熊應(yīng)長

摘要：住房公積金主要是解決廣大繳存職工住房貸款資金的不足，但是在發(fā)放住房公積金貸款的的同時，必然產(chǎn)生貸款風(fēng)險，作為住房公積金管理中心應(yīng)該采取相應(yīng)的措施控制各種貸款風(fēng)險，確保住房公積金資金安全。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款 風(fēng)險種類 防范和控制

住房公積金制度作為住房制度改革的主要組成部分，隨著1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的頒布，正式啟動建立，到目前已運行20多年，為解決職工住房困難，促進城市發(fā)展，做出了巨大貢獻。1999年國務(wù)院頒布《住房公積金管理條例》，2002年國務(wù)院對《住房公積金管理條例》再次修訂，為住房公積金制度提供法律依據(jù)，隨著住房公積金制度的全國范圍內(nèi)建立，住房公積金歸集、貸款的總量越來越多，貸款風(fēng)險越來越大，加強住房公積金貸款風(fēng)險管理更加迫切和重要。

一、住房公積金貸款風(fēng)險的概念

（一）住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指住房公積金管理中心將歸集的住房公積金，按照“房委會決策、銀行專戶、中心運作、財政監(jiān)督”的原則委托商業(yè)銀行向繳存職工在購買、建造、翻建、裝修、大修自住住房時發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款由于具有利率低的成本優(yōu)勢，成為廣大繳存職工貸款的首選。

（二）住房公積金貸款風(fēng)險就是發(fā)放的住房公積金貸款本息的實際收益與預(yù)期收益的不一致性

隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，職工改善性購房不斷增加 ，導(dǎo)致住房公積金個貸率不斷上升，不少城市個貸率達到80%的臨界點，住房公積金中心的支付風(fēng)險隨時都會發(fā)生，所以，住房公積金貸款風(fēng)險控制尤為重要。

二、住房公積金貸款風(fēng)險種類

（一）操作風(fēng)險

住房公積金管理中心如果對貸款崗位沒有進行科學(xué)合理設(shè)置，形成相互制約機制，信貸人員違規(guī)操作貸款將是導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險最重要的因素。目前，住房公積金管理中心均應(yīng)實行實行審貸分離、分級審批的原則辦理公積金貸款，初審人員負責(zé)貸款資料的真實性，復(fù)審崗再對貸款資料進行審定，最后公積金管理中心主任或授權(quán)的管理部負責(zé)人簽復(fù)終審意見。如果初審人員風(fēng)險意識不強，對借款人收入、信用、貸款用途、抵押物使用年限、保證人資格、公積金余額審核不認真或故意弄虛作假將導(dǎo)致公積金貸款出現(xiàn)巨大風(fēng)險。在貸款發(fā)放后如果不加強逾期貸款的催收，不掌握借款人在貸后發(fā)生的經(jīng)濟變化，都會對貸款本息產(chǎn)生影響。

（二）借款人家庭風(fēng)險

由于住房公積金貸款還款期時間長，還款額度占家庭經(jīng)濟收入有一定比例，當家庭收入變化下降或還款額度上升時（利率上升），，都會對貸款產(chǎn)生風(fēng)險。如果借款人或共同借款人出現(xiàn)重大疾病或死亡、離婚、意外導(dǎo)致償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險，都會出現(xiàn)貸款逾期、斷供按揭貸款的可能性。

（三）借款人信用風(fēng)險

住房公積金貸款對象主要是繳存公積金的職工，目前住房公積金制度已覆蓋民營企業(yè)及個體工商戶，而民營企業(yè)及個體工商戶采用更加靈活的用工形式，就業(yè)職工收入隨時都會發(fā)生變化，一部分借款人會應(yīng)工資收入大幅減少而發(fā)生貸款違約，還有借款人采取欺騙手段提供虛假資料，故意騙取住房公積金貸款，轉(zhuǎn)移貸款用途，給貸款本息帶來風(fēng)險。

（四）抵押物風(fēng)險

由于住房公積金貸款還款時間長，發(fā)放的主要是期房按揭貸款，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，導(dǎo)致房價出現(xiàn)大幅下降時，特別是房價低于貸款額度時，考慮交易成本，違約將成為借款人的首選，大量的借款人將停止還款，放棄對抵押物的管理，造成貸款風(fēng)險。對二手房《房屋產(chǎn)權(quán)證》及契稅發(fā)票的真?zhèn)渭氈卤鎰e，對集體土地上建設(shè)的房屋、產(chǎn)權(quán)不明、共同產(chǎn)權(quán)人太多的抵押物不予辦理抵押。

