袁曉瀾

中小房地產(chǎn)企業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實再次得到印證。近日，隨著不少房企披露2014年的業(yè)績預(yù)告，前幾年趁著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時投資礦業(yè)的中小房企，并沒有賺得一桶金，不盈利甚至虧損成為普遍現(xiàn)象。

房企“掘金”礦業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像想象中的那么美。

掘金礦業(yè)謀轉(zhuǎn)型

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，競爭激烈、地價高企，二三十家上市房企涉足礦業(yè)。

時間倒流到2010年，在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策和殘酷的市場競爭下，中小房企轉(zhuǎn)型之路似乎變得漸漸清晰——一批房企選擇礦業(yè)作為轉(zhuǎn)型的行業(yè)。那段時間，房企收購礦業(yè)公司的公告被頻頻發(fā)出。包括天業(yè)股份、華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等涉礦的上市房企，也成為資本市場的追捧對象，漲幅遠(yuǎn)超礦業(yè)股。

Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年1月，其涉礦概念板塊中有115家上市公司，其中房地產(chǎn)類上市公司涉礦比例較高，在24%左右。

日前，蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前全國共有41家房企涉足礦業(yè)投資，其中上市公司26家，包括華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份、萬方發(fā)展、新湖中寶、萊茵置業(yè)、上海建工等。這些房企大多是2010-2012年轉(zhuǎn)型進入礦業(yè)，而投資的主要方向則為煤炭、有色金屬和新能源。

同時，數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由2009年的8萬家左右減少至現(xiàn)在的5萬家左右。而隨著千億級房企的出現(xiàn)，行業(yè)集中度進一步提高，還將有小企業(yè)被淘汰出局。

“以北京為代表的一線城市，土地價格越來越高，中小房企資金量有限，無法在產(chǎn)品研發(fā)、融資能力上與大型品牌房企競爭。特別是近幾年在北京的土地市場，幾乎難再見到中小型的開發(fā)企業(yè)。而不拿地則意味著將被行業(yè)淘汰。于是，趁著手頭還有資金，前幾年一些中小房企開始琢磨轉(zhuǎn)型?！碧m德咨詢總裁宋延慶表示。

比較極端的例子是萬方地產(chǎn)，曾在北京開發(fā)過“里外里”等項目。但2012年其半年報顯示，上半年企業(yè)營收為零，主要是由于前期項目已開發(fā)完畢，新實施的項目尚處于開發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

由于萬方地產(chǎn)銷售規(guī)模不斷萎縮，虧損嚴(yán)重，市場越做越小，后來萬方地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)及土地一級開發(fā)，名字也改為萬方發(fā)展。

據(jù)記者統(tǒng)計，從房企投資的礦產(chǎn)種類上看，不少房企偏愛投資金礦，包括大連控股、華業(yè)地產(chǎn)、新湖中寶、萬方地產(chǎn)等房企均涉足金礦。

而從投資區(qū)域來看，房企投資礦業(yè)的地點不止于國內(nèi)。國內(nèi)集中于西藏、新疆、內(nèi)蒙古、貴州、云南、四川、廣西等礦產(chǎn)資源豐富的西部地區(qū)，海外則包括非洲、北美、澳洲等。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是資源型行業(yè)，土地是不可再生的，要通過招拍掛才能拿到。而礦產(chǎn)也是一種不可再生資源，價格卻比土地便宜很多，幾個億就能買很多礦，正是帶著這種資源思維，不少房企選擇進軍礦業(yè)。

事與愿違的“涉礦”

事實上，絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒有盈利甚至虧損。

事與愿違，礦業(yè)并未成為房企轉(zhuǎn)型的利潤增長點。據(jù)蘭德咨詢提供的統(tǒng)計，從營業(yè)收入、成本、利潤占比等財務(wù)數(shù)據(jù)分析看，目前絕大多數(shù)的“涉礦”房企沒有盈利。

