龔小鋒

在上市7年之后，地產(chǎn)巨頭碧桂園“自降身價”，進行了一宗股權(quán)投資交易。

4月1日晚間，碧桂園公告稱，中國平安旗下平安人壽已與碧桂園簽署戰(zhàn)略協(xié)議，平安人壽擬出資50億人民幣收購碧桂園9.9%股權(quán)，成為碧桂園第二大股東。

有人質(zhì)疑為“賤賣”，碧桂園表示更注重雙方戰(zhàn)略合作后的雙贏格局，社區(qū)資源、不動產(chǎn)投資等領(lǐng)域，兩者之間還將有更多的合作。

“賤賣”嫌疑

折讓10%的股價，僅4.2倍的市盈率，業(yè)內(nèi)不少人士懷疑碧桂園是否因急需資金而賤賣股權(quán)。克而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴就表示，對于平安來說，這是一筆很劃算的買賣。

此次是碧桂園上市以來首次引入大型戰(zhàn)略投資者。作為典型的家族企業(yè)，它的股權(quán)結(jié)構(gòu)一直高度集中。上市后它配股集資僅兩次：一是2012年3月，配售9.6億股，每股3.23元，籌集資金約31億；第二次是2014年8月，按15：1比例，每股2.5元的價格發(fā)行12億股，籌資31億元。

兩次配股，原因都在于改善負債結(jié)構(gòu)，擴大資本金。而且兩次配股集團均采取先舊后新的方式，使楊惠妍的股權(quán)比例不至過于稀釋，楊氏家族成員持股比例始終保持在60%以上。

但本次股權(quán)出售，碧桂園原有股權(quán)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權(quán)比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國平安人壽持有股份22.36億股，股權(quán)比例9.90%，成為第二大股東。

令人困惑的是，該公司本身并不缺錢。碧桂園集團文化和品牌管理部副總經(jīng)理林偉營表示，截至2014年底，集團有可動用現(xiàn)金人民幣272億元，并沒有迫切的融資需求。

近兩年來，該公司負債上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂園的凈負債率分別為53.9%、67.3%和59.7%，未有超過70%的財務(wù)紅線。與此同時，融資成本也在持續(xù)下降，2014年末碧桂園的加權(quán)平均借貸成本只為8.16%，相較2013年的8.54%下降0.38%。

碧桂園表示，這是由中國平安人壽與碧桂園公平磋商后并參考股份的近期市價而達成的收購價，而且公司高層更注重雙方戰(zhàn)略合作后的雙贏格局，因此不存在賤賣的情形。

“短期內(nèi)碧桂園雖然沒有資金的需求，但這筆交易會大幅改善它的凈負債水平，從長遠來看，未來平安還可能會幫助它獲得更便宜的資金?！泵楞y美林一名分析師認為。背靠平安這棵大樹，未來碧桂園可以在開發(fā)貸款、私募債甚至眾籌等金融產(chǎn)品上與平安展開全面合作。

有消息指，對于這次合作，碧桂園態(tài)度積極，其董事會主席楊國強曾多次前往平安集團拜訪。近年來楊國強積極改變家族式企業(yè)管理架構(gòu)，在公告中也表示這將“有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，并進一步拓寬融資渠道”。

不過，平安此番認購碧桂園新股屬于財務(wù)投資，并不參與后者日常經(jīng)營管理，也不會派駐董事。對于平安此番入股并不會向后者董事局派駐董事，因此外界普遍認為碧桂園的營運策略并不會因此受到影響。

掘金35萬戶社區(qū)資源

自2014年樓市進入調(diào)整期以來，被保險資金抄底的地產(chǎn)企業(yè)不只碧桂園一家。此前金融街、金地等多只地產(chǎn)上市公司，在股市上遭遇了保險公司入股，地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來越強。

朱一鳴認為，碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于它龐大的社區(qū)資源。碧桂園公告稱，雙方借此加強社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈及發(fā)展涵蓋人們?nèi)芷诘木C合業(yè)務(wù)平臺。

踏入2015年，久未在公眾面前露面的楊國強，首次“曝光”給了小米創(chuàng)始人雷軍。這位地產(chǎn)大佬釋放了虛心學(xué)習的印象，以及轉(zhuǎn)型的決心。在今年的業(yè)績發(fā)布會上，楊國強為數(shù)不多的回答中，又提及社區(qū)O2O。計劃以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈。

楊國強此前表示，公司物業(yè)管理著大量社區(qū)，這里面仍然有很多業(yè)主的需求尚未得到滿足，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮的來襲，公司能結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為業(yè)主提供更多社區(qū)服務(wù)，未來還會開拓物業(yè)理財、物業(yè)保險等各種服務(wù)。

就在掌舵人釋放出這些信號沒多久，碧桂園就引入平安作為投資者，而平安正能給予它所需要的這一切，可以在市場、資金、物業(yè)管理等方面給予支持，甚至還答應(yīng)使用保險銷售網(wǎng)絡(luò)幫碧桂園賣房，并提供融資便利。

它的社區(qū)服務(wù)APP也嵌入中國平安任意門及平安付，以此來支付物業(yè)管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務(wù)。還可針對物業(yè)管理、O2O平臺、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等定制式的設(shè)計合作方案。金融的介入，在物業(yè)方面無疑能夠起到增加客戶粘性的作用。

