張佳竹

2015年以來(lái)，雖然政策暖風(fēng)頻吹，讓冰凍已久的北京樓市如沐春風(fēng)，成交套數(shù)和成交均價(jià)有所回升，但別墅高端住宅市場(chǎng)卻依然深陷“寒冬”之中，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年一季度北京別墅市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)成交344套，成交面積11.14萬(wàn)平米，環(huán)比、同比皆大幅下降，創(chuàng)2008年之后僅7年來(lái)一季度成交新低。

不過(guò)，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京別墅也即將開(kāi)啟銷(xiāo)售期，京城高端住宅市場(chǎng)也將迎來(lái)久違的明星盤(pán)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，第二季度，北京別墅成交情況較一季度將有大幅提高。

成交創(chuàng)7年新低

“今年一季度的別墅成交創(chuàng)造了2008年以來(lái)近7年來(lái)的新低，”亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，成交不暢，市場(chǎng)低迷也使得開(kāi)發(fā)商推售新房源的熱情降低，市場(chǎng)新增供應(yīng)也創(chuàng)下新低。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交344套，成交面積11.14萬(wàn)平方米，環(huán)比2014年4季度分別減少了44.9%、42.3%，而同比2014年1季度，也分別減少了25.2%、20.7%。

“2015年一季度北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)階段性成交低谷，最根本的原因還是受到政策的影響?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為。從長(zhǎng)期來(lái)看，以限購(gòu)為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于別墅市場(chǎng)的影響相對(duì)更為深遠(yuǎn)，一方面高資產(chǎn)客群本身就相對(duì)有限，并且還有大量處于限購(gòu)范圍內(nèi)，每年能夠“解套”的新增需求較少，長(zhǎng)期消耗之后需求總基數(shù)必然下滑；另一方面需求的不足也打擊了別墅項(xiàng)目的入市積極性，而供應(yīng)不利又對(duì)成交造成制約，再加上季節(jié)性因素的影響，別墅市場(chǎng)在一季度進(jìn)入短期惡性循環(huán)階段。

不過(guò)從月度走勢(shì)來(lái)看，成交低迷狀態(tài)逐漸在打破，3月北京別墅實(shí)現(xiàn)成交129套，成交面積4.22萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)了51.8%、45%。另外3月供應(yīng)也打破了2月的“零入市”，城南別墅世茂維拉在春節(jié)之后首個(gè)整裝入市，并且當(dāng)月即實(shí)現(xiàn)簽約4套，在月度成交排行榜中排名第9位。

另外，從一季度別墅成交特征來(lái)看，各總價(jià)段產(chǎn)品成交分布較為平均，其中500萬(wàn)元以內(nèi)、500萬(wàn)-800萬(wàn)元、以及總價(jià)千萬(wàn)以上的成交占比分別為27%、28%、29%，僅800萬(wàn)-1000萬(wàn)元總價(jià)段占比較少為16%。但是從月度情況來(lái)看，3月份總價(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)的產(chǎn)品成交出現(xiàn)明顯占優(yōu)，占比高達(dá)32%。而從成交面積特征來(lái)看，3月面積在300-500平米之間的舒適戶型產(chǎn)品所占比重最大，為41%。

高姍認(rèn)為，最近的新政當(dāng)中，二套房貸首付比例降至四成以及對(duì)于營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻5年變2年的細(xì)則，均是針對(duì)升級(jí)改善型需求客群，而別墅市場(chǎng)當(dāng)中選擇購(gòu)置總價(jià)500萬(wàn)元以內(nèi)中低端產(chǎn)品的多為首次升級(jí)置業(yè)的中端客群，新政之后這類客群手中擁有的第一套房產(chǎn)無(wú)論是賣(mài)或不賣(mài)，都能有所受益，而300-500平米適宜升級(jí)置業(yè)的舒適性產(chǎn)品也成為這類客群首選。

下半年或集中入市

2015年一季度，北京別墅市場(chǎng)另一大特點(diǎn)是供應(yīng)量也大幅降低。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京別墅市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比2014年4季度減少7個(gè)，同比2014年1季度減少了9個(gè)。

“1、2月高端市場(chǎng)成交低迷是今年一季度成交下滑的主要原因。”在仲量聯(lián)行的監(jiān)測(cè)中，北京一季度的高端別墅（成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平米以上）1-2月僅有37套成交，3月有所反彈。

不過(guò)包括泰禾集團(tuán)總裁助理兼品牌總經(jīng)理沈力男在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都表示，每年5月-10月別墅市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入真正的推廣期和銷(xiāo)售期，北京別墅市場(chǎng)的需求、成交都較為穩(wěn)定。

據(jù)記者了解，2015年將有超過(guò)10個(gè)別墅項(xiàng)目入市。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京將入市42個(gè)純新項(xiàng)目，單價(jià)超過(guò)50000元/平方米的占17席，預(yù)計(jì)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將在1000套以上，達(dá)到歷史高峰，這意味著2015年豪宅市場(chǎng)的可售套數(shù)將在9000-10000套。

4月，北京就迎來(lái)了一個(gè)高端別墅項(xiàng)目的亮相。4月9日，龍湖位于北京豐臺(tái)區(qū)、西三環(huán)西局地塊的項(xiàng)目以“西宸原著”的案名亮相。據(jù)了解，西宸原著預(yù)計(jì)將有109套別墅房源，而由于項(xiàng)目純住宅樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其銷(xiāo)售單價(jià)將達(dá)到10萬(wàn)元/平米。

龍湖目前在北京的別墅項(xiàng)目不僅僅是即將入市的西宸原著，還有位于孫河的雙瓏原著，該項(xiàng)目主推的是“中央別墅”16棟獨(dú)棟，售價(jià)逼近了8萬(wàn)元/平方米。

孫河板塊也是北京別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)供應(yīng)板塊。目前在售的項(xiàng)目除了龍湖雙瓏原著，泰禾北京院子，和預(yù)計(jì)下半年推出的首開(kāi)瑯樾，預(yù)計(jì)都將在2000萬(wàn)元/套的級(jí)別。