陳禹銘 孔令杰

“3·30”新政之后，樓市迎來又一波利好，而集中了大量剛需項(xiàng)目的燕郊市場也在經(jīng)歷了長時間的低迷之后有所回暖。比如，多家媒體都曾報道，近日燕郊的匯?！傞艦稠?xiàng)目又重現(xiàn)昔日購房者連夜排隊(duì)購房的情形，更讓燕郊樓市有了快速升溫的感覺。然而也有不少聲音稱，這樣的火爆場面之中有大量的水分，不乏開發(fā)商或銷售人員雇人排隊(duì)的情況。

投資需求拉動燕郊樓市

在利好政策的刺激之下，燕郊多個開發(fā)商都已經(jīng)開始漲價，或者在醞釀漲價。一些項(xiàng)目的銷售均價比在低點(diǎn)的時候上漲較大。幾個主流項(xiàng)目的反應(yīng)最為明顯，比如首爾甜城，目前均價已經(jīng)到了1.3萬/平米。而位于燕郊南部的兩個大體量樓盤：天洋城4代以及夏威夷藍(lán)灣也都從9000元/平米左右上漲到1.2萬/平米。

而一些距離稍遠(yuǎn)的項(xiàng)目，就依然保持著自己的銷售節(jié)奏，并未受到太大影響。世貿(mào)薩拉曼卡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，項(xiàng)目3月、4月份開盤大概800套樓盤，價格漲幅在5%左右，預(yù)計(jì)將在月底清空，“雖然目前有一定的政策利好，但是項(xiàng)目還是根據(jù)自己的節(jié)奏推盤，我們判斷這一輪的新政只是給客戶一個比較好的購買理由，而首付20%也沒有落實(shí)，所以也沒特別大的優(yōu)惠?！?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，北京因?yàn)橄拶?，成交結(jié)構(gòu)是剛需改善和自住為主，但燕郊是投資需求拉動的。目前可能是燕郊觸底回升的階段，隨著政策面放松，短期內(nèi)會帶動一定上漲。但是燕郊的投資需求過于旺盛，燕郊的震蕩空間要比北京大得多。燕郊的房子住宅開發(fā)量大，燕郊的二手房市場并沒有同步上漲，投資回報率不能拿新房的價格來測算，還是需要測算回報周期的?！澳玫疆a(chǎn)權(quán)證是兩年之后，而北京樓市三年一個周期，到時候可能就遇上市場的低谷?！?/p>

悅榕灣熱銷實(shí)為造勢？

在燕郊一片熱賣聲中，匯?！傞艦车穆曇艨赡苁亲畲蟮摹?jù)該項(xiàng)目銷售表示，項(xiàng)目二期總共有房源4000套左右，均價在1.3萬元/平方米。截止4月12日，項(xiàng)目已經(jīng)排號至1200。此前也有媒體報道，有不少購房者提前兩天前來熬夜排號，不過也有一些房地產(chǎn)從業(yè)人士對此提出質(zhì)疑，認(rèn)為匯福·悅榕灣的銷售情況其實(shí)并沒有看上去那么“熱”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就質(zhì)疑指出，悅榕灣一期從去年9月放號到正式開盤，蓄客長達(dá)2個半月，本來預(yù)計(jì)10月下旬正式開盤，結(jié)果因?yàn)樾羁筒焕硐胪涎拥搅?2月6日：“燕郊自2014年來，樓市與北京一樣也陷入調(diào)整，大部分項(xiàng)目銷售難度遠(yuǎn)超北京，在這種情況下，開盤不大可能日光。因此當(dāng)天排隊(duì)情有可原，提前32小時去干啥？”

此外，一位匯?！傞艦车匿N售人員也在推銷過程中私下透露：“不少國道那邊的‘銷使也來我們項(xiàng)目排號了，所以現(xiàn)在實(shí)際的號也就是1000多?！币?yàn)榭仗栆约耙恍壻徔蛻舻拇嬖?，如有需要也可以在選房時想辦法搞到靠前的號碼，而排號所需要的是身份證復(fù)印件和兩萬元保證金。記者在售樓處現(xiàn)場并未找到承認(rèn)自己是受雇來排號的“銷使”，所以也無從驗(yàn)證上述說法的真實(shí)性。

