淺談農村宅基地確權登記發(fā)證

吳國昊　蘭朋濤

摘 要：農村宅基地確權登記發(fā)證惠于民，利于國，以南潯區(qū)為例，明確宅基地確權登記發(fā)證重要意義，著重討論不同情況宅基地的處置辦法。由此引發(fā)對農村宅基地確權登記發(fā)證的若干思考。

關鍵詞：宅基地；確權登記發(fā)證；重要意義；處置辦法；思考

1 概述

宅基地關系到農民住房保障和財產權利。農村宅基地確權登記發(fā)證依法確認和保障農民的宅基地使用權，是深化農村土地使用制度改革，明晰農村宅基地使用權和房屋產權關系的重要手段。但一些地方宅基地歷史遺留問題比較多、土地權源資料不全等，因而針對不同情況宅基地，需采用不同處置辦法。農村宅基地確權登記發(fā)證工作，具體包括登記、宗地補測及數(shù)據(jù)入庫等各項工作。文章以南潯區(qū)為例，對確權登記發(fā)證方面進行探討。

2 農村宅基地確權登記發(fā)證重要意義

（1）農村宅基地確權登記發(fā)證是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要措施。宅基地使用權是農民重要的財產權利，直接關系到每個農戶的切身利益，通過宅基地確權登記發(fā)證，依法確認農民的宅基地使用權，可以有效解決土地權屬糾紛，化解農村社會矛盾，為農民維護土地權益提供有效保障，從而進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎，促進農村社會秩序的穩(wěn)定與和諧。

（2）農村宅基地確權登記發(fā)證是深化農村改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產權基礎，是促進農民增收、農村發(fā)展的重要手段。它使農民享有的宅基地使用權依法得到法律的確認和保護，是改革完善宅基地制度，實行集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等農村改革的基礎和前提，也為下一步賦予農民更多財產權利，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供了產權基礎和法律依據(jù)。

（3）農村宅基地確權登記發(fā)證健全宅基地數(shù)據(jù)庫并實現(xiàn)常態(tài)化管理。通過這項行動，有利于完善和健全農村土地產權產籍制度建設，建立城鄉(xiāng)一體化地籍調查數(shù)據(jù)庫和信息管理系統(tǒng)及日常變更和年度變更相結合的宅基地地籍數(shù)據(jù)變更機制。

3 農村宅基地若干情況的處置辦法

南潯區(qū)農村宅基地確權登記發(fā)證，以有效的土地權屬來源證明材料為依據(jù)，以使用現(xiàn)狀為基礎，以四鄰無爭議為前提，本著“尊重歷史、面對現(xiàn)實、權屬合法、界址清楚、面積準確”的原則，妥善處理不同情況的宅基地，保障農民合法權益。農民建房用地，由縣（區(qū)）級人民政府根據(jù)省級人民政府規(guī)定的用地限額，結合當?shù)氐娜司?、計劃生育等情況，規(guī)定當?shù)卣孛娣e標準。南潯區(qū)遵循《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規(guī)定為140平方米。

除已頒發(fā)過宅基地使用權證并至今未擴建、改建、翻建的可直接換證外，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列處置辦法：

（1）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村居民建房占用的宅基地，至今未擴建、改建、翻建的，且四至界址清楚、權屬無爭議的，可以按照現(xiàn)有實際使用面積確定宅基地使用權。（2）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，農民建房未經批準或超過批準面積占用的宅基地，若已按《中共中央國務院關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發(fā)〔1986〕7號）及當?shù)卣嘘P規(guī)定處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；若至今未處理的，可由本農村集體經濟組織出具證明，參照當時的處理政策進行處理后，按實際使用面積確定宅基地使用權。（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施起至1999年1月1日新的《土地管理法》實施起止，農村居民建房占用的宅基地，按照實際批準面積進行登記。面積超過規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按政府規(guī)定的面積標準重新確定使用權，其超出部分退還集體。（4）1999年1月1日新的《土地管理法》實施起至今，農村居民建房占用的宅基地，一律要求“一戶一宅”，如一戶多宅的，除合法宅基地法定繼承外，由農戶自行確認一宅，按照“一戶一宅”的處置辦法予以確權登記發(fā)證，但其余宅基地上的建筑物、構筑物等原則上應予以拆除。（5）對有合法權屬來源但未頒發(fā)宅基地使用權證的，可以依據(jù)合法權屬來源直接申請登記發(fā)證。對于沒有發(fā)過宅基地使用權證的，則由村民本人出具不具有土地證的證明，由村委會進行核實后方可辦理。