合作對中國平安來說，更是實質(zhì)性利好。林偉營表示，社區(qū)將成為切入點，兩者攜手開發(fā)、對接目前公司的200多個項目，35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源。

另一方面，近年來中國平安旗下的保險、銀行等領(lǐng)域正逐步加大在社區(qū)金融業(yè)務(wù)上的布局，此前它已經(jīng)在上海等城市社區(qū)開設(shè)了綜合金融門店，通過遠程自助設(shè)備，實現(xiàn)客戶身份確認、業(yè)務(wù)自助辦理等，而平安銀行也正向社區(qū)金融發(fā)力，打造社區(qū)綜合金融門店等方式來獲客，并延長營業(yè)時間。

據(jù)了解，中國平安目前已開設(shè)的社區(qū)“金融超市”主要以客戶咨詢及服務(wù)為主，核心是方便客戶享受平安保險、銀行、證券等綜合金融業(yè)務(wù)的全流程咨詢和服務(wù)。

此次參與碧桂園的定增，在碧桂園對中國平安社區(qū)網(wǎng)點布局提供“優(yōu)惠條件”的情況下，平安可能買下或租用碧桂園的社區(qū)門店作為綜合金融門店，以進一步控制社區(qū)門店經(jīng)營的成本，實現(xiàn)快速擴張。

地產(chǎn)圖謀

一個是地產(chǎn)企業(yè)，一個是親睞不動產(chǎn)的綜合性金融平臺，雙方對于不動產(chǎn)投資的喜好不言而喻。碧桂園也表示，將加強與中國平安之間的不動產(chǎn)投資合作，共同尋找新項目并研究合作模式。

實際上，由于碧桂園長期深耕三四線城市，在去年以來三四線城市銷售壓力普遍加大的背景下，對公司產(chǎn)生了不利影響，也使其渴望獲得更多一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個月該集團共實現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%；合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。據(jù)總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標定為1350億元，第一季度僅達標13%。

碧桂園需要更多的一二線資產(chǎn)進行聯(lián)動，相比之下，平安不動產(chǎn)的土地儲備主要集中在一二線城市，未來在項目合作上，有助于碧桂園“曲線”增加在經(jīng)濟發(fā)達城市的項目儲備，進一步平衡市場布局。而碧桂園也可利用平安保險與平安銀行的營銷網(wǎng)絡(luò)拓展銷售渠道，獲取更多優(yōu)質(zhì)客戶資源。

中國平安更是以喜好不動產(chǎn)投資而聞名保險界。此前，它花費2.6億英鎊購買了英國的勞合社大廈，成為國內(nèi)保險公司第一次在海外購置不動產(chǎn)。截至2014年8月，中國平安旗下的平安不動產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)等。

被外界提及最多的是，雙方有望在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上的合作。碧桂園正在研究養(yǎng)老方面的業(yè)務(wù)，而險資龍頭平安在該業(yè)務(wù)上有著豐富的資源和積極的拓展動作。平安人壽以“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”的方式推出健康管理服務(wù)，涵蓋家庭醫(yī)生、健康習慣、健康咨詢?nèi)笾饕δ?，并簽約300位擁有三甲醫(yī)院就職經(jīng)歷的醫(yī)生作為其全職雇員。

平安集團旗下的平安不動產(chǎn)也稱，將在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島進行五大戰(zhàn)略布點全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

“協(xié)同效應(yīng)”為時尚早

摩根大通一名分析師近日指出，雙方的合作可能短期內(nèi)還難以對碧桂園的盈利形成貢獻。

圍繞社區(qū)做增值服務(wù)雖然是近年來開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一大方向，但多數(shù)處于探索階段。即便是傳統(tǒng)的物業(yè)管理，碧桂園目前也還沒有形成自己的規(guī)模優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，2014年它物業(yè)管理的面積已經(jīng)達到7149萬平方米，但物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的收入只有9.6億元。

此外，新業(yè)務(wù)藍圖還有待呈現(xiàn)。盡管碧桂園正在逐步規(guī)劃進入和深化房地產(chǎn)市場細分市場，比如養(yǎng)老、教育等。但據(jù)莫斌此前透露，當前公司也還尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)投資方向，大部分的業(yè)務(wù)仍在研究探索之中。

考慮到未來的盈利風險問題，碧桂園每年新業(yè)務(wù)的投資將控制在總資產(chǎn)的1%左右，截至2014年年底，其總資產(chǎn)約為2680億元，也即意味著其每年新業(yè)務(wù)的投入還不會超過30億元。

國泰君安研報指出，由于碧桂園在三四線城市布局比較大，平安則主要布局一二線城市，雙方合作的協(xié)同效應(yīng)可能會低于預(yù)期。近年來，碧桂園正在努力進入一二線城市，一二線城市與三四線城市的業(yè)績貢獻已經(jīng)從過去的“四六開”發(fā)展到現(xiàn)在的“五五開”，業(yè)績貢獻開始持平。

業(yè)內(nèi)人士認為，保險公司與房企的合作有多種方式，現(xiàn)在平安與碧桂園的合作還處于早期階段，談協(xié)同效應(yīng)可能還為時尚早。碧桂園也表示，細節(jié)需要進一步深化，但總體會在營銷互助、客戶資源共享、投融資甚至培訓(xùn)等七個層面上進行。