白珂 孫英

作者簡介：白珂（1993—），男，漢族，河南洛陽人，管理學(xué)碩士，中國石油大學(xué)（華東）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院工商管理專業(yè)，研究方向：投資理論及應(yīng)用。

摘要：作為在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有基礎(chǔ)性與先導(dǎo)性地位的行業(yè)，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的推動作用，房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題成為了影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題歸根結(jié)底是房價問題。文章從房地產(chǎn)市場的參與主體出發(fā)，將“政府”與“市場”兩大主體劃分為三大角色，分析主體對房地產(chǎn)市場價格的合作與博弈，以期理清房地產(chǎn)價格的確定機(jī)制。

關(guān)鍵詞：政府；市場；房產(chǎn)價格；合作與博弈

一、前言

房價是多方博弈結(jié)果的外在表現(xiàn)，這一博弈主體包括政府、房地產(chǎn)運(yùn)營商、市場購買方，同時還受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、信貸機(jī)構(gòu)、地區(qū)差異、季節(jié)等因素的影響。在這一博弈中，房地產(chǎn)的供需雙方構(gòu)成了“市場”，“政府”通過政府行政政策、財(cái)政政策、貨幣政策等手段對房地產(chǎn)“市場”進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制，以使得房地產(chǎn)能夠在維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的同時，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速增長。在這一調(diào)節(jié)與控制中，“政府”與“市場”的合作與博弈發(fā)揮著重要作用。

二、基礎(chǔ)理論介紹

（一）房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的分析

1、積極影響。首先，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱行業(yè)，在所有行業(yè)發(fā)展中處于領(lǐng)導(dǎo)地位，其合理快速發(fā)展能夠支撐并帶動著我國基礎(chǔ)行業(yè)的發(fā)展；其次，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的合理快速發(fā)展能夠促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級；再次，加快城鎮(zhèn)化步伐。房地產(chǎn)市場的合理快速發(fā)展能夠增加社會就業(yè)、吸引農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的房地產(chǎn)需求。

2、消極影響。首先，擴(kuò)大兩極分化。房地產(chǎn)市場的不合理發(fā)展使得無房者“望房興嘆”、財(cái)富占有者“囤房”消費(fèi)，使得兩極分化更為嚴(yán)重。其次，加劇金融風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的不和諧發(fā)展必然影響信貸市場的資金鏈條，甚至產(chǎn)生全球性的金融危機(jī)。最后，加劇社會危機(jī)。由于房地產(chǎn)作為中心行業(yè)的存在，其發(fā)展的波動必然影響鋼材、建材、家電制造等相關(guān)行業(yè)，必然影響社會的不安與動蕩。

（二）房產(chǎn)價格形成機(jī)制

在完全競爭市場的條件下，供求狀況決定價格水平。但由于我國房地產(chǎn)市場的不完全性，使得市場機(jī)制在房產(chǎn)價格表現(xiàn)為部分失靈，房價也受以下因素影響：①居民的住宅需求；②受限的住房需求；③住宅的供應(yīng)周期；④政府主導(dǎo)房產(chǎn)市場；⑤低收入全體的住房保障。

三、“政府”機(jī)制與“市場”機(jī)制在房價升降問題上的作用分析

（一）房地產(chǎn)市場主體分析

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，“政府”與“市場”兩大主體在這一行業(yè)中相互作用，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

1、“市場”機(jī)制在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用

市場機(jī)制在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的核心作用。在市場機(jī)制中，價格是經(jīng)濟(jì)參與者相互之間聯(lián)系和傳遞經(jīng)濟(jì)信息的機(jī)制，價格機(jī)制使得經(jīng)濟(jì)資源得到有效率的配置。從資源配置的角度來講，價格是房地產(chǎn)市場的核心，房地產(chǎn)市場的供給與需求形成一個資源配置的市場，市場機(jī)制對于資源配置帕累托效率的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

2、“政府”機(jī)制在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用

政府宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)是“走鋼絲”的過程：既要向前走，又要時刻保持平衡，同時還須分清哪些政府可以調(diào)控，哪些則必須留給市場。與其它產(chǎn)業(yè)有別，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)體制中一系列問題的綜合反映，比如資本市場萎縮、投資渠道不暢、地方政府盲目推進(jìn)城市化以及匯率、利率、稅率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)扭曲等問題。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須運(yùn)用相關(guān)政策“組合”來進(jìn)行綜合治理。

