關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)項目計劃控制管理分析

唐橋麗

摘 要：很多房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了管理效率低下、顧此失彼、疲于奔命的情況。所以此時就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理能力進行顯著的提高，從而突破現(xiàn)存的限制。實現(xiàn)全國化布局和跨區(qū)域多項目開發(fā)的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：項目管理；房地產(chǎn)；計劃控制

一、通過事前控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的管理

（一）確定控制計劃，保證其合理性。首先由房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理部門在對市場進行詳細調(diào)查的基礎(chǔ)上制定項目開發(fā)的計劃，待到項目開發(fā)計劃通過了相關(guān)部門的審核之后，由銷售部門進行銷售計劃的制定，之后的項目計劃需要交由工程部在開發(fā)計劃和銷售計劃以及國家標(biāo)準(zhǔn)、場地狀況、待建情況和施工隊伍的施工能力進行確定。項目開發(fā)部門和銷售部門在進行項目開發(fā)計劃的過程中，需要將其他部門應(yīng)該進行配合的階段和要求進行明確的羅列，在通過其他部門對這些要求進行確認(rèn)之后，交由其他部門根據(jù)自己所需要給予的配合工作制定相關(guān)的工作計劃，并且對于那些需要多個部門共同完成的情況，需要進行詳細的重點標(biāo)注，然后由房地產(chǎn)的總負(fù)責(zé)人進行項目的協(xié)調(diào)和確認(rèn)。最終確認(rèn)房地產(chǎn)項目管理工作。

盡管房地產(chǎn)項目管理的控制計劃的制定可以有很多的渠道和方式，但是都應(yīng)該要始終以項目為中心，所有的工作都應(yīng)該是圍繞項目進行開展的。此外，在進行項目的計劃制定的過程中，需要進行了非常詳細的計劃溝通，對于那些需要多個部門共同合作的地方進行詳細的確認(rèn)。此外，需要保證所制定的計劃在各個部門中都受到重視，可以將計劃的制定和執(zhí)行上升到部門考核的角度，以此來對員工的業(yè)績進行考核。

（二）嚴(yán)格審核圖紙，保證其真實合理。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計工期要求方面都是要求的非常嚴(yán)格，所以就導(dǎo)致由設(shè)計院所提供的施工圖紙因為沒有足夠的時間進行細化，所以存在很多的錯誤和失誤的情況。為了保證在以后的施工階段不會出現(xiàn)很多問題，就需要對項目圖紙進行嚴(yán)格的把關(guān)，從而保證盡可能不會出現(xiàn)設(shè)計方面的變更，嚴(yán)格控制簽證量。

二、通過事中控制管理房地產(chǎn)項目

（一）節(jié)點的制定。在進行房地產(chǎn)管理的項目規(guī)劃過程中，應(yīng)當(dāng)注意對項目規(guī)劃進行具體的細分。例如按照常用的施工項目類型可以分解為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工以及配套施工等等部分。事實上，根據(jù)具體要求還可以對項目規(guī)劃的每個階段進行進一步的細分，但是進行細分的時候應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工對象的特點以及進度控制等實際情況進行確定，并沒有固定模式進行限制。

（二）節(jié)點的控制。節(jié)點的過程控制和完成控制共同構(gòu)成了節(jié)點的控制。節(jié)點的過程控制在控制實施中占據(jù)著主體地位，對項目施工進度控制起著至關(guān)重要的作用。盡管每一個項目部都應(yīng)有自己的施工計劃，但是在施工過程中，很少有項目部可以做到。項目的過程控制主要有以下幾種辦法，對項目外圍的管理進行維護，以確保工期不會受到外部因素的干擾，確保工程在工期內(nèi)順利完成。并且保持與房地產(chǎn)企業(yè)職能部門的密切聯(lián)系和溝通，以保證諸如簽證之類的審批手續(xù)可以快速流轉(zhuǎn)。

由于項目部門主要是通過監(jiān)理單位來對施工單位進行監(jiān)控，但是監(jiān)理單位因為其自身素質(zhì)的原因，所以無法實現(xiàn)有效監(jiān)控施工單位，所以項目部主要是通過制度對監(jiān)理單位進行控制，而通過人際管理對施工單位進行控制。

在節(jié)點項目完工之后，應(yīng)該盡快對項目節(jié)點進行組織和驗收，假如項目節(jié)點未能如期順利完成，應(yīng)該對其下達違約通知單，如果進度發(fā)生變化，需要對后續(xù)的項目施工計劃進行變更并且還要盡快通知其他部門，對計劃信息進行變更。

三、通過事后控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的管理

（一）項施工計劃存在變動。由于施工因素及施工外因素的出現(xiàn)，導(dǎo)致了施工計劃需要進行變更。由于項目施工受到施工因素的影響導(dǎo)致項目進度產(chǎn)生了較大變化，所以需要對項目施工計劃進行重新調(diào)整，而是國外的因素則是因為其他部門未能跟上計劃進度，所以對施工計劃或開發(fā)計劃產(chǎn)生影響，需要根據(jù)實際情況對項目計劃進行調(diào)整。無論項目計劃因為施工因素是施工外因素而變更，對其處理的辦法都是首先要與相關(guān)部門進行聯(lián)系，并且就變更問題進行協(xié)調(diào)處理，以保證盡可能不會因為計劃變更而對整個項目施工產(chǎn)生影響，并且對影響本次項目計劃變更的原因進行分析和總結(jié)，以幫助未來的工作調(diào)整。

（二）任務(wù)未能按期完成。對于項目未能按照預(yù)定期限完工等情況，在處理過程中也應(yīng)該較為慎重。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目部門在發(fā)現(xiàn)逾期后就開始采用加大當(dāng)日工作量的方式來追趕施工進度，，以求可以在規(guī)定期限內(nèi)進行完工，但事實上項目沒有？按期完成，但是項目的施工成本卻提高，而項目的施工質(zhì)量也降低了，間接的提高了后期服務(wù)的難度。所以在遇到施工項目逾期未能完成的時候，首先，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及管理部門，然后再根據(jù)實際情況確定是否對項目施工計劃進行調(diào)整，之后在對諸多建議和方法進行分析、論述和總結(jié)，并且形成書面材料，確保項目穩(wěn)定有序的進行，最后再根據(jù)項目預(yù)期的原因關(guān)責(zé)任人的追究。

總結(jié)：由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候非常的復(fù)雜繁瑣，并且房地產(chǎn)企業(yè)工程進度實質(zhì)上也是一項系統(tǒng)工程，這就意味著在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃的處理中需要應(yīng)用到很多小的方法和技巧，從而保證可以對施工單位和監(jiān)理單位進行較為靈活的管理控制。

參考文獻：

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