龔小鋒

又到年報發(fā)布季。隨著今年上半年樓市持續(xù)回暖，龍頭房企經(jīng)營狀況已經(jīng)逐漸改善。不過，整個行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀日益明顯，有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布中報的60家房企平均凈利潤率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。

同時值得關(guān)注的是，去地產(chǎn)化、多元化之聲不絕于耳，房企的全面轉(zhuǎn)型正在加速。

梯隊分化嚴重

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至9月1日，包括萬科、保利、綠地、融創(chuàng)中國等在內(nèi)的超70家房企已正式披露2015年上半年業(yè)績。

其中，萬科交出了1099.6億元的銷售成績單，成為上半年唯一銷售過千億的房企。這是繼2014年后，其再度成為國內(nèi)唯一半年度銷售突破千億元的企業(yè)。

銷售額超過500億元的，還有恒大、綠地、保利、中海、萬達等六家房企，其中，恒大和綠地都超過了800億元。值得一提的是，恒大地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售面積1137.8萬平方米，同比增16.1%，成為上半年全國唯一一個破千萬平米的房企。

不過，從完成率看并不樂觀，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截止7月底，全國僅6 家房企業(yè)績完成率超60%，三分之二房企完成率在 40%左右。也有部分房企完成情況較好，恒大上半年合約銷售額871.1億元，已完成全年計劃的58.1%，同比增長25.7%。

一方面是大型房企的門檻陣容繼續(xù)擴大，另一方面，房企分化現(xiàn)象非常明顯。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市71家上市房企公布了2015年中報業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤虧損的企業(yè)27家，占比近四成。在已公布半年度報告的公司中，運盛醫(yī)療、陽光股份、世紀星源、萊茵置業(yè)、九龍山虧損1600萬元以上，空港股份、中房地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)、華麗家族、榮安地產(chǎn)業(yè)績下滑三成以上。

在房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)、市場競爭更趨激烈的背景下，市場份額將更加集中于領(lǐng)先梯隊企業(yè)。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2015中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，百強企業(yè)2014年市場份額上升至35.4%，較上一年提高了5.9個百分點，提升幅度為近5年最高，行業(yè)集中度進一步提高。

恒大董事局主席許家印在此次業(yè)績發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)仍有兩三萬家，競爭將會很激烈，未來將會減少到幾千家甚至幾百、幾十家。目前恒大市場份額占比不過2%，相信未來將逐年增加市場份額。

萬科集團高級副總裁兼董秘譚華杰認為，未來房地產(chǎn)市場必將成為“大象之間的游戲”。未來超大型房企在中國房地產(chǎn)市場占有率的提升，將會超過美國經(jīng)驗的極限。

中指院預(yù)計，2015年有7家銷售千億以上房企，其中會有兩家2000億級房企、9家500億-1000億房企；到2020年將有6家2000億元級房企、13家1000億-2000億元房企、17家500億-1000億元房企。

高毛利時代一去不回

在賺錢能力上，部分標(biāo)桿企業(yè)可圈可點。目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，萬達商業(yè)地產(chǎn)的毛利率超過40%，達44.31%。同時，中海、保利地產(chǎn)、泰禾集團等的毛利率也都超過30%。

中海是行業(yè)里著名的利潤挖掘機，以111.8億元的凈利額再度蟬聯(lián)最賺錢的企業(yè)。今年上半年毛利率高達32.2%。此外，恒大凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤分別達到132.9億元和101.6億元，同比分別大幅增長40%和56.5%，增幅均位居業(yè)內(nèi)第一，其總資產(chǎn)也略超萬科和綠地，站上行業(yè)榜首。

不過，高毛利時代已經(jīng)一去不復(fù)返。不只是中小房企的毛利率下滑明顯，萬科、碧桂園等大部分“優(yōu)等生”，利潤指標(biāo)增長速度也并不樂觀，甚至有的出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計的60家已發(fā)布半年報的標(biāo)桿企業(yè)情況顯示，60家房企營業(yè)收入為3011.4億元，而60家企業(yè)的凈利潤只有252.57億元，凈利潤率只有8.4%。

