中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資模式初探

朱榮

【摘要】隨著建筑行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注。其中中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力軍，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用。但是中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目與大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，其自身資本有限，加上項(xiàng)目盈利不高，以及在社會(huì)中的影響力較低等現(xiàn)狀，使得中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際融資中遇到瓶頸。為了提升中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在本文中對(duì)其項(xiàng)目融資困境進(jìn)行分析，并提出合理是融資對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目；融資模式；初探

前言

中小型放地產(chǎn)項(xiàng)目融資困難，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，需要積極調(diào)整項(xiàng)目融資模式，積極尋求全新的融資渠道。項(xiàng)目融資以項(xiàng)目為主導(dǎo)，首先需要對(duì)項(xiàng)目本身經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度進(jìn)行綜合考慮，并以此作為貸款依據(jù)。然而在實(shí)際的中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，由于企業(yè)資信水平以及企業(yè)實(shí)力等原因的限制，使得項(xiàng)目融資過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題，為此，下文對(duì)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式進(jìn)行科學(xué)分析。

1.中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資存在的問(wèn)題

1.1融資渠道方面

由于中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目資本比較薄弱，因此導(dǎo)致其項(xiàng)目融資渠道比較單一。目前，我國(guó)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資大部分來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，從我國(guó)住建部的近三年的數(shù)據(jù)調(diào)查中表明，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中都會(huì)有超過(guò)半數(shù)的資金，來(lái)源于購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款、建設(shè)單位貸款以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款等方式。從數(shù)據(jù)調(diào)查中表明，我國(guó)的中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫以銀行貸款的融資格局，中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上離不開(kāi)銀行貸款的支持。

1.2融資風(fēng)險(xiǎn)方面

中小型房地產(chǎn)在資金結(jié)構(gòu)上具有短期資金多，長(zhǎng)期資金缺乏的特點(diǎn)，基于中小型房地產(chǎn)這樣特點(diǎn)，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金格局出現(xiàn)十分不合理的現(xiàn)象。當(dāng)國(guó)家在這方面的經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，企業(yè)將瞬間陷入經(jīng)濟(jì)困境。在資金格局不合理的前提下，企業(yè)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)杠桿將會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸升高。

2.中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式改進(jìn)策略

2.1建立中小型房地產(chǎn)互助性擔(dān)保機(jī)制

由于中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資模式特殊性，項(xiàng)目融資難的特點(diǎn)日益彰顯，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)融資模式創(chuàng)新，需要通過(guò)資金的聯(lián)盟，來(lái)建立房地產(chǎn)項(xiàng)目互助融資互助機(jī)制的建立。在實(shí)際的融資模式創(chuàng)新中，需要通過(guò)資金的互助來(lái)促進(jìn)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益提升，在該種融資模式中，比較突出的就是房地產(chǎn)基金模式。在實(shí)際融資模式變革中，首先可以通過(guò)企業(yè)運(yùn)作的實(shí)際情況，通過(guò)民間組織，成立企業(yè)之間的互助性發(fā)展協(xié)會(huì)，以會(huì)員制的形式增加吸引會(huì)員加入。在該種模式下，如果機(jī)制中的會(huì)員出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在協(xié)會(huì)的單位將會(huì)對(duì)資金會(huì)員的資金狀況進(jìn)行合理的補(bǔ)位與支援。該中項(xiàng)目互助形式，一方面能夠節(jié)省很多時(shí)間，另一方面，還能夠?qū)崿F(xiàn)會(huì)員企業(yè)之間的監(jiān)督，在提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效果以及戰(zhàn)略儲(chǔ)備上具有諸多益處。

2.2降低融資成本與全融資

在不同國(guó)家中為了鼓勵(lì)投資，制定出了很多鼓勵(lì)投資的方針，這些政策大部分都集中在企業(yè)稅收優(yōu)惠方面。在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，前期的資金投入比較大，導(dǎo)致在實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，且經(jīng)過(guò)調(diào)查表明，實(shí)際的虧損數(shù)額比較高。為了避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的虧損，需要有效降低企業(yè)項(xiàng)目成本，以技術(shù)手段來(lái)切實(shí)調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，例如，將項(xiàng)目虧損記在項(xiàng)目所納稅費(fèi)用上，該種方式在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資環(huán)節(jié)中應(yīng)用比較多，并且所產(chǎn)生的成效比較大。

另外在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，可以采用投資方全融資的方式進(jìn)行融資，當(dāng)投資方進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，實(shí)際上投資的資金以項(xiàng)目股本的形式存在于項(xiàng)目中。而傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資方式與股本融資方式相比，在模式上更加的靈活。中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資模式需要對(duì)項(xiàng)目股本資金進(jìn)行充分考慮，對(duì)自身的控制資金進(jìn)行合理控制。

2.3長(zhǎng)期融資與短期融資模式相融合

對(duì)中小型房地產(chǎn)融資模式進(jìn)創(chuàng)新，可以根據(jù)房地產(chǎn)的特征，以長(zhǎng)期融資和短期融資模式相互融合的方式促進(jìn)企業(yè)融資。由于實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模比較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所耗時(shí)比較長(zhǎng)，在這樣的基礎(chǔ)上，銀行向中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)放長(zhǎng)期貸款，能夠在較長(zhǎng)時(shí)間里促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資發(fā)展。但是很多當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中也同時(shí)需要短期貸款的支持，短期貸款以其自身的靈活性豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式，因此以短期貸款方式實(shí)現(xiàn)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的短期目標(biāo)，以長(zhǎng)期的貸款形式穩(wěn)定項(xiàng)目資本。

2.4項(xiàng)目融資調(diào)查

由于在實(shí)際融資環(huán)節(jié)中，很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)在法律制約比較薄弱的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)，因此為了促進(jìn)我國(guó)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資發(fā)展，在企業(yè)中需要注重多方面的內(nèi)容。首先，首先需要房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了解，項(xiàng)目的出讓方需要對(duì)實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行更加全面而真實(shí)的掌握，而在另一方面，項(xiàng)目的收購(gòu)方需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更加全面的調(diào)查。在項(xiàng)目合同制定環(huán)節(jié)中，需要融資雙方能夠符合法規(guī)定。在法律基礎(chǔ)上，需要對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的大局思考，避免由于小的沖突而影響項(xiàng)目融資。

3.結(jié)論

目前，我國(guó)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式比較傳統(tǒng)，主要以銀行貸款方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資。多元化的項(xiàng)目融資方式在中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目中還未得到推廣，嚴(yán)重的制約著中小房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。為此，在本文中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式困境進(jìn)行分析，其中主要的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展制約因素有兩點(diǎn)，分別為：項(xiàng)目融資模式單一、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)等方面。針對(duì)這些問(wèn)題，提出了中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式改進(jìn)策略。

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