（二）“政府”與“市場”相互作用效果分析

在市場主體方面，市場主體細(xì)分為房地產(chǎn)供給者主體與消費(fèi)需求者主體兩大角色。這樣在房地產(chǎn)市場價格的決定機(jī)制中形成了三方角色合作與博弈機(jī)制，具體如圖1所示。

從房地產(chǎn)供給者（即開發(fā)商）的角度分析，更高的價格才能夠使得供給者的收入增加，獲得超出均衡水平的超額利潤，這是市場供給者對于產(chǎn)品價格的本質(zhì)追求。故而其對政府宏觀調(diào)控與需求者的訴求均是房地產(chǎn)價格上升；從房地產(chǎn)需求者（消費(fèi)者）的角度分析，在產(chǎn)品質(zhì)量一定的情況下，消費(fèi)者能夠從產(chǎn)品中獲得的效用與產(chǎn)品價格成反比，這是市場需求者對于產(chǎn)品價格的本質(zhì)追求。故而其對政府宏觀調(diào)控與供給者的訴求均是房地產(chǎn)價格下降。

從政府宏觀調(diào)控的角度分析其對于房地產(chǎn)供給者的訴求：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，只有該行業(yè)穩(wěn)定、健康、繁榮的發(fā)展才能促進(jìn)并帶動關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)社會進(jìn)步。另一方面，政府財(cái)政收入對于房地產(chǎn)市場稅收的依賴作用使得政府對于房地產(chǎn)供應(yīng)商關(guān)于房地產(chǎn)價格的訴求是房價的穩(wěn)定與上升。以上兩方面決定了政府對于房地產(chǎn)供應(yīng)商的訴求是房價的穩(wěn)定與上升。

從政府宏觀調(diào)控的角度分析其對房地產(chǎn)需求者的訴求，政府為了縮小貧富差距、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，希望房價能夠穩(wěn)中有降。但由于稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的限制，政府對消費(fèi)者房價穩(wěn)中有降的訴求是不堅(jiān)定的。

（三）兩主體在房價問題上的合作與博弈

1、“政府”與“市場”在房價問題上的合作機(jī)制

在房產(chǎn)價格的問題上，從政府宏觀調(diào)控的角度出發(fā)，政府與市場的供給者之間相互的訴求是價格上漲，政府與市場的需求者之間相互的訴求是價格下降。政府與市場單個主體之間的這種訴求的同一性證明政府與市場表現(xiàn)出了相互之間的合作關(guān)系。政府與市場之間的這一合作關(guān)系，歸根結(jié)底是政府與市場之間的互利互惠。

2、“政府”與“市場”在房價問題上的博弈機(jī)制

雖然站在微觀角度分析政府與市場之間存在互利共贏的合作關(guān)系，但在宏觀的角度分析，兩者相互之間存在博弈關(guān)系。這一博弈機(jī)制在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)在：（1）當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑、市場萎靡、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景堪憂時，房產(chǎn)價格由于市場供求關(guān)系的決定作用出現(xiàn)下滑。此時，政府通過擁有的“看得見的手”對市場“看不見的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控。（2）當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱、市場通脹加劇時，房地產(chǎn)市場需求大于供給，房地產(chǎn)價格上升，易導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，加劇金融危機(jī)的發(fā)生。此時，政府需出臺相關(guān)政策通過房產(chǎn)相關(guān)稅收、限制性條款等手段抑制經(jīng)濟(jì)過熱與房地產(chǎn)市場的過度繁榮。

四、結(jié)論與啟示

本文從房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制出發(fā)，考慮房產(chǎn)價格的主要影響因素將決定該價格的因素分為兩大主體三大角色進(jìn)行分析，通過本文的研究發(fā)現(xiàn)以下結(jié)論與啟示：（1）從微觀角度分析，“政府”與“市場”主體間表現(xiàn)出合作的關(guān)系。（2）從宏觀角度分析，由于“政府”與“市場”兩主體的三角色之間對房產(chǎn)價格引導(dǎo)目標(biāo)的相反決定了“政府”與“市場”兩主體的博弈關(guān)系。（3）房價下降較為困難的原因：①由于政府財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長等因素的存在，使得政府與市場作用促進(jìn)房價下降的意圖是不堅(jiān)定的。②從本質(zhì)上講，由于房價涉及主體過多，房產(chǎn)價格的劇烈下降必然導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)和社會危機(jī)。（作者單位：中國石油大學(xué)（華東））

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