長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

馬宇超

近年來，我國的城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，不僅為中國經(jīng)濟(jì)的增長不斷釋放動(dòng)力，還潛移默化地改善了人們的生活質(zhì)量。于是，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長成為了眾多學(xué)者研究的課題。城市經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合體，包含某一地區(qū)除農(nóng)業(yè)以外的其他以城市為主體的經(jīng)濟(jì)部門（如工業(yè)、服務(wù)業(yè)等）的總和。其中一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)部門就是房地產(chǎn)業(yè)。

在西方比較發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅猛且比較成熟，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重越來越大，在有些國家甚至超過了鋼鐵行業(yè)，所以對房地產(chǎn)業(yè)的深度剖析研究至關(guān)重要。在我國城市發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)的地位更是舉足輕重，對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常大的推動(dòng)作用，但在新中國成立前期，由于條件有限，基本上沒有進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究。近年來隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國政府和學(xué)術(shù)界越來越重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究已經(jīng)碩果累累。但房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體起到怎樣的推動(dòng)作用，目前學(xué)術(shù)界并沒有進(jìn)行深入探討。

本文將以長沙市這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為例，針對房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)深入的剖析，有助于人們了解其中真正的作用體系和相關(guān)細(xì)節(jié)，引發(fā)政府、企業(yè)、消費(fèi)者更加深刻的思考，從而學(xué)到對生產(chǎn)、生活有益的可操作的經(jīng)驗(yàn)。

通過近十年來長沙市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和相關(guān)模型，我們可以得出：長沙市房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有大小不同的帶動(dòng)效應(yīng)，其中按照帶動(dòng)效應(yīng)的大小由高到低排序?yàn)榻鹑跇I(yè)（1.32），建筑業(yè)（0.93），工業(yè)（0.92），運(yùn)輸、倉儲(chǔ)郵政業(yè)（0.52），住宿和餐飲業(yè)（0.41），批發(fā)零售業(yè)（0.34）。表示長沙市房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的產(chǎn)出將會(huì)帶動(dòng)這些相關(guān)行業(yè)增長不同比例的生產(chǎn)總值。

根據(jù)長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并結(jié)合研究成果，本文提出以下四個(gè)促進(jìn)長沙市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理建議，旨在為長沙市管理部門、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)、消費(fèi)者行為提供指導(dǎo)，為政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供有效參考。

一、建立完善的金融體系

目前長沙市的房地產(chǎn)金融體系已經(jīng)初步形成，其中大部分是商業(yè)銀行和民間信貸機(jī)構(gòu)。但眾所周知房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量相當(dāng)大，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，目前與之相配套的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展卻成為了短板。

要想建立健全的房地產(chǎn)業(yè)金融體系，必須要有相應(yīng)的國家政策作為保障和依據(jù)。國外許多國家都已經(jīng)為我們樹立了成功的典范，這些國家都已經(jīng)設(shè)立了專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，為其政府、企業(yè)、消費(fèi)者提供了優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融服務(wù)。這些金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍很廣，可以使用多種信用工具，在吸收住房儲(chǔ)蓄和發(fā)放住房貸款等方面取得了不菲的成績，充分發(fā)揮了銀行、民間基金等信貸機(jī)構(gòu)在金融市場中的重要作用并保障其合法權(quán)益。

而且房地產(chǎn)金融市場上交易產(chǎn)品種類繁多、手段渠道多種多樣，程序也越來越繁瑣，呈現(xiàn)出越來越復(fù)雜的金融市場狀態(tài)。建立科學(xué)的住房管理制度這不僅有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，也對政府及市場管理者起到了很好的約束作用。

二、規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)資金流通

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場日新月異，交易越發(fā)頻繁，其中交易主體是房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者，所以要規(guī)范房地產(chǎn)市場，我們先要對這兩個(gè)主體的行為加以規(guī)范。

近年來長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭極為強(qiáng)勁，投資金額數(shù)目驚人，但是過快的開發(fā)投資速度，卻也帶來了不少負(fù)面影響。首先，它使供需市場出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，出現(xiàn)很多“空城”，導(dǎo)致了國土資源和資金等很多稀缺資源的過度浪費(fèi)。政府應(yīng)該多鼓勵(lì)企業(yè)按需建房，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批制定更嚴(yán)格的制度，并高度結(jié)合實(shí)際情況，防止資源再度浪費(fèi)。而且現(xiàn)如今房產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，交易市場混亂，交易秩序不佳，我們應(yīng)當(dāng)對這些方面加以嚴(yán)格的約束和規(guī)范。政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的注冊條件，對其財(cái)力、人力、技術(shù)等方面提出更嚴(yán)格的要求，還要對不符合法律和相關(guān)制度的企業(yè)進(jìn)行整改甚至嚴(yán)懲，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的總體素質(zhì)。政府還要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新和技術(shù)革命，吸納和培養(yǎng)優(yōu)秀的技術(shù)人才和管理人才，注重提升企業(yè)的軟實(shí)力和核心競爭力。

同時(shí)，我們要提升消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，鼓勵(lì)消費(fèi)者學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)知識(shí)和法律法規(guī)，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行合理購買，不要盲目投資。政府還要制定相關(guān)的法律法規(guī)和稅收政策，嚴(yán)格杜絕消費(fèi)者的過度投資和非理性消費(fèi)。政府還要向消費(fèi)者提供及時(shí)、準(zhǔn)確、透明的房地產(chǎn)業(yè)信息，并加以分析解讀，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立科學(xué)合理的消費(fèi)理念。

總之，要從整體上規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理引導(dǎo)資金流通，使房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者的行為規(guī)范化、合理化。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

房地產(chǎn)業(yè)綜合性很強(qiáng)，與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的今天，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置，顯得尤為重要。

我們要從投資開發(fā)入手，按需建房，保證中低檔住房的充足，防止高檔住房的過度浪費(fèi)。建設(shè)之前，政府要制定合理的土地和建設(shè)規(guī)劃，從稅收等方面鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā)建設(shè)，并嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和交易行為。

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，但仍有不足之處，在今后的發(fā)展中，政府要著眼于世界經(jīng)濟(jì)，打造科技化、一體化、智能化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置資源，以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)，提高環(huán)保意識(shí)，提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

四、構(gòu)建多層次住房保障體系

隨著長株潭一體化的順利開展，長沙市經(jīng)濟(jì)增長速度較快，但居民貧富差距還比較大，所以政府在構(gòu)建住房保障系統(tǒng)時(shí)，要充分考慮到貧富差距的因素，在保障好高收入家庭住房權(quán)益時(shí)，更多的是要減輕中低收入階層的資金壓力和生存壓力，保障中低收入家庭的相關(guān)權(quán)益。

因此，政府要從以下三個(gè)方面構(gòu)建多層次的住房保障體系：一是繼續(xù)大力發(fā)展廉租房項(xiàng)目，改善低收入人群的居住環(huán)境，落實(shí)好廉租房項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)工作。二是改善保障性住房管理機(jī)制，不再以戶籍和當(dāng)年收入為依據(jù)來劃分保障性住房的目標(biāo)人群，而是以持續(xù)低收入和租房期限為依據(jù)，徹底改革保障性群體的識(shí)別管理機(jī)制，同時(shí)還要加大保障性住房的建設(shè)力度。三是住房公積金制度的改革，不再以政府或企業(yè)的職工為主體，而是重點(diǎn)扶持住房困難家庭，以他們?yōu)閷?dǎo)向建立住房公積金制度，減少他們的購房或租房壓力。（作者單位：湖南科技大學(xué)商學(xué)院）

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