以上市公司中潤資源為例，它原名叫中潤地產(chǎn)，在2011年改名中潤資源“脫房”入礦，顯示中潤地產(chǎn)轉(zhuǎn)型礦業(yè)決心。然而，轉(zhuǎn)型之路并不平坦。

據(jù)中潤資源1月31日發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，公司預(yù)計2014年業(yè)績虧損1.95億元-2.35億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。公告顯示，期內(nèi)英國瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤下降；同時公司房地產(chǎn)項目未達(dá)到確認(rèn)收入的條件影響房地產(chǎn)項目利潤下降，利空業(yè)績。

實際上，早在2010年中潤資源正式轉(zhuǎn)型礦業(yè)，短短兩年時間，中潤資源共斥資約8億元資金進行了6次資源并購，涉及11個礦業(yè)項目公司，礦山種類為金、銀、銅、鉛、鋅。

但礦業(yè)帶來銷售業(yè)績卻十分緩慢，甚至拖累業(yè)績，由盈變虧。這也讓房企對于轉(zhuǎn)型之路產(chǎn)生懷疑。

2014年9月，中潤資源對外宣布，將旗下子公司中潤礦業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給山東卓瑞實業(yè)，這意味著中潤資源所有的國內(nèi)國外礦產(chǎn)資源也將就此易主。

不過，2015年2月4日，中潤資源又發(fā)布公告稱，由于雙方未能在交易的主要條款上最終達(dá)成一致意見，雙方?jīng)Q定終止本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向合作。

據(jù)了解，不僅是中潤資源，其他房企的礦業(yè)投資也并不是一帆風(fēng)順的。

華業(yè)地產(chǎn)2014年半年報顯示，其投資的8家礦業(yè)公司均處于虧損狀態(tài)，主要原因是探礦權(quán)、采礦權(quán)因尚未達(dá)到開采狀態(tài)，故未能形成盈利。

而據(jù)中弘股份2014年半年報顯示，截至2014年6月30日，中弘礦業(yè)虧損262萬元。

隔行如隔山的“挖礦”

眾所周知，開礦技術(shù)性很強、價格下行等導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績受累。

從2010年起蜂擁進入礦業(yè)，到2014年基本無盈利，投資礦業(yè)的房企轉(zhuǎn)型之路并不如想象中美。

“原來認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)夠復(fù)雜了，從購買土地、蓋房子、賣房子有很多手續(xù)要跑，并且要納50多種稅，沒想到礦業(yè)投資也很復(fù)雜。”一位參與過礦業(yè)投資的房企知情人士表示。

據(jù)了解，不少房企購買的是采礦權(quán)和探礦權(quán)，并不是現(xiàn)成可開采的礦山，需要進行勘探、建廠等步驟，需要時間和資金。短時間內(nèi)以它來改變房企的經(jīng)營狀況很難，有的甚至在賬面上出現(xiàn)虧損，進而拖累整個企業(yè)的發(fā)展。

從華業(yè)地產(chǎn)、中弘股份等多家上市公司的最新財務(wù)報告中可以看到，不少礦山還處于勘探、選廠址、掘井階段，能夠出產(chǎn)產(chǎn)品的非常稀少。

“很多買礦的房企，已經(jīng)兩三年過去了，還沒有產(chǎn)品出來，一方面是開礦的技術(shù)性很強，涉及多個開礦、選礦、冶煉程序，房企需要組建專業(yè)團隊來做；另一方面則是礦業(yè)市場不景氣，像購買煤礦的，由于煤炭價格低，不開采還不會虧，開采了加上人工成本等還會虧得更厲害?！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V記者。

據(jù)了解，房企投資礦業(yè)后，從中國鋁業(yè)、五礦發(fā)展等礦業(yè)公司挖角。而涉足海外礦業(yè)投資的一些房企，還招聘了大批有海外留學(xué)背景的人才。