（五）開發(fā)商開發(fā)項目風(fēng)險

開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致資不抵債、資金不足盲目開發(fā)，未取得預(yù)售許可證盲目銷售，或惡意抽逃資金，造成爛尾樓，無力承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致抵押物無法形成現(xiàn)房，對貸款本金造成風(fēng)險。

三、住房公積金貸款的防范和控制

（一）加強開發(fā)商開發(fā)項目合規(guī)性審查

首先要對企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、立項文件、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》的合規(guī)性、真實性進行確認。要與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，要求開發(fā)商按照售樓進度，繳納按揭保證金，在房屋建成辦理房屋登記后，及時將抵押的《房屋所有權(quán)證》交給公積金管理機構(gòu)或承辦住房公積金貸款的商業(yè)銀行。

（二）加強對受托商業(yè)銀行的管理

為提高公積金貸款效率，很多公積金管理機構(gòu)委托商業(yè)銀行代辦抵押手續(xù)，為此，公積金管理機構(gòu)不定期對商業(yè)銀行代辦的預(yù)抵押登記手續(xù)進行抽查，對開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的期房在竣工后，辦理的《房屋所有權(quán)證》交給商業(yè)銀行后，商業(yè)銀行是不是妥善保管，對二手房貸款代辦的抵押物《他項權(quán)證》是不是專門登記，歸檔管理。

（三）加強借款人信息管理

盡可能收集借款人及配偶的個人信息，對工資收入狀況、文化程度、個人信用、專業(yè)操作技能全方位考察，了解家庭成員構(gòu)成及家庭成員工資收入狀況，對借款人提供的個人信用報告的真實性進行辨別，及時與人民銀行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。了解借款人及配偶是不是對外有擔(dān)保、是不是有其他負債，便于確定貸款額度、貸款期限，將家庭收入的50%確定為借款人月供貸款的上限。必要時向借款人的工作單位的公積金聯(lián)絡(luò)人進一步了解。對已發(fā)放的貸款，還要及時掌握借款人經(jīng)濟狀況的實時變化，對借款人還款能力下降時，及時增加擔(dān)保措施，確保資金安全。

（四）加強內(nèi)部管理，明確崗位職責(zé)

由認真負責(zé)、工作能力強的同志負責(zé)住房公積金貸款工作，杜絕道德風(fēng)險的產(chǎn)生。建立崗位明確、分工負責(zé)的工作機制，住房公積金貸款實行審貸分離、分級審批，加強貸前調(diào)查、貸中審核、貸后檢查。規(guī)范貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作流程，對自建房、裝修房貸款進行現(xiàn)場調(diào)查，并對真實性負責(zé)寫出調(diào)查報告。建立貸款臺賬，做好貸款檔案的專人管理。實行科學(xué)化、精細化、規(guī)范化管理，減少人為干擾，確保貸款的獨立性，將按揭貸款資金撥付開發(fā)商賬戶，封閉運作。對發(fā)放的貸款實行動態(tài)管理，建立風(fēng)險預(yù)警制度、制訂逾期貸款催收辦法，確定專人負責(zé)逾期貸款的催收，對多次催收無果的貸款，及時提起訴訟，將將貸款風(fēng)險降至最低。

（五）建立內(nèi)部稽核制度

住房公積金管理中心建立總稽核制度，設(shè)立稽核科室，專門負責(zé)貸款業(yè)務(wù)稽核。對辦理住房公積金貸款的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督檢查，是不是嚴格按照規(guī)章制度辦理貸款業(yè)務(wù)，操作是不是按照規(guī)定流程進行，抵押物是不是合規(guī)合法，貸款資金是不是專項用于購、建住房，逾期貸款是不是按時催收，受委托銀行是不是對抵押物權(quán)利證書妥善保管。

公積金貸款堅持低存低貸的原則，主要解決繳存職工購房資金的不足，體現(xiàn)的是社會公益性，因而貸款風(fēng)險具有社會性、長期性的特點，在滿足繳存職工正常貸款的同時，更要保證資金的安全。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房公積金制度覆蓋面的不斷擴大，職工對住房公積金貸款需求不斷增加，貸款風(fēng)險日益增大。而風(fēng)險造成的主因是操作風(fēng)險和信用風(fēng)險。所以住房公積金管理機構(gòu)，要不斷提高從業(yè)人員風(fēng)險意識，加強內(nèi)部防范，嚴格按照規(guī)章制度辦理公積金貸款。建立借款人信用等級制度，對信用不良的職工，堅決拒貸，杜絕貸款風(fēng)險，確保資金安全。