我國的實行，只是在近些年現(xiàn)代住房保障才在我國產(chǎn)生，明顯滯后的法制，對如今健康發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)生制約，應盡早強化建設住房保障法。其一，公民居住權(quán)應在民法、憲法中著重強調(diào)。我國當下的憲法對公民權(quán)利做出規(guī)定，公民在喪失勞動能力、身患疾病、年老時，有權(quán)獲得社會、國家的物質(zhì)幫助。在此前提下完全能增加公民居住權(quán)受國家保護，對公民居住條件需盡力改善，為公民的居住條件提供基本保障等相關(guān)居住權(quán)法律條文，使社會、國家提高重視公民居住權(quán)的責任。此外，要制訂住房保障的專業(yè)性法律，我國如今亟需頒發(fā)對住房保障計劃、發(fā)展目標有根本明確的住房法，它是實現(xiàn)住房保障機制、方法，及政府責任等的法律規(guī)定，如此我國才能邁入住房保障的有法可依軌道，保障有序推動發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)。

3.2 鼓勵民間參與建設保障性住房，收購空置住房

就現(xiàn)實而言，多數(shù)建設的經(jīng)濟適用房地理位置較偏，沒有足夠的配套服務設施，建設好這些經(jīng)濟適用房以后，政府還要為改善居民生活投入一批財力物力。政府在如此情況下可給予承建的房地產(chǎn)企業(yè)相應優(yōu)惠，諸如對經(jīng)濟適用房周邊地塊，政府可賦予其開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)權(quán)；政府對開發(fā)周邊地塊的開發(fā)商可降低適當稅費。上述政策性傾向，既能把開發(fā)商主動性調(diào)動起來，又能避免形成貧民窟。除此之外，經(jīng)濟適用房得到補充的另一渠道就是收購空置住房。這些年因不少房地產(chǎn)企未對房地產(chǎn)市場做到認真調(diào)研，盲目大規(guī)模的開發(fā)商品房項目，引發(fā)不少城市建成的商品房沒有銷路，大量空置房形成，這樣的局面既使開發(fā)商的資金回籠不及時，又嚴重浪費大量社會資源。所以政府要考慮做好說服開發(fā)商的工作，政府對空置期較長的商品房統(tǒng)一收購用于對經(jīng)濟適用房的補充，針對政府收購價，可請專業(yè)評估房地產(chǎn)的機構(gòu)來估算。政府對那些復雜的戶型結(jié)構(gòu)、面積超標，過于豪華的配套設施等超過建設經(jīng)濟適用房標準的高檔住房可暫不納入收購范圍。

3.3 提供住房保障的高效金融支持

發(fā)展住房業(yè)的加速器就是住房金融，發(fā)展好住房金融對解決好建設保障房的資金瓶頸問題有利，也能極大推動住房消費。這些年住房金融在我國已發(fā)展成型，但仍比房地產(chǎn)滯后。發(fā)展滯后的政策性住房金融，僅有公積金貸款，沒有直接向中低收入者無息或低息的放貸；住房抵押貸款的政策性擔保機制未建起，缺少對低收入者放貸的擔保主體；只有住房公積金、商業(yè)銀行參與到我國的住房金融中，較少的機構(gòu)對發(fā)展住房金融不利。所以既有快速將金融市場打造好，又要推動住房政策健全金融市場，諸如努力實施政策性住房貸款與住房儲蓄，對貸款擔保完善機制，對中低收入者降低申貸門檻等。

4 結(jié)論

綜上所述，住房有著公共屬性，不能將其完全推向市場進行商品化，政府應肩負起為中低收入者解決住房問題的責任，這種做法是國際公認的。我國房改后住房保障并不完善，形成較多的社會矛盾，對社會整體和諧有影響，所以要注重建設住房保障法、鼓勵民間參與建設保障性住房，收購空置住房、提供住房保障的高效金融支持。

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