我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究

羅剛

中交二航局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究

羅剛

中交二航局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

由于經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷進(jìn)步，導(dǎo)致我國(guó)各個(gè)行業(yè)受到影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比發(fā)展的比較晚，但是發(fā)展比較迅速，十幾年的時(shí)間就對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)起到了積極的作用，但是在發(fā)展的過(guò)程中也會(huì)存在一些問(wèn)題。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要途徑，同時(shí)針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了研究，并提出了解決的對(duì)策。

房地產(chǎn)行業(yè)；融資；問(wèn)題；渠道；對(duì)策

目前的住房問(wèn)題已經(jīng)徹底的實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，由于單一的房地產(chǎn)融資渠道與不完善的房地產(chǎn)金融體系對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有非常不利的因素，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行了宏觀的調(diào)控，并在這種形勢(shì)下建立了多元化與多渠道的房地產(chǎn)金融體系，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對(duì)房地產(chǎn)融資起到了積極的影響。

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要途徑

1.1 國(guó)內(nèi)銀行貸款

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款指的是同房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)等活動(dòng)項(xiàng)目有關(guān)系的貸款，貸款的類型包括：房地產(chǎn)抵押貸款及信用貸款等。房地產(chǎn)信用貸款主要是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)情況、業(yè)績(jī)情況和歷史信用信息有關(guān)，通常是利用其他的抵押物進(jìn)行抵押或是個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保，但是不需要用開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。由于房地產(chǎn)抵押貸款能夠降低信貸的風(fēng)險(xiǎn)，所以在國(guó)內(nèi)銀行貸款中占據(jù)著重要的位置。

1.2 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資

信托在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的融資項(xiàng)目中具有重要的意義。雖然信托項(xiàng)目的資金不是很多，也不能支撐行業(yè)的發(fā)展，但是卻受到了大部分企業(yè)的青睞，主要的原因是信托在與其他金融工具進(jìn)行串接的時(shí)候具備獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：(1）能夠吸引海外的基金；（2）能夠滿足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托基金；（3）可以使用固定的回報(bào)方式，以股權(quán)投資的方式進(jìn)入到項(xiàng)目公司；（4）能夠在合適的時(shí)間將項(xiàng)目公司進(jìn)行包裝，并上市；（5）針對(duì)項(xiàng)目完成的前期建設(shè)，促使項(xiàng)目能夠符合銀行貸款的條件，并對(duì)提高房地產(chǎn)融資渠道的整合具備積極的影響。

1.3 債券融資項(xiàng)目

債券融資是一種直接進(jìn)行融資的方式，經(jīng)過(guò)舉債籌措資金等方式，將房地產(chǎn)的債券向整個(gè)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，然而資金的供給者能夠享有一定的權(quán)利。房地產(chǎn)債券同其他普通債券相比具有比較高的收入，同時(shí)和股票相比又可以按時(shí)的收回本金與利息，具有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性。

1.4 股權(quán)融資項(xiàng)目

股權(quán)融資指的是股東們讓出一部分的企業(yè)所有權(quán)，利用發(fā)行股票等方式來(lái)吸引新的股東，是對(duì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)引進(jìn)新的資金的一種融資方式[1]。從理論方面來(lái)看，股權(quán)融資是房地產(chǎn)融資的最佳途徑，由于它是一種直接性的融資，能夠?qū)⒔鹑陲L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，最后還不需要進(jìn)行還本付息，大大的減少了融資的成本，提高了股權(quán)融資項(xiàng)目的使用性。

1.5 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得大量的資金，并實(shí)施資本的運(yùn)作，需要將自己的企業(yè)變成上市公司。只有這樣才能提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展。但是受到中國(guó)證監(jiān)會(huì)限制規(guī)則的影響，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)行業(yè)至今未能上市。在新規(guī)則的角度來(lái)看，那些具備真正的實(shí)力，并且遵守規(guī)則的開(kāi)發(fā)商才能順利的上市，但是由于目前開(kāi)發(fā)商的數(shù)量逐漸增多，同時(shí)信用水平普遍不高的情形下，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)利用大規(guī)模的上市來(lái)解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的現(xiàn)象。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施融資的過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 融資途徑的單一性

目前在我國(guó)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的過(guò)程中，支持房地產(chǎn)行業(yè)融資的途徑任然很單一，這些途徑包括：銀行貸款、預(yù)收款和企業(yè)自籌款，這三個(gè)資金的來(lái)源在整個(gè)企業(yè)資金來(lái)源中占到70%以上。在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能依靠銀行貸款，由于沒(méi)有別的融資方式來(lái)獲取資金，若想實(shí)施項(xiàng)目只能依靠銀行貸款來(lái)完成。但是過(guò)多的依靠銀行貸款，時(shí)間越長(zhǎng)越容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新的房地產(chǎn)融資途徑

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型的行業(yè)，最大的特點(diǎn)便是需要大規(guī)模的投資，目前的融資方法基本上都是來(lái)源于銀行貸款，然而這些銀行貸款的期限一般都會(huì)比較短，有些時(shí)候還需要利用一些不動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行抵押，這樣便與房地產(chǎn)融資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)不一致。所以，如果不采用一些創(chuàng)新的融資手段來(lái)擴(kuò)大目前的融資途徑，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金產(chǎn)生不利的影響。從目前的情況來(lái)看，上市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一種直接融資的好途徑，但是因?yàn)樯鲜袑彶榈倪^(guò)程比較復(fù)雜，并且已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)較少，所以導(dǎo)致一些企業(yè)采取借殼上市。

