賈曉慧

摘 要：我國(guó)“以房養(yǎng)老”新的試點(diǎn)方案出臺(tái)后，市場(chǎng)反映并不樂(lè)觀。立足消費(fèi)者有效需求，闡述消費(fèi)者的潛在需求、現(xiàn)實(shí)需求和購(gòu)買(mǎi)力，從區(qū)域和家庭情況視角指出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)初期應(yīng)根據(jù)區(qū)域和家庭情況，定位于居住在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中有房產(chǎn)的無(wú)子女或者無(wú)子女照料的有參與意愿的貧困老年人，以推動(dòng)“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老方式的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;老年人;需求

中圖分類(lèi)號(hào)：C913 ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? 文章編號(hào)：1002-2589（2015）17-0042-02

2014年6月，備受爭(zhēng)議的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)方案正式出臺(tái)，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)，以自愿參加為基礎(chǔ)，規(guī)定投保人為60歲以上擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。但試點(diǎn)實(shí)施至今，老年人和金融公司均反應(yīng)冷淡，持觀望態(tài)度。

“以房養(yǎng)老”并不是第一次遭遇尷尬，之前各地推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品均不了了之。2007年，中山恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出了“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)，規(guī)定60歲以上老年人可向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，把產(chǎn)權(quán)房交付中大恒基代老人出租，賺取的租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院費(fèi)用，剩余租金由老人自己處理，并始終擁有產(chǎn)權(quán)。

2011年10月，中信銀行公布了“以房養(yǎng)老”方案，規(guī)定老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)為抵押向銀行貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后按月將貸款劃入老年人賬戶(hù)。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后一次性?xún)斶€剩余本金。若到期無(wú)法償還本金，房產(chǎn)將被用來(lái)償還貸款。除了以上城市，上海、廣州等地也實(shí)施了各具特色的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，但結(jié)果同樣不盡人意。

一、“以房養(yǎng)老”理念

“以房養(yǎng)老”是一種自我養(yǎng)老方式，廣義上是指老年人利用自己的房子取得養(yǎng)老生活費(fèi)用的任何做法。狹義上指擁有住房的老年人將房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、折損情況等評(píng)估后，按評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折扣和利息，將房屋價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命中，按期支付現(xiàn)金給借款人，延續(xù)到其去世。老年人在有生之年擁有房屋居住權(quán)，去世后房產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)處理，以補(bǔ)償貸款本息。文中所指是狹義的“以房養(yǎng)老”，其實(shí)質(zhì)是作為一種商品參與市場(chǎng)，主要有以下特點(diǎn)。

（一）“以房養(yǎng)老”是一種特殊的融資保險(xiǎn)形式

“以房養(yǎng)老”不同于一般“一手交錢(qián)，一手交房”的住房交易——房屋抵押后，其使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移，仍歸售房者繼續(xù)保留，房屋產(chǎn)權(quán)抵押的資金也非一次性支付。金融機(jī)構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻未能取得房屋的使用支配權(quán)。這種交易既是一種權(quán)利——若干年后獲得房屋產(chǎn)權(quán)，又是一種義務(wù)，必須向老人支付養(yǎng)老費(fèi)用。按照權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，履行義務(wù)的同時(shí)享受權(quán)利，但金融機(jī)構(gòu)前期取得的權(quán)利只是名義權(quán)利，并以長(zhǎng)期向客戶(hù)給付貸款作為享受權(quán)利的條件。

（二）“以房養(yǎng)老”中的房屋是一種特殊商品

價(jià)值與使用價(jià)值本是同一物品的兩個(gè)不同方面，沒(méi)有使用價(jià)值就不可能有價(jià)值，無(wú)法到市場(chǎng)上進(jìn)行交換，兩者對(duì)立統(tǒng)一于商品之上，在正常情形下不可分離。但在特定狀況下，價(jià)值與使用價(jià)值也會(huì)發(fā)生分離?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)中的房屋便具備這種性質(zhì)——使用價(jià)值與價(jià)值分離，即居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)的分離，房主在獲得房屋價(jià)值時(shí)并不立刻讓渡使用價(jià)值，而是在多年后讓出房屋使用價(jià)值。正是房屋價(jià)值與使用價(jià)值的可分離性，使“以房養(yǎng)老”成為可能。

