淺談物業(yè)管理法制化之構(gòu)建

劉艷

摘 要：物業(yè)管理行業(yè)在城市管理的中起著越來越重要的作用。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛的發(fā)展，為人們的居住、生活提供了必需的保障。但由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的特性，在行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，物業(yè)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)是不可缺少的重要部分。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；管理；制度

在我國當(dāng)前社會(huì)發(fā)展中，住房消費(fèi)一直是整個(gè)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。隨著時(shí)代的進(jìn)步和社會(huì)環(huán)境的發(fā)展，人們對(duì)于自身的居住環(huán)境質(zhì)量提出了更高的要求，廣大住戶關(guān)注自身的住房條件。而在快速增長的住宅產(chǎn)業(yè)形勢下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了相應(yīng)的發(fā)展。針對(duì)于城市的房屋使用中，科學(xué)的管理工作可以有效的提高整體環(huán)境的居住質(zhì)量，并且對(duì)于城市整體面貌也有著很大的影響。

1 物業(yè)管理工作對(duì)于我國社會(huì)發(fā)展的重要意義

物業(yè)管理工作的開展，對(duì)于我國城市發(fā)展和民生的意義很大。物業(yè)管理工作其本身具有較大的就業(yè)容量，可以滿足較多的社會(huì)勞動(dòng)力的勞動(dòng)需求，對(duì)于當(dāng)前社會(huì)一些剩余勞動(dòng)力有著較好的吸收作用，有效的緩解了我國社會(huì)就業(yè)難的問題。并且隨著我國社會(huì)的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在持續(xù)發(fā)展過程中，無論是從城市整體面貌、管理水平還是就業(yè)矛盾的解決上，物業(yè)管理工作本身都發(fā)揮著越來越大的作用。與此同時(shí)，社會(huì)的治安穩(wěn)定和秩序的維持也離不開物業(yè)管理工作的有效開展。在多年的物業(yè)管理發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中我們可以得知，很多犯罪、火災(zāi)的防范，民事糾紛的解決等工作的開展，物業(yè)管理工作都發(fā)揮了不可磨滅的作用。根據(jù)相關(guān)調(diào)查資料分析顯示，大多沒有物業(yè)的社區(qū)相比于有物業(yè)的小區(qū)其本身的社會(huì)不穩(wěn)定因素更高。物業(yè)管理工作的開展也可以促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部精神文明建設(shè)工作的有效開展，為廣大市民住戶提供豐富多彩的活動(dòng)形式，讓社區(qū)內(nèi)部鄰里關(guān)系更加和諧，營造了一個(gè)輕松、愉悅、和諧的社區(qū)生活氛圍，這對(duì)于降低犯罪率，提高社會(huì)穩(wěn)定來說是非常必要的。我國社會(huì)不斷發(fā)展，社區(qū)的各項(xiàng)工作的開展也逐漸成為城市管理的基層工作之一。作為社區(qū)服務(wù)工作的重要組成部分，物業(yè)管理工作通過與社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行合作，可以更好地對(duì)資源進(jìn)行整合利用，優(yōu)化社區(qū)居住空間，推進(jìn)各項(xiàng)精神文明互動(dòng)的開展。另外，物業(yè)管理工作的開展，也逐漸帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓廣大居民住戶逐漸養(yǎng)成了良好的服務(wù)類消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣，這對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康增長有著至關(guān)重要的意義。

2 物業(yè)管理工作法制化發(fā)展中的不足

物業(yè)產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，為人們的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身發(fā)展的行業(yè)特性，必定在走向成熟的過程中顯現(xiàn)出不和諧，尤其是在當(dāng)今法制化國家構(gòu)建步伐下，物業(yè)行業(yè)法規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)，現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)的問題凸現(xiàn)出來。

