研判二三線(xiàn)城市住房中長(zhǎng)期供求關(guān)系，需要進(jìn)一步分析各城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備情況，來(lái)判斷未來(lái)城市新建商品房的供應(yīng)高峰和供應(yīng)量。

CRIC監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)為了研判二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，測(cè)算了截至2014年10月底主要的18個(gè)二、三線(xiàn)城市土地消化周期，即最近三年出讓經(jīng)營(yíng)性用地建筑面積與最近三年商品房成交面積之比。從測(cè)算結(jié)果得出，寧波、濟(jì)南和大連3城市土地消化周期最高，武漢、青島和常州土地消化周期相對(duì)較大，南昌、廈門(mén)和福州3個(gè)城市土地消化周期相對(duì)偏小。

青島中長(zhǎng)期供求失衡最嚴(yán)重

（1）沈陽(yáng)等5市土地市場(chǎng)成交得到有效控制，土地消化周期較短

短期庫(kù)存壓力最大的沈陽(yáng)，以及長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州和長(zhǎng)沙土地消化周期并不是很高，均在2以下。其中沈陽(yáng)由于庫(kù)存積壓過(guò)多，去化速度較慢，新建商品房消化周期持續(xù)維持在30個(gè)月以上，第四季度在國(guó)家及沈陽(yáng)限購(gòu)、限貸松綁，降息等利好政策的刺激下，成交量大幅增長(zhǎng)，2014年10月和11月商品房成交面積環(huán)比漲幅分別達(dá)到17.74%和29.91%，庫(kù)存壓力有所緩解。新建商品房消化周期下降了2.6個(gè)月，但仍達(dá)31個(gè)月。一方面企業(yè)信心不足，拿地更趨謹(jǐn)慎；另一方面，政府也有控制推地規(guī)模，最近兩年沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)性土地成交建面快速下滑，2014年前十個(gè)月土地成交建面僅628.78萬(wàn)平方米，同比下滑67%，與2014年9-11月商品房月均成交130萬(wàn)平方米的消化速度，2014年前十個(gè)月成交建面不到5個(gè)月就可去化完畢。如果政府能夠繼續(xù)有效控制推地規(guī)模，沈陽(yáng)的中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒋鬄榻档?，長(zhǎng)春、無(wú)錫福州和長(zhǎng)沙商品房消化周期雖然較高，但土地成交規(guī)模均得到有效控制，最近幾年成交量走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沈陽(yáng)和長(zhǎng)春甚至呈快速下滑趨勢(shì)，因而，5城市中長(zhǎng)期市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)亦不大。

（2）青島和常州土地消化周期相對(duì)較高，常州土地市場(chǎng)逐步降溫

青島和常州土地消化周期相對(duì)較高，分別達(dá)2.22和2.14，即若以最近三年的商品房去化速度，僅最近三年成交土地可形成的供應(yīng)均需花6年以上的時(shí)間完成去化。值得注意的是，在當(dāng)前商品房消化周期長(zhǎng)期居高不下的市場(chǎng)情況下，青島土地市場(chǎng)依然如火如荼，2011年至今每年的土地成交建面均在2000萬(wàn)平方米以上，以2014年9-11月商品房月均去化速度，青島每年成交的土地建面可形成的市場(chǎng)供應(yīng)都需要去花22個(gè)月以上完成去化，特別是2013年土地成交量更為驚人，達(dá)到3060.97萬(wàn)平方米，環(huán)比2012年大幅上漲近50%。同樣，若以2014年9-11月月均成交量來(lái)計(jì)算，2013年成交土地可形成的供應(yīng)需要花費(fèi)近33個(gè)月完成去化，可見(jiàn)其未來(lái)中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)相比目前可能只高不低。

而常州最近兩年土地成交量控制相對(duì)較好，土地成交建面持續(xù)下滑，2014年前十個(gè)月土地成交建面僅639.28萬(wàn)平方米，以常州2014年9-11月商品房月均去化速度計(jì)算，這部分土地可形成的供應(yīng)僅需不到10個(gè)月完成去化，中場(chǎng)來(lái)看，供需基本可達(dá)平衡。

杭州和寧波未來(lái)再迎高風(fēng)險(xiǎn)

（1）寧波土地消化周期過(guò)長(zhǎng)，中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)堪憂(yōu)