開發(fā)商炒作在燕郊普遍存在？

據(jù)一位曾經(jīng)給匯福·悅榕灣做過分銷的知情人士透露，項(xiàng)目自己的銷售人員，以及開發(fā)商花錢雇來 “演員”，這一情況在燕郊其實(shí)是一種普遍現(xiàn)象。

“大部分燕郊的開發(fā)商都排過假號。除悅榕灣之外，我在夏威夷·藍(lán)灣做銷售的時候也排過。”據(jù)該人士表示，開發(fā)商在開盤時往往會雇傭本地“銷使”，刻意炒熱項(xiàng)目銷售氛圍。

此外，項(xiàng)目銷售人員在售賣時，會把好房子、好樓層扣下來。并在開盤之后，向購房者表示，手中有優(yōu)質(zhì)房源，一套房子加一定的錢就可以將該房源出售?！斑@就是一手炒房。銷售手里只要有身份證就能排號，再去轉(zhuǎn)賣就能夠掙很大一筆錢。3萬、5萬一套的價格是很正常的。悅榕灣去年好多客戶都沒選上房，就是因?yàn)殚_發(fā)商自己的銷售把好房源給扣下來了?！?/p>

世貿(mào)薩拉曼卡項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向記者表示，由于燕郊市場從去年年底到年初一直在下跌，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商漲價欲望很高，所以存在著人為造勢的可能性。不過他也認(rèn)為，匯福·悅榕灣在燕郊算得上是一個標(biāo)桿項(xiàng)目，位置又好，此前就已經(jīng)有大量蓄客基礎(chǔ)。所以開盤也可能會供不應(yīng)求。

據(jù)一位在燕郊做過“銷使”的人士表示，燕郊的項(xiàng)目除銷售人員之外，都會雇傭一些“銷使”在售樓處外截客。根據(jù)項(xiàng)目不同，這些銷使的雇傭費(fèi)用也有所不同，像有些企業(yè)就會給出2500元左右的底薪，每到訪一單會給出80～120元不等的傭金，成交之后再返150元。因此也有很多“銷使”動員親友冒充購房者前往售樓處，以賺取傭金?！耙话阍谑袌霾缓玫臅r候，開發(fā)商會更愿意雇傭我們?！?/p>

開發(fā)商回應(yīng)：存在項(xiàng)目間互相攻擊的可能

“說我們虛假的，都是競品項(xiàng)目，因?yàn)樗麄冑u的不好，所以才進(jìn)行這樣的攻擊。我們對于這樣的行為非常氣憤?！眳R福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉振剛在接受記者采訪時表示，周末之后悅榕灣的排號人數(shù)依然保持在一天80～90個左右的增長，截止到本周三已經(jīng)排號人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了1400人左右。

“最近的利好政策對于我們是有影響的，但是沒有想象的那么大?！彼蛴浾呓忉尩溃詯傞艦车呐盘柷闆r較為火爆，主要還是在項(xiàng)目品質(zhì)好，配套齊全，除自住外還吸引了一部分投資性需求的人。據(jù)他透露，悅榕灣項(xiàng)目一期開盤時發(fā)了近6000個號，兩天銷售2000套房源，一期售罄。最后，還退了3000個左右的號。

“我們的門檻很嚴(yán)，進(jìn)入售樓處的每一個人只能拿一個號，因此也杜絕了一人多排的現(xiàn)象。當(dāng)然，我們也有一些銷售代客戶排號，或者客戶自己雇人排號的現(xiàn)象存在。”劉振剛表示，目前來講，悅榕灣項(xiàng)目的房子不夠賣，根本不存在雇人做“演員”排號造勢的必要?！皡R福沒必要用刷2萬塊定金，再退定金的方式來排假號，這樣手續(xù)費(fèi)是比較昂貴的?！眲⒄駝傉f。