第一，物業(yè)管理工作開展遇到阻礙。物業(yè)管理工作開展的過程中，其本身與其他社會(huì)問題存在一定的交叉，管理工作的執(zhí)行具有一定的復(fù)雜性。物業(yè)管理工作開展中，一些糾紛和問題的產(chǎn)生雖然有法可依，但是其解決過程卻由于相關(guān)部門配合上的缺失，導(dǎo)致了物業(yè)管理工作落實(shí)開展難的問題。例如，在部分業(yè)主違法違章私自搭建房屋、私自對(duì)公用面積進(jìn)行占用、違章裝修等問題的解決上，物業(yè)公司本身不具有執(zhí)法權(quán)，對(duì)于相關(guān)問題的處理需要其他項(xiàng)目部門的大力配合和支持，僅僅依靠物業(yè)公司本身的管理工作來執(zhí)行相關(guān)條款條例，其各項(xiàng)工作的開展效果也就難以得到保證。物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)本身不具有執(zhí)法權(quán)，如果相關(guān)部門不能進(jìn)行有效的配合，這就會(huì)導(dǎo)致各項(xiàng)工作的開展落實(shí)受到很大的阻礙。

第二，相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理工作不夠重視。很多政府相關(guān)部門，對(duì)于物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)度不足，不能對(duì)物業(yè)管理工作對(duì)城市管理水平發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要性有明確的認(rèn)知，導(dǎo)致了城市管理工作的開展不能將物業(yè)管理納入其中，這在一定程度上限制了城市管理工作對(duì)物業(yè)管理工作的支持。人們長期習(xí)慣于政府福利住房的影響，又受到新聞媒體對(duì)物業(yè)糾紛等突出事件的報(bào)道、傳播，使得業(yè)主與物業(yè)之間的利益沖突面片面放大。物業(yè)管理工作的開展處于剛剛起步的階段，各個(gè)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，都需要外界環(huán)境的全面支持。

第三，公眾法制意識(shí)有待進(jìn)一步的提高。受限于我國國情，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，精神文明建設(shè)的腳步相對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)來說還相對(duì)靠后。一部分人不具備較高的思想道德素質(zhì)，并且對(duì)法制知識(shí)了解較少，僅僅以自身的標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)對(duì)物業(yè)管理工作。例如，物業(yè)管理費(fèi)用收取的過程中，一部分人在日常違規(guī)行為被物業(yè)管理和制止時(shí)，他們就采取各種借口對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行拒交，并且不配合物業(yè)管理工作的開展。針對(duì)于這種問題，物業(yè)公司本身也面臨著較為為難的處境，很多公司為了快速解決問題，往往采取息事寧人的態(tài)度來應(yīng)對(duì)，從而導(dǎo)致了各項(xiàng)物業(yè)管理工作開展不善。

第四，自律機(jī)制有待進(jìn)一步的提高和完善。一部分業(yè)主自身出于對(duì)個(gè)人利益的考慮，對(duì)于業(yè)主行為準(zhǔn)則不能有效的遵守。物業(yè)公司是業(yè)主大會(huì)的選擇結(jié)果，是整個(gè)業(yè)主群體的利益體現(xiàn)。個(gè)別不自律的業(yè)主不能遵守相應(yīng)的自律機(jī)制和準(zhǔn)則，無故地不配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。而針對(duì)于一小部分不遵紀(jì)守法的業(yè)主，物業(yè)公司本身也不可能拒絕為大多數(shù)業(yè)主提供服務(wù)。長此以往，物業(yè)公司的自身利益就會(huì)收到嚴(yán)重的損害。

第五，物業(yè)管理成本與市場價(jià)格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難。物業(yè)管理水平的高要求、業(yè)主需求的高標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)市場價(jià)格的背離相對(duì)嚴(yán)重，并且該矛盾短期內(nèi)無法調(diào)和，很多中小物業(yè)企業(yè)生存困難。

