許華芳

如果說過去的黃金十年更多是指住宅地產(chǎn)的話，那么未來十年將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。但說到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，中國(guó)真正做得好的商業(yè)地產(chǎn)商還是屈指可數(shù)。寶龍地產(chǎn)自身做了十多年，也感覺有很多不足，但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域要找比寶龍做得好的也找不到幾家。整個(gè)行業(yè)處于第一梯隊(duì)的也就萬達(dá)、華潤(rùn)、中糧、凱德、龍湖等數(shù)得過的幾家企業(yè)，從這個(gè)意義上來講，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展還有很大的成長(zhǎng)空間。但從短期來看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不樂觀，行業(yè)需要走向更加健康、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展軌道。

一、模式之淺

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為什么呢？因?yàn)檫@兩年中央大力調(diào)控住宅，很多開發(fā)商都往商業(yè)地產(chǎn)跑，也不管城市能否消化，整個(gè)行業(yè)過量開發(fā)，這本身就有一個(gè)“算賬”的過程。而且，很多住宅開發(fā)商用做住宅的理念做商業(yè)地產(chǎn)，比如先建好再招商，而對(duì)于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，更多是用住宅銷售收入現(xiàn)金流覆蓋開發(fā)成本，最后賺個(gè)自持物業(yè)，這是個(gè)很好的結(jié)果。但如果整個(gè)行業(yè)都這樣簡(jiǎn)單思考的話，商業(yè)地產(chǎn)就可能被搞亂，而最關(guān)鍵的運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)可能就很難快速做出來。

二、成本偏高

與國(guó)外相比，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體融資成本稍高，行業(yè)中融資成本都在8%-9%，雖然毛利潤(rùn)較高，但管理費(fèi)用、稅收等扣掉后，最終的凈利潤(rùn)會(huì)降低。相對(duì)而言，國(guó)外回報(bào)率可能4點(diǎn)多，但融資成本只有2點(diǎn)多，整體而言，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體成本偏高，作為重資金屬性的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，較高的成本很難支持商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

三、管制稍松

在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)有幾點(diǎn)很難，一是人才很缺乏，二是市場(chǎng)規(guī)范性缺乏，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張缺乏相應(yīng)的管制和宏觀調(diào)控。比如，澳大利亞最大的房地產(chǎn)商西田在麥格理市做了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并且堅(jiān)持了二十幾年，服務(wù)20多萬人。在此過程中，每7、8年就擴(kuò)張2萬平方米，基本能滿足本地的需求。更驚奇的是，如果有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)來，西田可以直接寫信給政府投訴，說我早幫你算好賬了，不適合有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境很健康。但在中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，今天政府某些機(jī)構(gòu)與A簽訂協(xié)議3年內(nèi)不招新的，但可能6個(gè)月后就招一個(gè)B，中國(guó)人做很多生意都是惡性競(jìng)爭(zhēng)，動(dòng)不動(dòng)就一哄而上。

四、競(jìng)爭(zhēng)激烈

雖然在整體環(huán)境不容樂觀的背景下，單一城市、區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)出巨大的分化，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果會(huì)非常慘烈，大批同類型中小型商業(yè)地產(chǎn)將面臨淘汰。未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)這樣一種情況，即在一個(gè)大片區(qū)中只有有限的幾個(gè)購(gòu)物中心，比如3-5個(gè)，且第1名1個(gè)月的銷售額會(huì)等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個(gè)片區(qū)的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就賺一點(diǎn)點(diǎn)，也可能虧錢退市。

行業(yè)危機(jī)重重，未來商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有很多變量的東西，比如同質(zhì)化的沖擊、電商的沖擊、新興商業(yè)模式的沖擊等。但寶龍地產(chǎn)還是非?？春弥袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)、看好城市化進(jìn)程、看好中產(chǎn)階級(jí)的持續(xù)崛起，寶龍要做的就是洞察趨勢(shì)與戰(zhàn)略管理變革。

作者系寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