創(chuàng)業(yè)者如何評估店鋪價值

商言

店鋪，對于絕大多數(shù)創(chuàng)業(yè)者能否成功至關(guān)重要，但是如何挑選這個店鋪，則是一件十分困難的事情。

商鋪租金與利潤率的關(guān)系

以服裝業(yè)為例，場地成本占其總成本的1/5至1/4的一個10平方米的服裝鋪，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本計算，店鋪租金低于或等于7.2元/平方米/天比較合適。如果超過了這個范圍，投資者的利潤水平就會大幅下降。當然，這里沒有考慮周圍的人流量、消費習(xí)慣、市政規(guī)劃等因素。

商鋪周邊人流量與優(yōu)先選擇關(guān)系

選擇周邊人流量大的商鋪，似乎成為了所有創(chuàng)業(yè)者選擇商鋪時的不二法則，但是有兩點需要注意：一是，周邊區(qū)域人流量大不意味你的店鋪里的客流量大；二是，周邊區(qū)域人流量大，不意味你的店鋪可以留住客人。

具體而言，一是，你的商鋪的定位要與周邊商業(yè)吻合，如消費習(xí)慣、價格定位、產(chǎn)品定位……缺一不可，否則人流量大反而會誤導(dǎo)你；二是，不是所有人流量大的地方都適合開店，舉個例子，同樣是臨街商鋪，門口有無人行馬路，結(jié)果完全不同，如果沒有人行馬路，大都是機動車道，根本無法留住客人，反之，有人行馬路，路人可以在逛街的同時，去關(guān)注你的店鋪，另外，如果是把口的店鋪，如果沒有理想的停車位置，一樣也是留不住客人。

商鋪的轉(zhuǎn)租率與投資的關(guān)系

很多草根創(chuàng)業(yè)者都特別喜歡那些正在準備轉(zhuǎn)讓的店鋪，因為方便，如果是做同一行的，里面還有很多設(shè)備可以利用。但是殊不知，這樣做，會讓創(chuàng)業(yè)者無形中多支付幾萬元甚至幾十萬元的費用。

因為，在商鋪領(lǐng)域，存在一種類似二房東性質(zhì)的投資人群，就是商鋪轉(zhuǎn)讓者，本來商鋪的租金可能只需要四五萬元/年，但是經(jīng)過他們的炒作，可能就要達到十幾萬元/年，甚至幾十萬元/年。而所謂適合某行業(yè)經(jīng)營的商鋪，更多是這些投資者的杜撰。所以轉(zhuǎn)租率越高的店鋪，創(chuàng)業(yè)者就越要小心，因為其可能已經(jīng)被炒作者“倒手”數(shù)次，店鋪的價值與其租金價格相差甚遠，不值得租賃。

商鋪周邊環(huán)境與投資關(guān)系

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……

但事實上這個很容易將創(chuàng)業(yè)者帶進溝里，首先，一定要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；其次，街道的寬窄因素，窄街道要遠遠比寬闊馬路更值得挑選；第三，樓層因素，底商永遠要比二樓及以上的商鋪更值得投資者關(guān)注。