作者簡介：李春山（1980.07-），男，漢族，福建安溪人，在職研究生，華僑大學(xué)，研究方向：宅基地流轉(zhuǎn)。

摘要：農(nóng)村的宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，宅基地流轉(zhuǎn)是對集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的土地用益物權(quán)的保護(hù)，并且用益物權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法資格和法律個(gè)體是連接在一起的。也就是說，只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員才擁有對農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)。本文就從宅基地流轉(zhuǎn)對策方面進(jìn)行分析探究。

關(guān)鍵詞：宅基地；流轉(zhuǎn)；集體經(jīng)濟(jì)組織；用益物權(quán)；對策

由于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中存在著諸多問題，比如，法律不健全，缺乏法律保障，流轉(zhuǎn)行為缺乏管制與規(guī)范等，因此，必須對這些問題加以解決，完善宅基地流轉(zhuǎn)制度，促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)的合法化發(fā)展。

1.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)概述

農(nóng)村宅基地指的是通過劃撥的方式，國有經(jīng)濟(jì)組織或者集體經(jīng)濟(jì)組織給組織內(nèi)部成員建筑住宅的國有土地或者集體土地，是我國農(nóng)村非建設(shè)用地的重要組成部分。農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，是集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法無償獲得并且沒有固定時(shí)間限制的宅基地上的住宅建設(shè)等輔助設(shè)施，并且宅基地所有權(quán)人可以對宅基地和宅基地上建造的住宅和輔助設(shè)施進(jìn)行使用、收益、處分等行為[1]。

2.目前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)存在的問題

2.1法律不健全，缺乏法律保障

在現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的案例不勝枚舉，往往由于一方當(dāng)事人的權(quán)益沒有的得到保護(hù)，雙方之間糾紛不斷，嚴(yán)重影響了宅基地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。當(dāng)前，我國的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)方式主要包括買賣房屋、房屋出租、抵押、質(zhì)押、置換、國家由于建設(shè)用地征收等方式，這些流轉(zhuǎn)方式都受到法律保護(hù)。但是，由于我國立法在農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)方面的法律法規(guī)還不健全，沒有明確的法律對宅基地流轉(zhuǎn)過程和結(jié)果進(jìn)行保護(hù)和監(jiān)督，很多的相關(guān)法律在這方面的規(guī)定還出現(xiàn)了相互矛盾的地方，對于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的概念界定模糊，因此，在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)了諸多問題[2]。當(dāng)時(shí)背景下的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，農(nóng)民的自留地以及宅基地上的輔助設(shè)施都不可以轉(zhuǎn)讓和買賣，我國對農(nóng)村的宅基地一直都管理的比較嚴(yán)，對于宅基地流轉(zhuǎn)一直都采取否定的態(tài)度。

2.2市場流轉(zhuǎn)面臨體制性問題

從農(nóng)村宅基地所有權(quán)人的角度出發(fā)，當(dāng)然不愿意把自己所有的宅基地?zé)o償交給他人使用，因此，造成了大量的宅基地空置，大量資源的浪費(fèi)。我國《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)要以登記的方式來確定所有權(quán)人，同時(shí)由于建設(shè)用地規(guī)模的不斷加大，宅基地的流轉(zhuǎn)市場發(fā)展迅速，宅基地價(jià)格不斷上升。基于此，宅基地的流轉(zhuǎn)體制必須改革，要符合實(shí)際的宅基地流轉(zhuǎn)情況。如果宅基地流轉(zhuǎn)體制固化，就會嚴(yán)重影響歸家和集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地流轉(zhuǎn)和房屋流轉(zhuǎn)的管理，阻礙社會發(fā)展。

2.3流轉(zhuǎn)行為缺乏管制與規(guī)范

目前，我國的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場缺乏監(jiān)督，沒有固定的規(guī)范來進(jìn)行制約，導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)市場混亂，管理松懈，市場發(fā)展緩慢。因?yàn)檎亓鬓D(zhuǎn)規(guī)范只對村民申請的宅基地面積做了嚴(yán)格的要求，但是對其地點(diǎn)卻沒有詳細(xì)規(guī)定，因此，農(nóng)村在宅基地上的房屋建造基本上是依照當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣進(jìn)行的，缺乏統(tǒng)一性和整體性。比如，生產(chǎn)地點(diǎn)和生活地點(diǎn)相重合，生產(chǎn)布局不合理；生活基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不合理等，最嚴(yán)重的就是農(nóng)村宅基地周圍的垃圾處理不當(dāng)、人畜混雜、隨意搭建廁所等，嚴(yán)重影響了村容村貌。基于此，必須對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制定明確而規(guī)定，加強(qiáng)管制。

