付巖巖

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，作為一種特殊商品，僅依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制無(wú)法長(zhǎng)效健康發(fā)展，需要政府規(guī)制的高效介入加以調(diào)節(jié)管控。文章立足我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，以房地產(chǎn)價(jià)格視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題及政府規(guī)制進(jìn)行研究和探討，并就其中出現(xiàn)的一些突出問(wèn)題，提出完善我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格 政府規(guī)制 法律建議

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，并帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)跟進(jìn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。然而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，如市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投機(jī)活動(dòng)猖獗、房地產(chǎn)泡沫過(guò)大等等。這些都給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)危害，也影響到了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)高效運(yùn)行。就目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言，其體現(xiàn)出較為嚴(yán)重的市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈的問(wèn)題，尤其需要政府以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)介入，找準(zhǔn)問(wèn)題點(diǎn)施以有效對(duì)策，其中以法律規(guī)制為工具對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管控和調(diào)整尤顯必要①。

房地產(chǎn)價(jià)格及其特征

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的主要商品為城鎮(zhèn)商品房，即通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)而形成的城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格，也稱為“商品房?jī)r(jià)格”或“房?jī)r(jià)”。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的具體確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)界說(shuō)法不一，如有學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)以“一方為取得另一方的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)而支付的對(duì)價(jià)”為房?jī)r(jià)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征來(lái)進(jìn)行界定，房?jī)r(jià)即為一般房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的統(tǒng)一體，其應(yīng)包括土地買賣及開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、各種配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)以及相關(guān)國(guó)家稅費(fèi)等。本文以馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中對(duì)價(jià)格的描述為理論基礎(chǔ)，認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)集中表現(xiàn)為房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，是商品房勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格通常具有以下幾個(gè)特征：

價(jià)格形式的多樣性。考慮商品房這一商品的特殊性，其使用時(shí)間長(zhǎng)，具有不可移動(dòng)性，整體性強(qiáng)，價(jià)值大，不同的銷售者對(duì)商品房的交易方式也不盡相同。通常房地產(chǎn)價(jià)格可以采用買賣價(jià)格、抵押價(jià)格、出租價(jià)格、期房?jī)r(jià)格、現(xiàn)房?jī)r(jià)格、內(nèi)部?jī)r(jià)格等方式作為定價(jià)方式。不同的房地產(chǎn)價(jià)格方式加大了我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控規(guī)制難度。

價(jià)格形式的復(fù)雜性。房地產(chǎn)作為一種關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其不僅受到市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的作用，而且也受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們生活習(xí)慣及消費(fèi)能力的影響，同時(shí)國(guó)家政府考慮民生需求，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管控調(diào)節(jié)。受政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三重因素的綜合影響，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成和界定標(biāo)準(zhǔn)具有一定復(fù)雜性。

價(jià)格認(rèn)定的差異性。通常就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)的商品而言，同類商品具有類似的成本和利潤(rùn)構(gòu)成，也就具備同等價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格卻不然，首先房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其具有一定自然壟斷性，其次房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制和影響因素具有復(fù)雜性，其交易方式具有多樣性，這就決定了房地產(chǎn)價(jià)格的差異性。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨時(shí)間和地點(diǎn)等的不同而有較大差別，這就要求我國(guó)政府在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管控規(guī)制時(shí)，充分考慮實(shí)際情況，因地制宜，區(qū)別對(duì)待。

另外，房地產(chǎn)價(jià)格還具有較強(qiáng)的影響力。房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多產(chǎn)業(yè)都有直接或間接聯(lián)系，如金融、建筑、制造、金屬、機(jī)械、木材、水泥、設(shè)計(jì)、裝修、家電等，同時(shí)房產(chǎn)同人們的生活水平息息相關(guān)，因而房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)影響到居民生活水平、社會(huì)福利水平、社會(huì)保障體系等等，房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)不容小覷，這也對(duì)我國(guó)政府有效管控規(guī)制房地產(chǎn)價(jià)格提出了挑戰(zhàn)②。

房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制及其現(xiàn)狀

政府規(guī)制及其特征。規(guī)制一詞是同政府制度相伴而生的，往往是指政府行政機(jī)構(gòu)通過(guò)法律、規(guī)章、命令、裁決等形式主動(dòng)履行調(diào)節(jié)和管理職責(zé)的政府行為。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府規(guī)制是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府行政管理機(jī)構(gòu)為調(diào)整市場(chǎng)失靈行為產(chǎn)生的偏差而通過(guò)一定法律制度以及頒布新的法律制度對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)、管理、約束、調(diào)整等的行為。

