戴 琨

(齊齊哈爾房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處 黑龍江 齊齊哈爾 161000)

一、房地產(chǎn)檔案的定義與特點

(一)房地產(chǎn)檔案的定義

房地產(chǎn)檔案是在房地產(chǎn)管理活動中直接形成的，具有保存、查考價值的文字、圖簿冊、圖像視頻等不同形式的歷史記錄。

(二)房產(chǎn)檔案的特點

(1)房產(chǎn)檔案具有專業(yè)性。房地產(chǎn)檔案的主要來源就是房地產(chǎn)專業(yè)部門，它記錄了房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的歷史。而房地產(chǎn)的權(quán)屬管理是一項工作量很大，工作面很廣的工作，而且這種工作的政策性很強，所以與之相關(guān)的檔案材料也就具有很強的專業(yè)性，檔案的形式、內(nèi)容和一般的公文相比較存在很大的差異。

(2)房產(chǎn)檔案具有真實性。房產(chǎn)檔案主要記載的是房屋的權(quán)屬情況，所以必須要保證房產(chǎn)檔案的真實性，對于房屋的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)范圍必須要有明確的記載，這樣在進行房屋產(chǎn)權(quán)審核以及各種產(chǎn)權(quán)糾紛中檔案才能起到重要憑證和參考的作用。

(3)房產(chǎn)檔案具有動態(tài)性。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案最重要的特點，房地產(chǎn)檔案的動態(tài)性起到了很重要的作用。房地產(chǎn)檔案從形成開始，房屋的產(chǎn)權(quán)情況和產(chǎn)權(quán)所屬人就在發(fā)生變化，這就使得房產(chǎn)檔案具有動態(tài)性，房屋出現(xiàn)損壞或坍塌、城市建議狀況、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、房屋權(quán)性的轉(zhuǎn)移都處于不斷的變化中。

(4)房產(chǎn)檔案具有完整性。房產(chǎn)檔案要想更好的發(fā)揮作用，就要保證其完整性，必須要全面的記錄房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題。房屋權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。

(5)結(jié)合性。我國在對房與地的規(guī)定是，是取得房屋產(chǎn)權(quán)后，即取得房屋所建地面的使用，所以房主買了房后，即擁有了該處的土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)，當房屋產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移，二者是緊密結(jié)合不可分的。

二、房地產(chǎn)檔案的作用

(1)有利于政府對于城市進行良好的規(guī)劃

房地產(chǎn)業(yè)離不開土地，土地的使用是一個城市規(guī)劃的重中之重。房地產(chǎn)檔案是舊城改造、開發(fā)企業(yè)投資決策的基本依據(jù)。

(2)有利于政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)。

房地產(chǎn)檔案管理部門，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，可以提供大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。是政府宏觀決策所需的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，是各項工作決策的科學依據(jù)，是推進房地產(chǎn)管理工作完善化的重要參考依據(jù)，是建立房地產(chǎn)管理工作規(guī)范性的可靠理論依據(jù)。

(3)有利于維護社會公平，保障民生

隨著社會主義法制建設(shè)的不斷完善和群眾法制觀念的提高，人們運用法律武器維護自己的合法權(quán)益，要求解決房產(chǎn)糾紛的民事訴訟和行政訴訟越來越多。

某些特殊案件，由檢察機關(guān)、紀委立案，涉及干部貪污受賄，非法占有房產(chǎn)等方面的問題，必須從產(chǎn)權(quán)歸屬方面取得證據(jù)才能定論。

三、房地產(chǎn)檔案的種類

房地產(chǎn)檔案分為權(quán)屬檔案、建設(shè)工程檔案和使用管理檔案。

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案:指在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案:是指在新建、改建、擴建、翻建和維修改造的工程項目建設(shè)過程中形成的文件材料。

(三)房地產(chǎn)使用管理檔案:是指房地產(chǎn)在分配、調(diào)整及使用等日常管理過程中形成的文件材料。

(四)房地產(chǎn)檔案時效性強。

隨時間的推移及社會的發(fā)展和變化，過去的政策不一定適合于現(xiàn)在的情況，同樣用現(xiàn)在的政策也難以解釋過去的問題。

四、房地產(chǎn)檔案的管理

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案

中華人民共和國建設(shè)部令第101 號《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》，將房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍歸納如下:

(1)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項權(quán)利等有關(guān)的證明文化。

(2)房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖;房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分房平面圖等。

(3)反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄像帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。

(4)其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案

根據(jù)GB/T50328－2001《建設(shè)工程文件檔案整理規(guī)范》，房地產(chǎn)建設(shè)工程檔案的歸檔范圍如下:

(1)綜合性文件。包括項目建設(shè)書批復及項目建議書(立項報告)、建設(shè)用地系列材料、征地拆遷安置等有關(guān)協(xié)議、用地申請報告、國有土地使用權(quán)出讓合同、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)勘察報告等。

(2)土建、安裝質(zhì)量保證資料，單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄等。

(3)土建工程竣工文字材料。

(4)給排水、電氣(強電、弱電)、消防、通風、空調(diào)、電梯、裝修(裝飾、幕墻)等工程文字材料等資料。

(5)竣工圖。分為綜合圖和各專業(yè)竣工圖。

(6)建設(shè)工程聲像檔案。

(7)電子文檔。

(三)房地產(chǎn)使用管理檔案

(1)辦公與業(yè)務(wù)用房使用管理檔案;

(2)住宅使用管理檔案。

五、房地產(chǎn)檔案的利用與服務(wù)

(一)房產(chǎn)檔案的利用用處

(1)為買房人提供房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況

(2)為社會提供房地產(chǎn)房源

(3)預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢

(4)維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)權(quán)單位的合法權(quán)益，穩(wěn)定社會金融秩序

(5)為政府進行房地產(chǎn)政策制定提供依據(jù)

(二)房地產(chǎn)檔案的服務(wù)方式

(1)一般性查詢與咨詢服務(wù)

(2)網(wǎng)絡(luò)化房地產(chǎn)信息服務(wù)

(3)房地產(chǎn)檔案匯編

(4)房地產(chǎn)專題服務(wù)

結(jié)束語:

房地產(chǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的組成部分，因此，房地產(chǎn)檔案必然有利于房地產(chǎn)建設(shè)，有利于城市建設(shè)，它不僅服務(wù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，同時在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著不可低估的作用，而且服務(wù)于整個城市住房建設(shè)和管理。

［1］湯靜霞，李文清，房產(chǎn)檔案管理工作［J］．檔案與建設(shè)，2008(7)．

［2］劉淑霞，淺談檔案管理存在的問題及對策［J］．浙江檔案，2009(1)．