熊應(yīng)長

[摘 要]在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，住房公積金管理有著非常重要的影響。在新的市場環(huán)境下，需要實現(xiàn)住房公積金貸款管理的進一步強化，使其滿足各項貸款管理要求。本文從住房公積金貸款的風(fēng)險形成原因與風(fēng)險控制兩個方面進行了分析，提出了住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的有效措施，以期能實現(xiàn)住房公積金綜合管理水平的提升。

[關(guān)鍵詞]住房公積金；貸款業(yè)務(wù)；風(fēng)險控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.154

住房公積金是個人及其所在單位繳存的長期住房儲金，具有強制實行、專項使用的特征，能夠為職工購房提供保障機制，一方面幫助職工解決住房問題，另一方面能夠改善職工居住水平與環(huán)境。同時，還能夠有效增加住房需求，為住房建設(shè)奠定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

1 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的意義

首先，在我國的社會保障制度中，住房公積金制度是非常重要的內(nèi)容之一，主要的目的是提高職工在住房方面的能力，一方面提高商品房消費需求，另一方面改善職工居住條件[1]。對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險進行妥善的管理與控制，能夠提高住房公積金資金的利用率與安全性。其次，住房公積金貸款業(yè)務(wù)與其他的銀行業(yè)務(wù)相比風(fēng)險較低，能夠為銀行帶來可觀的收入，通過對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的有效控制，能夠提高住房公積金管理中心對商業(yè)銀行的信任，建立長期的合作關(guān)系。

2 住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險分析

2.1 制度方面存在的風(fēng)險

住房公積金貸款業(yè)務(wù)在運行的過程中采用委托商業(yè)銀行的模式，住房公積金管理中心并不能夠?qū)ψ》抠J款業(yè)務(wù)進行直接的辦理，但是卻需要承擔(dān)住房公積金貸款所帶來的各種風(fēng)險。這種業(yè)務(wù)辦理與風(fēng)險承擔(dān)相分離的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行不重視住房公積金貸款的回收工作，增加了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險[2]。商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間的信息溝通又不足，導(dǎo)致住房公積金管理中心在還款監(jiān)督方面比較被動。

2.2 政策方面存在的風(fēng)險

首先，住房公積金具有政策性特征，決定其服務(wù)對象為中低收入者，其中部分職工的收入水平低且不穩(wěn)定，這部分職工在償還能力方面不足，對住房公積金貸款的安全性造成一定的影響。其次，住房公積金采用屬地化管理模式，地方政府會通過向住房公積金管理中心下達(dá)個人住房貸款指標(biāo)的方式拉動區(qū)域住房消費。在這種情況下，存在片面追求貸款數(shù)量而忽略貸款質(zhì)量的問題，導(dǎo)致不良貸款的比重有所增加[3]。

2.3 信用方面存在的風(fēng)險

首先，主觀原因造成的信用風(fēng)險。部分借款人自身的信用意識比較薄弱，在購房貸款時只考慮借款并未做好按時還款的準(zhǔn)備，甚至有部分借款人抱著不還款也不會怎樣的態(tài)度，最終出現(xiàn)蓄意欠款不還的情況。其次，客觀原因造成的信用風(fēng)險。借款人由于疾病、車禍等意外事故造成自身的傷殘或死亡，最終沒有能力對貸款進行按時的償還。最后，社會原因造成的信用風(fēng)險。在體制改革、企業(yè)破產(chǎn)等社會原因的影響之下，導(dǎo)致借款人出現(xiàn)失業(yè)、下崗等情況，無力償還住房公積金貸款。

2.4 組合貸款方面存在的風(fēng)險

組合貸款指的是借款人在購買住房的過程中同時辦理了住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款兩種貸款，在申請住房公積金貸款的過程中，雖然償還利率比較低，但是在金額方面是有一定限制的，如果所貸金額不夠，借款人就必須要申請銀行住房貸款[4]。在組合貸款的情況下，借款人所購房屋的產(chǎn)權(quán)是由住房公積金管理中心與商業(yè)銀行共同保管的，如果出現(xiàn)逾期未還的情況，銀行在補還方面存在先機，可以先將商業(yè)銀行貸款的歸還進行實施，住房公積金管理中心處于被動地位，增加住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

2.5 房屋方面存在的風(fēng)險

房屋風(fēng)險指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建筑的過程中，房屋交付時間、質(zhì)量等出現(xiàn)問題，或者小區(qū)綠化、公共設(shè)施等不符合購房時的承諾，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商之間出現(xiàn)矛盾與沖突，如果矛盾不能夠得到圓滿的解決，借款人可能會出現(xiàn)不按時償還貸款的行為，從而造成貸款風(fēng)險。尤其是二手房貸款，二手房交易中存在很多關(guān)聯(lián)交易，例如親屬之間進行房屋買賣交易，只是將房屋產(chǎn)權(quán)進行變更，并不進行房款交易，借款人借購買二手房屋所得的住房公積金貸款款項并不是用于支付房款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加[5]。

2.6 抵押物處理方面存在的風(fēng)險

借款人在住房公積金貸款的過程中需要簽署住房公積金貸款合同，將所購買的房屋抵押給住房公積金管理中心，如果借款人出現(xiàn)了逾期還款的情況，住房公積金管理中心可以依照合同對抵押物進行處理。當(dāng)前，社會保障機制并不完善，住房公積金管理中心即使向法院提出訴訟，也很難收到良好的效果，即使勝訴，抵押物處理的執(zhí)行也非常困難。