4 農村宅基地確權登記發(fā)證幾點問題及思考

（1）二調界址線錯誤。主要原因是二調時個別房屋權屬不清楚或有爭議，二調后有房屋過戶或買賣、分家等問題導致錯誤。出現(xiàn)這種情況，則不能辦理。解決的方法是按現(xiàn)申請人提供的原土地使用證或原登記審批表進行改正，如有需要，匯總后一并到實地調查，修測補測，并重新出具資料進行登記。（2）二調時房屋的圍墻大部分套入界址線內。這種情況不符合農村宅基地確權登記發(fā)證標準。圍墻內的空地面積一般不計入確權登記發(fā)證的面積，若圍墻內的空地面積較小，則可酌情考慮。正常處理方法是直接重新套繪界址線并出具資料進行登記。

由農村宅基地確權登記發(fā)證引發(fā)的思考。農村宅基地確權登記發(fā)證與土地管理密切相關，二者相輔相成，前者服務于后者，后者有利于前者。強化土地管理有益于農村宅基地確權登記發(fā)證，首先要加強行政管理。在登記過程中，發(fā)現(xiàn)有些農戶是兩三處以上宅基地，其中大部分是未審批，私自建房。這就涉及到行政管理的問題。應建立定時巡查機制，加大土地執(zhí)法力度，嚴肅查處宅基地違法占用行為，及早發(fā)現(xiàn)，及早拆除，同時當?shù)毓珯z法部門應主動配合土地管理部門抓好違法案件的查處。土地管理部門要做到嚴格按照用地規(guī)劃、用地計劃和用地標準來審批土地，嚴格執(zhí)行三改一拆政策，有效維護農村土地管理秩序，達到一戶一宅。

加強行政管理，還可從政策上設立獎懲措施。如農民改造房屋騰出地用于農業(yè)生產，予以獎勵；對于未經批準擅自建房，不僅要拆除，更要處以罰款。造成經濟損失的，責令賠償，以儆效尤。同時發(fā)現(xiàn)亂批亂用土地的問題，不僅要處理當事人，更要追究當?shù)卣蛯徟说呢熑?，做到有法必依，違法必究，從源頭上把好關，與之相應，在確權登記發(fā)證時，必須落實責任制，強化調查登記工作人員責任心。

另外，還存在自批自用土地、隨意擴大宅基地以及買賣、租賃等情況。加強行政管理，必須要糾正這錯誤做法。在南潯區(qū)還存在一個現(xiàn)象，近十幾年，當?shù)貥O少有批地建房，當?shù)剞r民因為子女分戶等原因，不得不在未審批的情況下另地建房，這點值得深思。是出于政策考慮還是什么原因？各地在制訂土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃時應盡可能考慮合理性，長遠性。切實做到服務農民，服務農村，服務發(fā)展。

5 結束語

農村宅基地確權登記發(fā)證是一項事關農村長遠發(fā)展的基礎信息工程，將農民與土地物權聯(lián)系起來，可進一步激發(fā)農民保護耕地，節(jié)約集約用地的積極性。在確權登記發(fā)證過程中要考慮當?shù)貙嶋H情況，做到“尊重歷史、面對現(xiàn)實、權屬合法、界址清楚、面積準確”。 同時農村宅基地確權登記發(fā)證工作要與土地征收（用）補償、房屋拆遷安置、土地依法流轉、土地復墾整理等工作相掛鉤，有效發(fā)揮土地登記成果資料服務經濟社會發(fā)展的積極作用，做到支持農民創(chuàng)業(yè)，提高政府部門服務“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強區(qū)”水平，促進社會主義新農村建設。

參考文獻

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