與此同時，前些年火熱的有色金屬市場，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)整，價格一路下行，有色金屬企業(yè)的日子都不好過。

蘭格鋼鐵信息研究中心主任王國清介紹，2014年國內(nèi)主要有色金屬價格總體疲軟，銅、鋁、鉛價格同比分別下降7.8%、6.9%、2.7%，鋁價相當(dāng)于回到二十多年前。2014年，有一定規(guī)模的有色企業(yè)實現(xiàn)主營活動利潤1674億元，同比下降10.8%。而國際黃金價格，在2011年達(dá)到1900美元/盎司的高點后，2012年、2013年都一直在下跌，一直徘徊在1180美元/盎司至1390美元/盎司之間。

房企投資金礦轉(zhuǎn)型機不逢時，此時便拖累業(yè)績。

中潤資源在2012年以人民幣約1.25億元持有英國瓦圖科拉金礦公司16.89%股權(quán)，成為其第一大股東，此后經(jīng)過增持，目前占其總股本的65.66%。由于金價的持續(xù)低迷，已使英國瓦圖科拉金礦公司合并財務(wù)報表的中潤資源2014年業(yè)績出現(xiàn)虧損，主要原因是瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤下降。

海內(nèi)外“挖礦”的各種“門檻”

而從大環(huán)境來看，資源行業(yè)頻出富豪的那種粗放的環(huán)境也已經(jīng)一去不復(fù)返。環(huán)保政策越來越嚴(yán)，對于安全問題也越來越重視，還有不斷上漲的人力成本，都為房企開礦增加了很多門檻。

“據(jù)我所知，由于北京越來越嚴(yán)重的霧霾，有一家房企在河北剛買沒多久的煤礦就被關(guān)停了?！币晃皇煜し科蟮闹槿耸勘硎荆康禺a(chǎn)開發(fā)的手續(xù)比較嚴(yán)格、公開和透明，投資礦業(yè)則還有更多的不確定因素。

而在海外投資，也同樣風(fēng)險重重。

在蒙古國投資礦業(yè)的一家房企的內(nèi)部人士告訴記者，公司在房地產(chǎn)賺到錢后，就投資礦業(yè)實行多元化經(jīng)營，但蒙古國是發(fā)展中國家，之前不了解那里的國情，現(xiàn)在項目推進非常緩慢，基本處于停滯狀態(tài)。再加上礦業(yè)市場不景氣，公司從2014年基本撤掉礦業(yè)領(lǐng)域的投資，而在蒙古國的投資僅停留在財務(wù)投資層面，“能賺錢收回投資最好，收不回來也就算了”，該人士表示。

而投資發(fā)達(dá)國家，當(dāng)?shù)胤梢?guī)定外國企業(yè)只能雇傭他們本國人，人工成本會比國內(nèi)更高。

受挫之后回歸主業(yè)？

像中潤資源、萬方發(fā)展等賣掉旗下部分地產(chǎn)資源，投身礦業(yè)的企業(yè)來說，這幾年不僅業(yè)績被拖累，更讓他們錯過了2010-2014這一段中國房地產(chǎn)發(fā)展的“最后的黃金時期”。

以北京市場為例。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及易居中國提供的數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，每年新房商品住宅銷售量分別為11.2萬套、8萬套、12萬套、10.8萬套、7.8萬套，新房均價分別為每平方米20340元、21761元、20534元、23502元和25637元。這幾年，雖然銷量波動較大，但也出現(xiàn)過高點，房價則是除了在2012年微調(diào)外，一路高漲。

而從近5年投資礦業(yè)的經(jīng)歷中，不少房企也逐漸意識到，礦業(yè)并非合適的轉(zhuǎn)型方向，有的房企“挖礦”計劃幾近擱淺，有的則意圖回歸房地產(chǎn)主業(yè)。