3 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的控制措施

3.1 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理綜合化

在對住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險進行管理的過程中，要通過不同的方法實現(xiàn)管理的綜合化，促進住房公積金貸款綜合管理效率的提高，為住房公積金全面管理提供良好條件。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的過程中，要實現(xiàn)質(zhì)量體系的建立與完善，通過質(zhì)量管理實現(xiàn)貸款模式創(chuàng)新，從而對貸款實現(xiàn)全面的控制[6]。住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制要對相關(guān)的管理政策進行了解與分析，通過正確的管理理念為民生問題的解決奠定堅實的基礎(chǔ)。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制工作與職工住房保障有著密切的聯(lián)系，必須實現(xiàn)控制措施的優(yōu)化與完善，實現(xiàn)管理的全面化與多樣化。

在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的過程中，首先需要進行風(fēng)險模式的優(yōu)化，全面分析各種風(fēng)險的形成機制，實現(xiàn)住房公積金管理機制的建立與完善，進一步提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的效率。住房公積金貸款風(fēng)險控制與貸款管理之間應(yīng)該形成聯(lián)動機制，實現(xiàn)管理策略與風(fēng)險控制之間的相互結(jié)合，從根本上提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的水平。

3.2 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制措施具體化

3.2.1 實現(xiàn)委托貸款管理機制的改革

針對住房公積金貸款存在的制度性風(fēng)險，最為有效的消除途徑就是消除商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間存在的利益沖突，住房公積金管理中心對公積金貸款進行直接的運作，從根本上實現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的相關(guān)統(tǒng)一。針對當(dāng)前住房公積金委托銀行管理的現(xiàn)狀，住房公積金管理中心應(yīng)該與銀行之間簽訂相關(guān)的合同，對雙方的風(fēng)險責(zé)任進行明確。

3.2.2 實現(xiàn)貸款政策化解機制的建立

政府應(yīng)該實現(xiàn)貸款政策化解機制的建立，為中低收入的職工住房公積金貸款提供相應(yīng)的貼息制度、擔(dān)保制度，讓這些職工不僅能夠順利得到住房公積金貸款，而且能夠有能力按時償還貸款。在財力允許的情況下，政府應(yīng)該對中低收入職工推行住房公積金貸款貼息政策，從而緩解職工所承受的債務(wù)負(fù)擔(dān)，從根本上對貸款風(fēng)險進行化解。

3.2.3 實現(xiàn)貸款個人資料庫的建立與完善

住房公積金貸款具有貸款周期比較長的特點，在整個貸款周期中存在很多的不確定因素，其中職工個人的信用情況對貸款還款的安全收回有著決定作用。因此，住房公積金管理中心應(yīng)該充分利用職工公積金賬戶的相關(guān)信息，實現(xiàn)貸款個人資料庫的建立與完善，對借款人的住房公積金賬務(wù)變動情況進行動態(tài)的監(jiān)測，以此來推測借款人的就業(yè)、收入等情況。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)該對個人資料庫的相關(guān)內(nèi)容進行查閱，及時采取有效的措施。

3.2.4 實現(xiàn)貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金的建立與完善

住房公積金管理中心應(yīng)該依據(jù)國家的相關(guān)政策與要求，從每年的住房公積金凈收益中計提一定比例的金額作為住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，一般情況下計提比例應(yīng)大于等于增值收益的60%[7]。貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金的主要作用是對未按時償還的住房公積金貸款產(chǎn)生的資金損失進行核銷，從而實現(xiàn)貸款風(fēng)險抵抗能力的有效提高。

3.2.5 實現(xiàn)貸款配套措施的進一步完善

住房公積金貸款具有周期較長的特點，擔(dān)保措施具有非常重要的作用，能夠?qū)J款風(fēng)險進行有效的規(guī)避。住房公積金管理中心應(yīng)該向政府提議，實現(xiàn)廉租房的開發(fā)與政策出臺，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障機制的建立與完善。住房公積金管理中心是貸款的抵押權(quán)人，在對抵押房屋處理的過程中需要讓借款人遷出，借款人在這個過程中就面臨著居住方面的問題，如果不能夠?qū)Υ诉M行妥善的解決，一方面會引發(fā)相關(guān)的社會問題，另一方面會對住房公積金管理中心抵押房屋處理造成影響。在這個問題解決的過程中，不能一味地依靠法律手段強制執(zhí)行，要從住房社會保障制度方面入手，讓借款人能夠得到廉租房，從而為抵押權(quán)的實現(xiàn)創(chuàng)造條件。

3.2.6 實現(xiàn)各項風(fēng)險管理制度的完善

首先，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)的特點實現(xiàn)公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)操作與實施規(guī)范的建立與完善，從而對住房公積金貸款的發(fā)放、管理、控制等程序進行有效的控制與規(guī)范。其次，要注重對日常貸款業(yè)務(wù)管理的強化，實現(xiàn)貸款辦理人員責(zé)任意識、自律意識的提高，實現(xiàn)貸款審核機制、內(nèi)控機制的建立與完善，提高住房公積金貸款管理的規(guī)范化與制度化。最后，制定與實施審核放貸責(zé)任制，將貸款管理責(zé)任落實到個人，實現(xiàn)貸款收回力度的強化，確保逾期貸款的順利回收。

4 結(jié) 論

強化風(fēng)險控制是對住房公積金安全提供保障的重要途徑，實現(xiàn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制制度的建立與完善，一方面能夠為住房公積金資金安全提供保障，另一方面能夠促進住房公積金事業(yè)健康發(fā)展。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制過程中，要注重對貸款風(fēng)險進行深入研究，針對風(fēng)險控制提出有效對策。

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