徐國(guó)輝 王安琪

【摘 要】物業(yè)管理作為油田礦區(qū)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)之一，成本構(gòu)成具有人工費(fèi)用占比大、間接成本種類(lèi)繁多且持續(xù)上升等特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施有效的成本控制，也成為油田物業(yè)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益和礦區(qū)保障生產(chǎn)生活水平的必由之路。為此，本文分析了目前油田物業(yè)成本管理存在的不足并提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】成本管理；人工費(fèi)用；間接成本；成本規(guī)劃

物業(yè)管理作為大慶油田礦區(qū)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)之一，肩負(fù)著為油田單位和居民小區(qū)共22.4萬(wàn)用戶(hù)、70萬(wàn)人提供一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)和二級(jí)資質(zhì)園林綠化服務(wù)的重要任務(wù)，是油田勘探開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行和提高礦區(qū)人民生活水平的重要保障。因而實(shí)施具有較強(qiáng)可操作性的現(xiàn)代成本管理措施，努力控制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理成本結(jié)構(gòu)，對(duì)于充分發(fā)揮油田物業(yè)服務(wù)的保障作用和油田物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升具有十分積極的意義。

一、油田物業(yè)管理成本構(gòu)成特點(diǎn)

目前油田物業(yè)服務(wù)呈現(xiàn)出顯著的勞動(dòng)密集型特點(diǎn)，各服務(wù)項(xiàng)目普遍具有成本高、利潤(rùn)低的特點(diǎn)。因此，提升油田物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，就必須堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化油田物業(yè)的成本管理，在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上做好成本控制工作，既不能盲目求“低”，也不能因成本過(guò)高而影響物業(yè)企業(yè)的盈利能力，這就要求企業(yè)必須以物業(yè)管理的成本構(gòu)成特點(diǎn)作為著力點(diǎn)?？偟恼f(shuō)來(lái)，具有勞動(dòng)密集型特點(diǎn)的油田物業(yè)企業(yè)具有人工費(fèi)用占比大、間接成本種類(lèi)繁多且持續(xù)上升等特點(diǎn)。由此可見(jiàn)，控制油田物業(yè)成本，就必須對(duì)人工費(fèi)用和間接成本進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的分?jǐn)?，才能使不同物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的成本得到真實(shí)反映，為深入的成本分析提供依據(jù)，進(jìn)而實(shí)施有效的成本管理，實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化。

二、油田物業(yè)企業(yè)成本管理存在的不足

根據(jù)油田物業(yè)管理成本構(gòu)成特點(diǎn)的分析，人工費(fèi)用和間接成本的核算及分析是油田物業(yè)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，但是目前油田物業(yè)企業(yè)普遍存在“重核算、輕分析”的問(wèn)題，加之由于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目間接成本繁多復(fù)雜，成本核算也難以做到完全準(zhǔn)確，因而油田物業(yè)企業(yè)成本管理尚存在如下不足有待改進(jìn)。

1.人工費(fèi)用和間接成本核算準(zhǔn)確性有待提升

人工費(fèi)用和間接成本是油田物業(yè)管理成本的兩項(xiàng)重要組成部分，但由于核算方式和體系的不盡科學(xué)、完善，從而影響了人工費(fèi)用和間接成本核算的準(zhǔn)確性。一方面，人工費(fèi)用占物業(yè)管理總成本的比重高達(dá)50%以上，用于核算各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目工作人員的工資，在核算人工費(fèi)用時(shí)通常將工作人員按崗位分為管理人員和生產(chǎn)人員兩大類(lèi)，分別制定相應(yīng)的工資核算指標(biāo)，但由于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分工較細(xì)，尤其是生產(chǎn)人員的工作崗位職責(zé)和特點(diǎn)差異較大，例如清潔人員和維修人員在工作量、工作內(nèi)容和派工次數(shù)等方面都有較大差異，但若采取相同的核算指標(biāo)核算人工費(fèi)用顯然較為籠統(tǒng)；另一方面，物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于工業(yè)企業(yè)，通常并未區(qū)分直接成本和間接成本的概念，但隨著物業(yè)服務(wù)水平的不斷提升，不僅物業(yè)服務(wù)設(shè)備的功能性和專(zhuān)業(yè)性不斷增強(qiáng)，而且為了滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)部分服務(wù)專(zhuān)業(yè)性的要求，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包業(yè)務(wù)日益增多，該部分間接成本需要?dú)w集到服務(wù)產(chǎn)品成本之中，同時(shí)物業(yè)企業(yè)管理部門(mén)核算成本時(shí)，一些與服務(wù)產(chǎn)品間接相關(guān)的成本均作為期間費(fèi)用而未歸集到服務(wù)產(chǎn)品成本之中，從而導(dǎo)致間接成本核算不準(zhǔn)確。

2.成本分析和規(guī)劃控制深度有待提升

目前部分油田物業(yè)企業(yè)對(duì)于成本管理的認(rèn)識(shí)不夠準(zhǔn)確，將成本管理簡(jiǎn)單的理解為通過(guò)減少用工、減少工作時(shí)間和節(jié)能降耗來(lái)降低成本，但實(shí)際上健全完善的成本管理體系不僅是采取措施降低物業(yè)服務(wù)成本，還包括對(duì)成本的科學(xué)規(guī)劃、操作、控制、核算、分析和獎(jiǎng)懲等一系列成本分析和規(guī)劃控制工作，如此才能真正實(shí)現(xiàn)利用有限的成本提供最佳質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，而目前許多油田物業(yè)企業(yè)對(duì)成本分析和規(guī)劃控制工作的重視程度不足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)成本不能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置，成本管理深度不足的弊端日益顯露。