3.針對流傳存在問題的解決對策

3.1不斷完善宅基地登記制度

要減少農(nóng)村宅基地糾紛，就要加強(qiáng)關(guān)于宅基地的立法管理工作，完善宅基地的等級制度。我國《物權(quán)法》明確表示，一切不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)按照登記制度來確定[3]。因此，我國必須認(rèn)識到，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)中，農(nóng)村宅基地作為一種必需品，已經(jīng)進(jìn)入市場進(jìn)行流通買賣，因此，我國必須對宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行確定，通過立法對此進(jìn)行規(guī)范。立法者要結(jié)合我國目前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和相關(guān)的習(xí)慣，制定出關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的統(tǒng)一法律法規(guī)，明確的之處農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的具體內(nèi)容和處理措施，使宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)發(fā)揮效益。

3.2加強(qiáng)政府監(jiān)督，促使流轉(zhuǎn)土地規(guī)劃合理

關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)事項(xiàng)，政府必須加強(qiáng)監(jiān)督，這樣才能夠保證宅基地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降低。農(nóng)村宅基地上經(jīng)常存在多個(gè)利益主體，流轉(zhuǎn)過程中手續(xù)比較麻煩，收益分配問題處理比艱困難。農(nóng)民在分配、處置宅基地和其輔助建筑時(shí)，還要受到集體經(jīng)濟(jì)組織的制約，因?yàn)檗r(nóng)民雖然對宅基地享受無償、無固定時(shí)間限制等使用權(quán)和用益物權(quán)，但是在進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的過程中，用益物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，對宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)化成了有期限規(guī)定的法定租賃權(quán)。因此，農(nóng)民在收取宅基地流轉(zhuǎn)收益時(shí)，需要上交一定的租賃費(fèi)給集體經(jīng)濟(jì)組織?；诖耍獙r(nóng)村宅基地加強(qiáng)監(jiān)督，使宅基地流轉(zhuǎn)能夠合理，促進(jìn)市場發(fā)展。

3.3合理配置流轉(zhuǎn)土地，實(shí)現(xiàn)土地管理集約化

目前，我國的農(nóng)村宅基地在管理和流轉(zhuǎn)方面已經(jīng)開始采取合理配置的方式，對流轉(zhuǎn)宅基地進(jìn)行集約化管理。在這樣的大背景下，兩分兩換的農(nóng)村宅基地置換模式成為當(dāng)下人們關(guān)注的焦點(diǎn)。國家和集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)自愿、自主的原則，對宅基地進(jìn)行承包和劃分。用農(nóng)村的宅基地置換城市的房屋，以搬遷和土地流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)，用土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障等福利。通過這些置換方式，將宅基地的所有權(quán)轉(zhuǎn)給他人或其他組織，結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的實(shí)際情況制定適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的策略。政府也可以加強(qiáng)引導(dǎo)，對宅基地的流轉(zhuǎn)方式采取兩分兩換的措施，對廣大農(nóng)民朋友講清楚，實(shí)行資金補(bǔ)償?shù)拇胧?，在資金充足的情況下，對限制的農(nóng)村宅基地進(jìn)行集約化管理，避免土地資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)宅基地的最大利用率。而且，政府還對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制定了配套的制度，能夠保證農(nóng)民的生產(chǎn)生活，減少因?yàn)檎亓鬓D(zhuǎn)而導(dǎo)致的糾紛，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

結(jié)語

自從改革開放以后，我國的經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)速度加快，城市化成為社會發(fā)展的主要方向，因此，農(nóng)村的宅基地流轉(zhuǎn)非常頻繁，但是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的問題卻非常嚴(yán)重。因此，文章對宅基地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，提出了相應(yīng)的解決對策，希望能對宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)工作提供有效的參考。（作者單位：華僑大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[3]李夢媛.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)對策研究文獻(xiàn)綜述[J].福建農(nóng)業(yè)，2015，08：10.