二、“以房養(yǎng)老”的有效需求

影響“以房養(yǎng)老”開(kāi)展的因素來(lái)自作為需求者的老年人和作為供給者的金融機(jī)構(gòu)兩方面。這對(duì)關(guān)系中，需求者具有主導(dǎo)性，因?yàn)橛辛诵枨螅┙o才有意義，市場(chǎng)有效需求具有決定作用?！耙苑筐B(yǎng)老”試點(diǎn)沒(méi)有成功原因是有效需求不足。所謂有效需求包含兩方面：一是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意愿，二是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力，兩者需同時(shí)具備。

（一）老年人購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的需要與意愿

1.社會(huì)客觀需求

我國(guó)人口老齡化超前于現(xiàn)代化，中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）指出，2012年老年人口數(shù)量達(dá)1.94億，老齡化水平達(dá)14.3%。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家60歲以上老年人口達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的10%或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%以上，表明國(guó)家步入老齡化社會(huì)。與此同時(shí)，老年人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)進(jìn)一步加劇老齡化的嚴(yán)峻性。一是高齡老人繼續(xù)增長(zhǎng)，從2012年的0.22億上升到2013年的0.23億人，年均增長(zhǎng)100萬(wàn)人的態(tài)勢(shì)將持續(xù)到2025年。二是無(wú)子女老年人和失獨(dú)老人增多，2012年中國(guó)至少有100萬(wàn)個(gè)失獨(dú)家庭，且每年以約7.6萬(wàn)的數(shù)量增加。另外，全國(guó)約有1 850萬(wàn)老人有房產(chǎn)沒(méi)子女?？梢?jiàn)，我國(guó)的孤寡老人已達(dá)2 000萬(wàn)，這些老人無(wú)子女依靠，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系又不夠完善，不能滿(mǎn)足老年人需求，老年人獲得養(yǎng)老資金渠道少，“以房養(yǎng)老”完全可以成為解決上述群體養(yǎng)老問(wèn)題的有效途徑。

2.老年人主觀意愿

對(duì)商品而言，消費(fèi)者僅有客觀需求，未必會(huì)去購(gòu)買(mǎi)，還需具有主觀意愿，這比客觀需求更重要。搜狐網(wǎng)在2014年7月發(fā)起的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”，74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”?？梢?jiàn)，人們主觀上對(duì)這一養(yǎng)老形式的接受度很低。

我國(guó)地域差異明顯，政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致不同區(qū)域、城市對(duì)“以房養(yǎng)老”的接受程度也有差異。周宇博選取了包括東、中、西部的六省市對(duì)“以房養(yǎng)老”意愿問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，被調(diào)查人員從30歲到61歲以上不等。調(diào)查者根據(jù)年齡、文化程度、月收入等指標(biāo)對(duì)反饋數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析：總體上，東部地區(qū)對(duì)“以房養(yǎng)老”認(rèn)同的比例高于中部和西部，中部又高于西部。上海居民認(rèn)為這一養(yǎng)老形式“可行，可參與”的比例為37.57%，江蘇為37.86%;安徽為31.15%，江西為21.58%;陜西為32.96%，貴州為16.39%。總結(jié)起來(lái)就是總體參與意愿偏低，地區(qū)差異明顯。

影響老年人參與意愿的因素很多，如學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)等，其中最大的制約因素當(dāng)屬傳統(tǒng)觀念。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授朱勁松對(duì)影響老年人參加“以房養(yǎng)老”的因素進(jìn)行了實(shí)證分析，數(shù)據(jù)表明：“違背傳統(tǒng)觀念”被排在第一，成為影響老年人參與“以房養(yǎng)老”的最主要因素，而“擔(dān)心子女埋怨”被排在第二位，顯示了子女對(duì)老人的影響。

（二）老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力

有效需求包括購(gòu)買(mǎi)意愿與購(gòu)買(mǎi)能力兩個(gè)方面，二者相輔相成、缺一不可。購(gòu)買(mǎi)能力分為潛在能力和現(xiàn)實(shí)能力。

隨著我國(guó)住房制度改革，住房商品化，居民住房自有率不斷升高。2012年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)住房自有率為89.68%，遠(yuǎn)超世界60%的平均水平。如此高的住房自有率表明我國(guó)實(shí)行“以房養(yǎng)老”的可行性與巨大的潛在市場(chǎng)。住房自有率反映了市場(chǎng)潛在能力，然而老年人現(xiàn)時(shí)擁有的產(chǎn)權(quán)才具有現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)《中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》研究報(bào)告的結(jié)果，2010年老年人現(xiàn)住房屋產(chǎn)權(quán)屬于自己的比例在城市和農(nóng)村分別為75.7%和71.2%，表明“以房養(yǎng)老”的實(shí)際市場(chǎng)也是巨大的。