3 物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務(wù)的構(gòu)建

3.1 深入分析權(quán)利與具體需求

物業(yè)管理工作的開展需要將法制化、規(guī)范作為一項(xiàng)重要的工作來開展，并圍繞自身的權(quán)利需求對(duì)于相關(guān)管理制度進(jìn)行制定。物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務(wù)必須要求現(xiàn)行法律法規(guī)的支持、保障，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)來進(jìn)行相關(guān)服務(wù)條款的完善，針對(duì)于專有權(quán)、共有權(quán)以及符合物權(quán)等不同形式進(jìn)行深入的研究。對(duì)多種所有權(quán)的合理分析，可以有效地避免產(chǎn)生權(quán)利界定不清的問題，防止由于外部因素導(dǎo)致一系列問題出現(xiàn)?，F(xiàn)階段我國城市發(fā)展建設(shè)中，商品房已經(jīng)成為對(duì)市民住房問題解決的重要手段，商品房市場也在快速發(fā)展的過程中。但是相對(duì)于商品房的快速發(fā)展，其配套的相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，有關(guān)的立法需要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整?，F(xiàn)階段《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)成為了當(dāng)前物業(yè)管理工作所必須遵循和依據(jù)的重要法律條款，其在《物權(quán)法》的支撐下，建筑物的所有權(quán)得到了明確的劃分，對(duì)其中的產(chǎn)權(quán)外溢問題進(jìn)行了有效的控制，并且為相關(guān)工作的開展提供了制度依據(jù)。在這種情況之下，對(duì)于一些屬于共有的部分，其相關(guān)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支付不應(yīng)該由單個(gè)業(yè)主承擔(dān)。這種制度在某一部分業(yè)主承受不利損害時(shí)，他們才具有相應(yīng)的服務(wù)方面的激勵(lì)，但是于業(yè)主方而言，卻缺乏相應(yīng)的激勵(lì)。例如，如果樓房由于自身老化出現(xiàn)雨天漏水的問題，全樓住戶中，頂樓的住戶由于自身的切實(shí)利益受到直接的威脅和損害，他們會(huì)更加積極的參與到樓頂防水層維修的過程中，而樓下其他業(yè)主則由于自身沒有受到利益方面的損害，則其對(duì)于維修行為經(jīng)常采取無動(dòng)于衷的態(tài)度。在現(xiàn)代房屋建筑技術(shù)水平不斷提高的情況下，很多樓房中都擁有了公共的空調(diào)系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。較多的公共系統(tǒng)對(duì)于業(yè)主自身能力的要求更高，并給予業(yè)主方一定的維護(hù)養(yǎng)護(hù)行為的要求。而對(duì)于業(yè)主方來說，他們不具有專業(yè)技能，對(duì)于一些實(shí)際養(yǎng)護(hù)行為不能進(jìn)行很好的執(zhí)行。物業(yè)如果對(duì)于這些公共財(cái)產(chǎn)沒有指定出一個(gè)合理的服務(wù)規(guī)范，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利可能遭受到不利的影響，這是業(yè)主方和物業(yè)方都不希望見到的情況。業(yè)主方針對(duì)于自身的需求，對(duì)于專業(yè)化的服務(wù)提出了更高的要求，并且以更加高效的方式來與物業(yè)公司進(jìn)行溝通交流。這種通過對(duì)所有權(quán)的區(qū)分，提高服務(wù)的集成度和專業(yè)程度，已經(jīng)成為了當(dāng)前物業(yè)公司開展各項(xiàng)管理工作所必須關(guān)注的內(nèi)容，同時(shí)這也是物業(yè)公司自身制定相應(yīng)管理制度的關(guān)鍵，而這種管理制度必須有相應(yīng)的普遍適用的大法加以約束的基本需求。

3.2 明確法律關(guān)系

在法制化建設(shè)工作開展中，必須要關(guān)注權(quán)利與義務(wù)之間的法律關(guān)系，明確不同權(quán)利和義務(wù)。作為法律關(guān)系中的一種，物業(yè)管理法律中的關(guān)系主要是指業(yè)主方與物業(yè)方之間的關(guān)系，即調(diào)整人們在物業(yè)管理行為過程中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。法律關(guān)系之所以能成為法律關(guān)系，必須是以有規(guī)定和調(diào)整這種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范存在為前提。如果沒有相應(yīng)的法律規(guī)范，就不可能形成法律關(guān)系。其構(gòu)成的基本要素是：法律關(guān)系的主體、客體與內(nèi)容，而這三者也是必不可少的。物業(yè)管理關(guān)系中，其主體主要是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，包括了物業(yè)的業(yè)主、企業(yè)、相關(guān)政府管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？腕w則是指法律關(guān)系主體中，其權(quán)利指向的對(duì)象，是物與行為（其中的行為又涵蓋了作為和不作為）。內(nèi)容則是指根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同條款，對(duì)于權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確的一概問題，具體為享有權(quán)利的人有權(quán)作出一定的行為、享有權(quán)利的人有權(quán)要求他人作出一定的行為。享有權(quán)利的人要求他人作出一定的行為，也包括不作為，如住戶有權(quán)要求管理單位不得在休息時(shí)間視察房屋或維修施工，管理單位有權(quán)要求住戶不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶巡查等。