從中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，寧波市場(chǎng)絲毫不容樂(lè)觀(guān)，2014年10月的的土地消化周期已高達(dá)4.58，換句話(huà)說(shuō)，以寧波最近3年的商品房去化速度計(jì)算，2011年11月至2014年10月底成交的土地可形成的供應(yīng)需要耗費(fèi)13.74年來(lái)完成去化，特別是2013年經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積高達(dá)2510.33萬(wàn)平方米，環(huán)比上一年大幅增長(zhǎng)62.71%，即便以2011年以來(lái)成交量較高的2014年9-10月的月均成交量來(lái)計(jì)算，都需要超過(guò)45個(gè)月的時(shí)間來(lái)消耗2013年成交土地可形成的供應(yīng)?？梢?jiàn)未來(lái)寧波或?qū)⒃儆L(fēng)險(xiǎn)高峰期。

（2）杭州土地集中成交，未來(lái)樓市或迎短期風(fēng)險(xiǎn)激增

杭州土地消化周期相對(duì)較低，為1.78，即以最近三年的去化速度，2011年11月至2014年10月成交的土地建筑面積需耗費(fèi)5.34年?？紤]到限購(gòu)放松后，隨著需求逐漸入市，及杭州作為經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的旅游型城市，人口吸附能力相對(duì)較強(qiáng)，未來(lái)房地產(chǎn)成交量還有上行的空間，因此杭州未來(lái)去化壓力不會(huì)很大。值得我們注意的是，杭州2013年土地成交量獲得天量增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積達(dá)到2135.24萬(wàn)平方米，環(huán)比上年大幅增長(zhǎng)80.76%，即便以2011年以來(lái)形勢(shì)最為樂(lè)觀(guān)的2014年9-11月月均成交量來(lái)看，2013年供地可形成的商品房供應(yīng)將需要超過(guò)18個(gè)月的時(shí)間完成去化，如果以最近三年的月均成交量來(lái)計(jì)算，去化時(shí)間將長(zhǎng)達(dá)近30個(gè)月，如供應(yīng)集中流向市場(chǎng)，杭州未來(lái)或?qū)⒃儆唐陲L(fēng)險(xiǎn)激增。

濟(jì)南、大連和武漢中長(zhǎng)期或有較大風(fēng)險(xiǎn)

（1）濟(jì)南、大連和武漢中長(zhǎng)期均有較大風(fēng)險(xiǎn)，武漢屬庫(kù)存激增型風(fēng)險(xiǎn)大

濟(jì)南、大連和武漢的商品房消化周期基本在12個(gè)月以下，市場(chǎng)處于供求平衡狀態(tài)。從中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，2個(gè)城市最近3年成交的土地建筑面積將分別需要耗費(fèi)11.63年和11.41年的時(shí)間來(lái)完成去化，中長(zhǎng)期去化壓力畸高。

武漢土地消化周期也處于相對(duì)高位，以最近三年的商品房去化速度計(jì)算，最近3年成交的土地可形成的供應(yīng)需要花費(fèi)近7年時(shí)間來(lái)完成去化，中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。但是更值得注意的是，武漢2012年和2013年經(jīng)歷了一波土地集中成交，2012年土地成交建面達(dá)4855.07萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲近80%，2013年成交量亦達(dá)3068.91萬(wàn)平方米，相比2011年大漲13.45%，以2014年形勢(shì)較為樂(lè)觀(guān)的8-10月月均成交量計(jì)算，2012年和2013年成交的土地建面將分別需要耗費(fèi)29.13個(gè)月和18.41個(gè)月，武漢中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)堪憂(yōu)。

（2）貴陽(yáng)、合肥、重慶、南京和廈門(mén)5市中長(zhǎng)期供求風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小

從中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，貴陽(yáng)、合肥、重慶、南京和廈門(mén)土地消化周期相對(duì)理想。從最近幾年土地成交量來(lái)看，除重慶外，其他4城市表現(xiàn)均相對(duì)平穩(wěn)，因而中長(zhǎng)期出現(xiàn)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。重慶從土地成交建面來(lái)看，2012年和2013年均有較大體量土地成交，分別達(dá)3109.52萬(wàn)平方米和4674.64萬(wàn)平方米，環(huán)比上年漲幅分別達(dá)到40.74%和50.33%。然而，重慶成交量也相對(duì)較高，以今年8-10月商品房月均成交量計(jì)算，2012年和2013年成交土地建面去化時(shí)間也不過(guò)17.14個(gè)月和25.77個(gè)月，同時(shí)考慮到目前重慶的商品房消化周期相對(duì)偏低，接近于供不應(yīng)求的警戒線(xiàn)6，因?yàn)橹貞c中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。