3.各部門(mén)間成本管理協(xié)同合作度有待提升

成本管理工作需要各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)配合，尤其是成本規(guī)劃和成本控制需要由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的主管部門(mén)和執(zhí)行部門(mén)共同實(shí)施，但實(shí)際工作中財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)協(xié)同合作的程度明顯需要加強(qiáng)。一方面，業(yè)務(wù)部門(mén)認(rèn)為成本規(guī)劃和控制是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，工作中僅單一地注重各項(xiàng)支出不超過(guò)下達(dá)的成本計(jì)劃額度，而忽視如何利用有限的成本進(jìn)行最優(yōu)化的資源配置；另一方面，財(cái)務(wù)部門(mén)在成本規(guī)劃時(shí)未能做到充分與業(yè)務(wù)部門(mén)就服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行有效溝通，導(dǎo)致成本規(guī)劃的科學(xué)性大打折扣，實(shí)際執(zhí)行的有效性降低。

三、提升物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)對(duì)策

1.選擇科學(xué)的成本管理方法

提高人工費(fèi)用和間接成本核算的準(zhǔn)確性，必須改進(jìn)和完善現(xiàn)有的成本管理方法。由于并非所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都發(fā)生人工費(fèi)用和間接成本，因而如何科學(xué)地將人工費(fèi)用和間接成本歸集到發(fā)生關(guān)系的部分特點(diǎn)項(xiàng)目之中，直接決定物業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性。為此需要不斷改進(jìn)傳統(tǒng)成本核算方法的不足，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理的實(shí)際情況，建議采取作業(yè)成本法，根據(jù)不同物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)將保潔、安保、維修等部分分別劃分為不同的作業(yè)中心，進(jìn)而將人工費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、外包維修服務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)等成本分配到各作業(yè)中心的成本對(duì)象上，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理成本的科學(xué)分析。

此外，還應(yīng)當(dāng)積極建立完善的成本對(duì)標(biāo)體制，選取具有較強(qiáng)適用性且能夠進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的費(fèi)用指標(biāo)、生產(chǎn)指標(biāo)以及人事指標(biāo)作為物業(yè)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)指標(biāo)，選取國(guó)內(nèi)優(yōu)秀和具有較高成本管理水平的油田物業(yè)企業(yè)作為對(duì)標(biāo)的標(biāo)桿單位落實(shí)環(huán)境分析、對(duì)標(biāo)分析和對(duì)標(biāo)績(jī)效改進(jìn)等工作，通過(guò)成本對(duì)標(biāo)評(píng)價(jià)油田物業(yè)企業(yè)在同業(yè)中的水平，發(fā)掘成本管理存在的不足及成因，并采取有效的改進(jìn)措施不斷提升物業(yè)成本管理水平。

2.精細(xì)化管理提升成本控制深度

通過(guò)建立精細(xì)化的成本控制，才能最大限度的利用有限的資源創(chuàng)造最高水平的服務(wù)質(zhì)量。首先，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和業(yè)務(wù)實(shí)際，完善成科學(xué)調(diào)配資金支出，努力實(shí)現(xiàn)效益最大化；其次，適度給予物業(yè)服務(wù)部門(mén)成本規(guī)劃的決策自主權(quán)，深入開(kāi)展“勤儉節(jié)約、挖潛增效”活動(dòng)，通過(guò)修舊利廢、技術(shù)革新、管理創(chuàng)新等方法，有效促進(jìn)企業(yè)的低成本運(yùn)營(yíng)；最后，人工成本作為物業(yè)成本中占比最重的組成部分，必須持續(xù)加強(qiáng)人工成本精細(xì)化控制的深度，一方面加強(qiáng)對(duì)辦公項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)、人員現(xiàn)狀、用工總量等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查深度，細(xì)致核對(duì)人工費(fèi)用核算相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，以為成本管理獲取可靠依據(jù)提供保障，另一方面，要建立健全科學(xué)的定員定額標(biāo)準(zhǔn)體系，利用轉(zhuǎn)崗分流、內(nèi)部調(diào)整、區(qū)域化管理、合并管理職能等措施引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，壓縮調(diào)整兩級(jí)機(jī)關(guān)崗位設(shè)置，重組整合基層單元，轉(zhuǎn)崗分流富余崗位員工，緩解人工成本壓力。

3.加強(qiáng)部門(mén)間合作實(shí)施全過(guò)程成本控制

加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)與物業(yè)服務(wù)部門(mén)之間的合作配合，建立全過(guò)程成本控制體系。首先，建立自上而下和自下而上相結(jié)合的事前成本控制模式，由一級(jí)成本中心統(tǒng)領(lǐng)各事業(yè)部進(jìn)行成本預(yù)算、核算、對(duì)標(biāo)等工作，并分解至各事業(yè)部；事業(yè)部自下而上對(duì)成本管理信息進(jìn)行反饋和修正，并將意見(jiàn)反饋至一級(jí)成本中心；其次，建立分級(jí)責(zé)任制的事中控制，明確事業(yè)部的經(jīng)濟(jì)權(quán)限和利益，使其具有部門(mén)責(zé)任成本的相對(duì)自主權(quán)；最后，建立以成本控制報(bào)告為主體的事后控制體系，各事業(yè)部進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)分析差異及其原因，并以報(bào)告的形式反映至上級(jí)管理部門(mén)，由管理部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)部門(mén)和人員進(jìn)行研討并制定最優(yōu)的成本控制方案。

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作者簡(jiǎn)介：

徐國(guó)輝（1964-），男，漢族，籍貫：黑龍江省蘭西縣，畢業(yè)于長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱(chēng)，現(xiàn)任大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理一公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部主任；王安琪，女，籍貫：山東省蓬萊市，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)碩士，助理會(huì)計(jì)師職稱(chēng)，現(xiàn)任大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理一公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部會(huì)計(jì)。