3.3 對(duì)不良行為的有效防范

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展在這三要素的條件下實(shí)現(xiàn)法制化的構(gòu)建，未來的物業(yè)法制化建設(shè)應(yīng)當(dāng)盡量側(cè)重規(guī)避為了單一的法律關(guān)系主體利益而產(chǎn)生的部分損害法律關(guān)系內(nèi)容的投機(jī)行為。

第一，對(duì)議事規(guī)則進(jìn)行全面的完善與優(yōu)化。要想更好地推進(jìn)物業(yè)管理工作法制化建設(shè)的進(jìn)程，首先就要關(guān)注對(duì)業(yè)主議事規(guī)則和公約的完善與優(yōu)化。議事規(guī)則的有效完善，可以更好地對(duì)于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于相關(guān)權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，梳理科學(xué)的管理流程和程序，將其業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的制約作用進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。在公約中，對(duì)于建筑物共有部分的維修管理的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)和違約問題進(jìn)行了明確的指出，并且對(duì)于承擔(dān)責(zé)任的相關(guān)條款進(jìn)行了完善，其本身具有法律效力，屬于集體性契約中的一種。

第二，加強(qiáng)合同管理。物業(yè)管理工作的開展，其服務(wù)合同本身是各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的重要執(zhí)行依據(jù)。作為民事活動(dòng)中的一種，物業(yè)管理工作的開展需要物業(yè)服務(wù)合同來對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)提供方二者之間的關(guān)系進(jìn)行確定。合同中必須要對(duì)于一些服務(wù)的具體內(nèi)容、共有范圍、維修養(yǎng)護(hù)的要求標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)資金的使用有明確的規(guī)定，整體合同本身具有較強(qiáng)的可操作性。在合同管理過程中需要對(duì)合同漏洞進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免由于合同疏漏所造成的物業(yè)服務(wù)工作不規(guī)范和相關(guān)投機(jī)倒把行為的出現(xiàn)。

第三，公開化資金使用。物業(yè)服務(wù)工作開展的過程中，相關(guān)的資金管理工作是其中法制化管理的重要一環(huán)。金錢方面是各方直接利益的體現(xiàn)，物業(yè)管理費(fèi)在進(jìn)行收取和使用的過程中，物業(yè)方要對(duì)于相關(guān)資金的名目進(jìn)行空開，提高資金使用的透明性和公開性。通過強(qiáng)調(diào)透明性和公開性，可以有效的對(duì)各類投機(jī)行為進(jìn)行控制，通過對(duì)各項(xiàng)監(jiān)督權(quán)利的實(shí)行，可以最大限度的避免各類投機(jī)行為，提高資金使用的規(guī)范性。在各項(xiàng)資金使用的過程中，物業(yè)服務(wù)方要對(duì)于資金的使用過程構(gòu)建一套科學(xué)、規(guī)范的使用流程，做好相應(yīng)的記錄，定期進(jìn)行公開，就資金的應(yīng)用范圍進(jìn)行公示。

4 結(jié)束語

法制化建設(shè)是當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的有力保障，大部分的社會(huì)糾紛都能在法制化構(gòu)建的整體框架中找到規(guī)范并得以平衡，同時(shí)，執(zhí)行力作為“有法可依的最后一道門檻”的非凡意義在實(shí)際操作中凸顯出來，唯有切實(shí)加強(qiáng)法制化構(gòu)建的這一步，才是法條實(shí)現(xiàn)于事實(shí)法律關(guān)系的根本，最終得以實(shí)現(xiàn)真正的法律約束力。物業(yè)管理行業(yè)在城市管理的大家庭中起著越來越重要的作用，其行業(yè)規(guī)范、執(zhí)行力度、法律關(guān)系等法律問題勢必需要完備的立法和嚴(yán)格的執(zhí)行力相配合，這才是物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。