其中，從龍頭房企的半年報來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤高達11.97%。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)，房企已經(jīng)告別高利潤時代。

其中，萬科發(fā)布的2015年中期報告顯示，其結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。同時萬科的高增長狀態(tài)也已結(jié)束，利潤增速只有0.8%，同比下降58%。

從利潤率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，對此萬科解釋稱，上半年權(quán)益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因為當(dāng)期結(jié)算的項目中合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。

譚華杰分析稱，近年來地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過節(jié)約費用，爭取凈利潤率有所上升。

實際上，2014年市場銷售慘淡，企業(yè)為保證銷售規(guī)模，快速去化，不少項目采取降價措施，而這部分項目在今年上半年進入結(jié)算通道，拉低了毛利率。目前，大部分線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量仍在持續(xù)，企業(yè)很難選擇追求利潤。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就稱，融創(chuàng)中國的利潤表現(xiàn)主要受到蘇州、無錫等地項目影響。另外，一線城市地價太貴也是影響因素之一。他表示，北京前兩年很多競拍的高價地遲遲未入市主要原因就是，入市也并不賺錢。

對于未來的策略，孫宏斌稱，融創(chuàng)將聚焦利潤，更加重視盈利能力的提升。一是控制拿地質(zhì)量，不追求拿地數(shù)量，謹慎對待過熱城市，保證盈利空間。二是降低融資成本。三是提高產(chǎn)品和服務(wù)溢價，致力于將毛利率提升至25%的水平。

分拆、轉(zhuǎn)型成主要出路

張大偉認為，目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，預(yù)計未來將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

如萬科在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，繼續(xù)加大對養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

許家印在中報業(yè)績會上還透露了恒大多元化項目的分拆上市計劃。

除了目前已經(jīng)單獨上市的恒大健康等主體，恒大足球、礦泉水均已經(jīng)申請在新三板上市，而以影視和音樂為核心的恒大文化產(chǎn)業(yè)，也計劃登陸新三板。

值得一提的是，這次半年報中出現(xiàn)了一個比較有意思的現(xiàn)象，多家龍頭房企都不約而同地提出要分拆物業(yè)板塊單獨資本化。其中，包括萬科“睿服務(wù)”的2.0版，已經(jīng)提上議程；保利地產(chǎn)也有意將物業(yè)板塊分拆上市；中海已向港交所遞交申請，要求批準對中海物業(yè)的股份以介紹方式獨立上市。此外，碧桂園和富力地產(chǎn)都明確提出要分拆物業(yè)。

也有大佬熱衷于做大房地產(chǎn)主業(yè)，對“轉(zhuǎn)型”一詞并不感冒。如孫宏斌就表示，不看好房地產(chǎn)眾籌，因為“好項目是不會拿出來眾籌的，拿出來眾籌的項目一般不太好”。對物業(yè)管理公司分拆上市的做法，孫宏斌也不贊成，他認為物業(yè)管理是為房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)服務(wù)的，不應(yīng)以盈利為主要目標(biāo)。

大型房企轉(zhuǎn)型，凸顯了房地產(chǎn)競爭的壓力在加大，一些中小型房企除了退出之外，似乎已經(jīng)沒有太多選擇余地。

8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，此外，證大房地產(chǎn)、寶安地產(chǎn)、華光地產(chǎn)、中江地產(chǎn)等多家企業(yè)或宣布轉(zhuǎn)型，或宣布破產(chǎn)，撤離房地產(chǎn)行業(yè)。

不過，上市房企對下半年的樓市仍抱有信心。保利、招商等均表示，預(yù)期現(xiàn)行貨幣政策將延續(xù)，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇也將持續(xù)，但市場分化也將持續(xù)。許家印表示，“恒大對未來增長非常有信心、非常有把握，中國房地產(chǎn)剛性需求肯定是逐漸下降的，但總量依然很大?！?p>