一位知情人士表示，目前萬通地產(chǎn)重組正是反映這種“回歸”。

北京嘉華筑業(yè)實業(yè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，同時也涉足礦業(yè)投資、金融證券，承辦國際高端體育賽事、會展服務(wù)等多元化發(fā)展的企業(yè)。開發(fā)過先鋒商務(wù)寫字樓、恒松園高層公寓、國航大廈、亞運新新家園、新城國際、瑞景園項目、上莊項目。

早在1999年，在地產(chǎn)行業(yè)積累了資金后，嘉華筑業(yè)開始謀擴張，成立內(nèi)蒙古投資克什克騰旗金星礦業(yè)公司，該公司擁有2.16平方公里的采礦權(quán)， 25.65平方公里的探礦權(quán)，主要經(jīng)營產(chǎn)品是銅鋅鉛銀。地產(chǎn)方面的管理交由萬通地產(chǎn)操盤?！坝捎谟猩饘偈袌霾痪皻?，萬通地產(chǎn)在馮侖團隊帶領(lǐng)下業(yè)績增長乏力，嘉華筑業(yè)想要重操舊業(yè)，奪得萬通地產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)?！鄙鲜鲋槿耸客嘎?。

而浙江新湖中寶除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還滲透到金融、科技領(lǐng)域，不過對于其屢屢嘗試的礦業(yè)，其董秘虞迪鋒則表示，“礦業(yè)不值一提”，有意收縮礦業(yè)方面的投入。

而一些中小企業(yè)已經(jīng)做出新嘗試。中弘股份曾在北京開發(fā)北京像素等項目，2011年購入汪清鑫興礦業(yè)49%的股份，主要開采金礦，由于環(huán)評等原因目前處于停產(chǎn)中。“礦業(yè)是我們很小的一部分，我們以后發(fā)展的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè)?！敝泻牍煞輧?nèi)部人士告訴記者，中弘股份在吉林長白山、北京、山東、云南西雙版納、海南、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)都有項目。

再次來到轉(zhuǎn)型十字路口

2014年，行業(yè)又進入低迷期，而低速增長甚至不增長，可能會成為新常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代走向白銀時代，包括萬科、綠地等眾多眾多房企都不得不轉(zhuǎn)型。

今典集團董事長張寶全對記者表示，房企轉(zhuǎn)型，弄不好不轉(zhuǎn)要死，也可能轉(zhuǎn)不好死得更快。行業(yè)低潮期轉(zhuǎn)型得謹(jǐn)慎。

易居中國房地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進也表示，很多房企轉(zhuǎn)型失敗，說明轉(zhuǎn)型是有風(fēng)險的。在轉(zhuǎn)型不成功的情況下，也容易把企業(yè)經(jīng)營拖入死胡同。“畢竟從投資的角度看，資金運用也是有一個機會成本的?！?/p>

而對于中小型房企而言，在轉(zhuǎn)型的道路上或者應(yīng)該有新的思路。嚴(yán)躍進認(rèn)為，對于中型房企來說，可以積極爭取在城市地標(biāo)項目、區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項目、棚戶區(qū)改造等層面進行開發(fā)；對于小型房企來說，若經(jīng)營困難，則可以果斷選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。但若是在區(qū)域市場上有比較充裕的土地儲備，那么堅守房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域，圍繞新型城鎮(zhèn)化而打造新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如在智慧新城建設(shè)上打造標(biāo)桿項目，也會是一個不錯的選擇。

而中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰則表示，房企轉(zhuǎn)型要做長產(chǎn)業(yè)鏈。要么往房地產(chǎn)上游走，做投資商；要么往下游走，做代建商；還可以做物業(yè)、商業(yè)運營、養(yǎng)老、酒店運營等方向。比如樂成國際正在做持有型國際高端養(yǎng)老也是不錯的方向，結(jié)合自身住宅開發(fā)優(yōu)勢，往產(chǎn)業(yè)融合方向走?？傊D(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎，跨行更需謹(jǐn)慎。