三、“以房養(yǎng)老”發(fā)展初期的定位分析

“以房養(yǎng)老”目標(biāo)群自然是有房產(chǎn)的60歲以上老年人。但無(wú)論從主觀還是客觀上，并不是所有符合要求的老年人都愿意參與，“以房養(yǎng)老”的特點(diǎn)決定了其是一個(gè)小眾產(chǎn)品。在該產(chǎn)品試點(diǎn)期，應(yīng)抓住有意愿并且有能力的老年人群體，針對(duì)他們的實(shí)際情況制定能滿(mǎn)足其需求的產(chǎn)品，這樣才能打開(kāi)局面，使“以房養(yǎng)老”成為居民養(yǎng)老的有效形式之一。

（一）區(qū)域定位

首先，因?yàn)檗r(nóng)村依然實(shí)行土地集體所有權(quán)，目前“以房養(yǎng)老”在農(nóng)村行不通。在城市，由于歷史背景、地理等因素，我國(guó)東、中、西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一，城市間差異大，這些差異反映在各地區(qū)居民身上就是人們思想觀念、收入等指標(biāo)的差異。東部地區(qū)，尤其是較早開(kāi)放的沿海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入高，人民思想較開(kāi)放，容易接受新事物。上文所闡述的東、中、西部不同城市“以房養(yǎng)老”意愿差異的實(shí)證分析也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。因此，最新的試點(diǎn)選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、思想前衛(wèi)的四大城市是合理的。然而，發(fā)達(dá)城市間也是有差異的，“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該立足本地實(shí)際，研究當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮艿男问剑晟朴嘘P(guān)的各項(xiàng)配套措施——不同城市應(yīng)該有不同的具體形式，不應(yīng)采取“一刀切”的做法。

（二）家庭情況定位

微觀定位也同樣重要，試點(diǎn)期的定位應(yīng)該是：有房產(chǎn)的無(wú)子女或者無(wú)子女照料的有參與意愿的貧困老年人。在有子女的家庭里，老年人受到傳統(tǒng)觀念和子女的牽制，往往不愿將住房進(jìn)行抵押。無(wú)子女老人則不需考慮那么多，只要能夠保障自己晚年生活即可。另一種情況是有子女但是子女不孝，沒(méi)有盡到贍養(yǎng)義務(wù)，這種情況下，老人完全可以利用住房自我養(yǎng)老。這兩種家庭狀況的老人對(duì)“以房養(yǎng)老”更有認(rèn)同感。此外，我國(guó)無(wú)子女和失獨(dú)老人的數(shù)量超過(guò)2 000萬(wàn)，這部分市場(chǎng)潛力巨大，要想抓住這個(gè)市場(chǎng)，在初期產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)就要更多地考慮這部分老人的需求，比如在定期發(fā)放養(yǎng)老金的同時(shí)可以從中抽取部分資金聘請(qǐng)相關(guān)人員給倍感孤獨(dú)或無(wú)法自理的老人提供家庭照顧等。

老年人的收入情況也需考慮在內(nèi)，若其在年輕時(shí)候積累了大量財(cái)富或自己購(gòu)買(mǎi)的養(yǎng)老保險(xiǎn)能夠保障晚年生活，這部分老年人則沒(méi)有對(duì)“以房養(yǎng)老”的迫切需求。只有那些晚年收入來(lái)源少甚至是無(wú)收入，不能夠保證其晚年生活質(zhì)量的老年人才有可能成為最早的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者。

因此，目前的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品應(yīng)定位于居住在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中有房產(chǎn)的無(wú)子女或者無(wú)子女照料的有參與意愿的貧困老年人。總體來(lái)看，“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)前景是樂(lè)觀的，只是目前受到一些因素的制約導(dǎo)致市場(chǎng)潛在需求無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，若能夠準(zhǔn)確定位目標(biāo)群，設(shè)計(jì)具有針對(duì)性的養(yǎng)老產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”將會(huì)成為老年人可選擇的有效養(yǎng)老方式之一。

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