2.3 沒(méi)有建立完善的法律法規(guī)

由于目前與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建立的并不是很完善，導(dǎo)致多元化融資的發(fā)展受到了阻礙。從整體的角度來(lái)看，目前的房地產(chǎn)行業(yè)金融的法律法規(guī)嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展，在實(shí)施房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程之中，會(huì)不斷的出現(xiàn)一些比較新興的融資工具，如果對(duì)這些金融工具不進(jìn)行相應(yīng)制度的規(guī)范處理，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象。另外，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，影響這一現(xiàn)象的因素包括：貨幣政策、利率、銀行貸款、通貨膨脹率和土地政策等。

3 我國(guó)房地產(chǎn)融資的對(duì)策

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑的范圍越來(lái)越小，有些時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至出現(xiàn)了股權(quán)“零融資”的現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑提出了一些解決的對(duì)策[2]。

3.1 建立多元化的融資體系

房地產(chǎn)行業(yè)是一種資產(chǎn)密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況受到融資問(wèn)題的影響。由于政府的調(diào)控以及各個(gè)方面政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷施壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的阻礙，給開(kāi)發(fā)商造成了巨大的壓力。目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題是政府的調(diào)控政策，然而具備實(shí)力分房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)以積極的心態(tài)探索有效的融資途徑?，F(xiàn)在房地產(chǎn)私募基金對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有重要作用，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)不可缺少的融資工具。

當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)基金逐漸的受到金融機(jī)構(gòu)、大型房地產(chǎn)企業(yè)公司和相關(guān)人員的參與及關(guān)注。為了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，將是以房地產(chǎn)基金為代表的多元化融資產(chǎn)業(yè)，能夠解決和防范由于融資途徑單一性導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融建設(shè)才剛剛開(kāi)始，只有設(shè)計(jì)出創(chuàng)新的和不同服務(wù)的房地產(chǎn)公司的金融投資產(chǎn)品，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資途徑的多元化發(fā)展，因而逐漸形成一個(gè)比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的供應(yīng)體系。針對(duì)整個(gè)金融行業(yè)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，我國(guó)缺少房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。我國(guó)銀行還沒(méi)有實(shí)施專業(yè)的和系統(tǒng)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)信托與銀行貸款相比，基本上是一致的，銀行是用來(lái)吸收存款的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是經(jīng)過(guò)批發(fā)的，其本質(zhì)上與銀行貸款的性質(zhì)一樣。地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)專業(yè)投資銀行正在逐漸的取代銀行信貸，進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，其中包含地產(chǎn)的信托基金與地產(chǎn)信托。對(duì)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，有利于房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)。

3.3 進(jìn)行房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新

目前只有少數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具備實(shí)際進(jìn)行海外融資和信托融資，中小型的房地產(chǎn)公司只能尋找其他的途徑，一部分的中小型房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)典當(dāng)行與一些擔(dān)保公司進(jìn)行融資項(xiàng)目。所以需要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，在該體系下，房地產(chǎn)企業(yè)可以經(jīng)過(guò)發(fā)布新的票據(jù)進(jìn)行籌集資金的方式來(lái)償還票據(jù)，這樣可以形成一個(gè)比較穩(wěn)定的，并且長(zhǎng)期的資金來(lái)源，商業(yè)銀行貸款的方式也會(huì)變得非常的靈活[3]。所以，在房地產(chǎn)融資途徑創(chuàng)新的建設(shè)上，需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)基金，適度的對(duì)債券型外商投資進(jìn)行放開(kāi)政策，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)股市融資與銀行信貸的依賴。另外，增加房地產(chǎn)融資的途徑，提高債券發(fā)行的效率，建立創(chuàng)新型的房地產(chǎn)融資體系。

3.4 建立完善的房地產(chǎn)金融體系法律法規(guī)

當(dāng)今時(shí)代，一些地區(qū)和部分所頒發(fā)的有關(guān)房地產(chǎn)金融體系的法律法規(guī)都是不具體也不完善的。從整體的角度來(lái)看，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在進(jìn)行房地產(chǎn)融資多元化的實(shí)施過(guò)程中，出現(xiàn)了許多的新興融資工具，如果企業(yè)沒(méi)有對(duì)這些融資工具制定規(guī)范的制度，便會(huì)出現(xiàn)混亂復(fù)雜的場(chǎng)面。這時(shí)便需要建立完善的房地產(chǎn)金融體系法律法規(guī)，并對(duì)新興融資工具的資產(chǎn)組合、組織的形式、收益的來(lái)源以及分配等等，進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范處理。只有這樣才能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要打破傳統(tǒng)、單一的信貸局面，并建立多元化的創(chuàng)新途徑。在我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施過(guò)程中存在許多的困難，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的法律法規(guī)，對(duì)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，同時(shí)不斷豐富房地產(chǎn)融資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)事業(yè)的具有重要意義。

[1]湯華然.我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究[J].科學(xué)發(fā)展,2011,03: 55-62.

[2]張秀虹.有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題的分析與探討[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2013,12:192.

[3]李夢(mèng)迪,盧旭.我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題的研究[J].中國(guó)證券期貨,2012,02:147.

羅剛（1979-），男，湖北廣水人,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，在職研究生,會(huì)計(jì)師,研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。