基于特征價格模型的滄州市二手房價格評估

高園等

[摘要]本文運(yùn)用特征價格模型，以滄州市二手房為研究對象，調(diào)查收集滄州市主城區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS190軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出影響二手房價格的特征變量數(shù)據(jù)，構(gòu)建滄州市二手房價格估價模型。

[關(guān)鍵詞]特征價格；二手房；價格；評估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535170

1問題提出

目前，國內(nèi)在二手房地產(chǎn)評估中，廣泛使用成本法、收益法、市場法三種傳統(tǒng)方法；這幾種方法存在著主觀隨意性、無法反映市場實際情況、資本化率不容易確定等問題。故將特征價格模型引入到房地產(chǎn)估價中，并從住宅類房地產(chǎn)特征價格的角度出發(fā)，分析影響住宅類房地產(chǎn)價格的各種影響因素，構(gòu)建出基于特征價格模型的滄州市二手房價格估價模型，對其特征價格進(jìn)行分析。

2特征價格模型及應(yīng)用

hedonic是因為商品價格取決于商品屬性的系數(shù)值以及屬性帶給消費者的愉悅和滿足感，其實質(zhì)是從產(chǎn)品的異質(zhì)性出發(fā)，把產(chǎn)品價格分解為特征價格，并通過市場交易數(shù)據(jù)估計出產(chǎn)品特征的隱含價格。住宅特征價格模型主要研究的是住宅屬性的隱含價格。住宅特征價格是指在競爭性市場的均衡條件下，住宅購買者所支付的價格購買住宅各種屬性特征所帶來的滿意程度。

23數(shù)據(jù)來源

本文主要是以滄州市主城區(qū)二手房為研究對象，滄州市主城區(qū)分為運(yùn)河區(qū)和新華區(qū)，根據(jù)滄州市主城區(qū)交通道路，劃分為14個均質(zhì)區(qū)域，選取280個二手房價格數(shù)據(jù)。同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的價格相對在同一水平上。本文樣本數(shù)據(jù)主要是滄州房地產(chǎn)交易中心、滄房經(jīng)紀(jì)、搜狐滄州房產(chǎn)等信息網(wǎng)，結(jié)合小區(qū)實地調(diào)查獲取。

24特征變量的選取及量化

本文在住宅區(qū)位、結(jié)構(gòu)、鄰里三大特征的基礎(chǔ)上，主要選取的特征因素有繁華程度、交通情況、基礎(chǔ)配套設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、物業(yè)管理、房齡、樓層、景觀、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、室內(nèi)裝修12個因素（見下表）。

25二手房特征變量回歸分析

本文將樣本數(shù)據(jù)輸入特征價格p=a0+aiXi+ε模型，利用SPSS 190軟件對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，進(jìn)行多元回歸，可得到模型參數(shù)。選取最小二乘法作為進(jìn)行模型估計的方法。

通過SPSS 190軟件計算，得出線性模型相關(guān)系數(shù)R=0945，擬合優(yōu)度R2=0893，這就說明了模型具有較強(qiáng)能力。線性模型的方差分析的顯著性檢驗值 Sig=0000，其小于 001，說明了該回歸方程是具有高度顯著的，F(xiàn)=34634，表明了多個自變量與因變量（評估價格）之間存在線性關(guān)系。

模型D-W=1703，其值小于2，根據(jù)序列相關(guān)檢驗的原則，可以得知模型的殘差不存在序列相關(guān)。

26模型結(jié)果

從上面估價模型得出：

繁華程度、房齡、樓層、裝修程度與二手房的評估價格呈負(fù)相關(guān)。隨著房齡的不斷增加，表明了住宅類房地產(chǎn)所剩余的價值是在不斷地減少，所以評估價格降低；繁華程度的增加使居民生活更便利，但環(huán)境變得嘈雜，噪聲、汽車尾氣等污染，反而使得生活質(zhì)量降低，引起評估價格的降低；多層二手房樓層越高其價格越低；裝修程度受到個人喜好程度制約，對于二手房來說，即使是豪華裝修，但與購房者的興趣愛好不符，從而增加了裝修拆除重新裝修的成本，無形中增加了其后期成本，使得交易價格降低。

交通情況、基礎(chǔ)配套設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、物業(yè)管理、景觀、建筑結(jié)構(gòu)、朝向等特征變量與二手房的評估價格呈正相關(guān)。這些因素與日常生活息息相關(guān)，人們在購買二手房時均會著重考慮這些因素，模型中的系數(shù)水平比較符合實際的情況。

3結(jié)論

本文運(yùn)用特征價格模型來定量分析城市房產(chǎn)價格，通過特征價格的視角，理解房價之間的差異和共性，建立滄州市區(qū)二手房的特征價格模型。由于使用價格數(shù)據(jù)比較真實可靠，特征價格分析評估的結(jié)果更接近實際應(yīng)用效果，對于二手房價格評估有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

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