黃芳 倪軍
摘 要:建筑面積是建設項目的主要經濟指標之一。房屋單體建筑面積量的確認,需經歷立項、用地審核(容積率)、建筑設計、規(guī)劃批準、施工、竣工驗收、房產測繪、確權發(fā)證等幾個階段,涉及多個行政管理部門,不同的部門計算口徑不完全一致。因此,在項目開發(fā)過程中,要求熟練掌握各部門的政策規(guī)定以及相關文件,嚴格按計算規(guī)則對建筑面積進行精確計算、復核,做到既做足指標,又不突破驗收條件,充分合理地利用土地資源,特別是在商業(yè)開發(fā)項目中,提高有效可售建筑面積,實現利潤最大化。
關鍵詞:商業(yè)開發(fā)項目;提高;可銷售面積
1 研究背景及意義
房屋建筑面積測算是一項精細、繁瑣,技術性及政策性很強的工作,房產測繪公司測算的房屋建筑面積作為產權證面積,直接影響房屋價格及相關費用。在項目開發(fā)中,如何節(jié)約集約利用土地資源,提高有效可售建筑面積,從而達到利潤最大化,是非常重要的研究方向。本人根據國家及行業(yè)規(guī)范,結合實際工作經驗,淺談在商業(yè)開發(fā)項目中,如何在規(guī)劃條件允許的前提下,提高房屋可銷售建筑面積,為投資者創(chuàng)造更大的收益,實現造價控制,以達到利潤最大化。
2 同類工作現狀
國內在項目開發(fā)中,一般按項目基本建設程序,拿地以后,先按規(guī)劃條件進行設計,經規(guī)劃、國土、建委、消防等相關職能部門審核,完成報批,取得由規(guī)劃局核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》,規(guī)劃許可證上核準的建筑面積就是允許建造的面積。施工圖一經批準后,由規(guī)劃信息中心存檔,一般不允許再修改。竣工驗收時,實測的房產測繪面積,不能超過規(guī)劃許可證上的面積。為了保證能通過驗收,一般的項目在設計時會留有一定余地,以免超建,這樣就存在指標做不足,不能充分利用土地資源。既使建筑面積指標做足了,如果其中有效的可銷售建筑面積所占的比例不高,同樣也不能保證投資者的收益最大化。
3 提高可銷售面積的途徑
在前期報建時,規(guī)劃部門以設計院計算并經圖審單位確認的建筑面積為準,核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》;在竣工驗收時,規(guī)劃部門以房產測繪單位出具的測繪報告中的實測建筑面積為準,進行規(guī)劃竣工核實,房管局以此數據進行產權登記。在不同的建設階段以及不同的部門其計算口徑存在不一致現象。在商業(yè)開發(fā)項目中,想要提高可銷售建筑面積,這就需要在設計報批前收集建筑面積計算規(guī)范、項目所在地政府職能部門的相關文件、條例,進行深入研究、分析,找出各部門計算口徑的差異,并分析形成原因。在項目報建時,特別是工程規(guī)劃許可證審批前,預先做一次施工圖的預測繪參考,計算出相對準確的測繪建筑面積,測算可售面積,并與規(guī)劃條件允許建設的面積比較,盡量做足面積指標,又不超出合理誤差范圍, 提高有效可售建筑面積,達到利潤最大化的目標。
4 工程實例
我們結合一個實際工程“五洲國際廣場”為例來分析。該工程位于杭州市古墩路與余杭塘路交叉口西南角,由商業(yè)、辦公、影院組成,總建筑面積為76631平方米,其中地上建筑面積46525平方米,地下建筑面積30106平方米。由四個塔樓入裙房組成,地下一層為超市及設備用房,地下二層為停車庫,地上一~二層為商場,三層為影院,四~十一層為辦公樓。該工程設計時沒有進行預測繪計算參考,直到預售前做預測繪時才發(fā)現可銷售面積偏小,根據建設程序,規(guī)劃許可證已經申領,因此建面積也已確定,建筑單體也已定型,只能從房產測繪的共有建筑面積分攤上找突破口,我們通過研究各類計算規(guī)則及實施細則,咨詢建筑、規(guī)劃、測繪等業(yè)內資深專家,并經研究匯總,找到了一條既可以增加可銷售面積,又符合相關政策法規(guī)的辦法,根據《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》5.7.1條,“幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤;功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內各單位按面積比例分攤?!倍鶕?.9條,“獨立的為多幢(或小區(qū))服務的管理用房、公共用房等不計入共有建筑面積”。為了使商業(yè)功能區(qū)分攤到更多的面積,調整設計功能布局:把原設在地上一層的供1~4號樓商場共同使用的設備用房移至地下二層,分四處設置,分別單獨供1~4號樓的商場使用。這樣地下這部分設備用房面積就可以分攤至地上商業(yè)面積中,由此占用的原地下二層機動車停車位40個,采用增加立體停車位的方法補足車位數量,滿足功能要求。這樣,經過重新測繪計算,總建筑面積不變,增加了可銷售商業(yè)面積800平方米左右,按平均售價4萬元測算,可增加收入3200萬元,極大地提高了投資者收益。由此可見,施工圖設計時做預測繪參考,計算出相對準確的建筑面積,盡可能的多做可銷售面積是一條行之有效的途徑!
5 結束語
在項目開發(fā)建設中,按一般的基本建設程序,可以按相關規(guī)定完成項目,但不能達到利潤最大化。希望通過對該項目如何做足規(guī)劃指標,如何提高有效可銷售建筑面積的研究,總結近幾年我國項目開發(fā)的管理模式,通過對計算建筑面積的各種規(guī)范、部門文件及實施細則的比較,從造價控制角度指出了在建筑面積指標計算上存在的問題,施工圖設計時做預測繪參考,并找出解決問題的有效途徑。在商業(yè)開發(fā)項目管理中推廣之,供相關房產開發(fā)企業(yè)借鑒使用。
參考文獻
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