政府規(guī)制具有以下特征：其一，管理性。政府規(guī)制首先是一種政府行為，也是政府履行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐表現(xiàn)和必然方式。政府規(guī)制是現(xiàn)代政府的職能之一，是政府管理經(jīng)濟(jì)必不可少的途徑，也是政府管理經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求。其二，法治性。政府規(guī)制以一定法律和規(guī)章為基礎(chǔ)，同時(shí)也以法律和規(guī)章為工具。政府規(guī)制是政府行政機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定享受的權(quán)利和需要履行的義務(wù)，其行為必須要嚴(yán)格遵循法制準(zhǔn)則，依法行政，不能隨意干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。其三，公益性。政府規(guī)制調(diào)整管控房地產(chǎn)價(jià)格是出于社會(huì)公共利益的目標(biāo)，代表的是人民群眾的利益訴求，其所有行為必須建立在維護(hù)社會(huì)公共利益的基礎(chǔ)上，并力求實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的最大化。公益性也是政府規(guī)制區(qū)別于其他管理形式的主要特征。其四，強(qiáng)制性。政府規(guī)制的對(duì)象是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，并往往會(huì)采用法律、政策、規(guī)章、制度等形式對(duì)其進(jìn)行約束，其以國(guó)家權(quán)力為堅(jiān)實(shí)后盾，必要時(shí)還可以采取國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)制被管制對(duì)象服從管制，接受調(diào)整、約束和處罰③。

房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)肇始于1998年實(shí)施的城鎮(zhèn)住房體制改革，由此打開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的大門。起初房產(chǎn)價(jià)格一直平穩(wěn)增長(zhǎng)，持續(xù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。然而到21世紀(jì)初，尤其是從2004年開(kāi)始，大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，房?jī)r(jià)開(kāi)始快速增長(zhǎng)，2004年一年漲幅就高達(dá)17.76%，年同比增長(zhǎng)速率約翻了4番。到2008年，房地產(chǎn)價(jià)格仍始終保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)激增，全國(guó)涌現(xiàn)多家獲利能力強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司和集團(tuán)。在利潤(rùn)驅(qū)使下，資本進(jìn)一步跟進(jìn)。而與之相對(duì)應(yīng)，房產(chǎn)需求者卻無(wú)法承受高昂的房?jī)r(jià)，由此房地產(chǎn)供需市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定程度的失衡，同時(shí)由此帶來(lái)的負(fù)面影響如泡沫經(jīng)濟(jì)、社會(huì)矛盾等也已然凸顯。2009年以來(lái)，隨著國(guó)家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策和寬松貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求再次被釋放，房?jī)r(jià)再次激長(zhǎng)，商品房均價(jià)和絕對(duì)價(jià)格屢創(chuàng)歷史新高。在這一背景之下，國(guó)家開(kāi)始著手實(shí)施政府規(guī)制調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求體系，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始平穩(wěn)甚至小幅回落，但總體而言房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。2011年以來(lái)，政府加大規(guī)制力度，連續(xù)出臺(tái)政策，通過(guò)嚴(yán)厲的限貸、限購(gòu)和房產(chǎn)稅改革、保障房建設(shè)等措施，重拳打壓房地產(chǎn)價(jià)格，終使其呈現(xiàn)積極變化。2011年開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格漸趨平穩(wěn)，并開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步回落趨向。但這一回落卻并不徹底，期間多次反復(fù)，呈現(xiàn)極強(qiáng)的反彈性，充分表明解決這一問(wèn)題的難度。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在的問(wèn)題

首先，政府規(guī)制目標(biāo)不明確。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格政府規(guī)制是為控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，然而在具體實(shí)踐中，“控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”的政府規(guī)制目標(biāo)同“打壓房?jī)r(jià)”趨于一致，甚至混為一談。2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求全國(guó)各地區(qū)、各部門要充分認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)快上漲所產(chǎn)生的威脅和危害，要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，確保民生安全，維護(hù)經(jīng)濟(jì)健康。2011年國(guó)務(wù)院再次下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的重要性，并要求地方政府切實(shí)執(zhí)行。通過(guò)國(guó)家規(guī)制實(shí)踐可以看到，我國(guó)政府對(duì)于房?jī)r(jià)規(guī)制的目標(biāo)是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”，也就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而非“遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)”，并非打壓房?jī)r(jià)。然而個(gè)別地方政府和部門在執(zhí)行時(shí)卻出現(xiàn)偏差，一味喊出降房?jī)r(jià)、實(shí)現(xiàn)每個(gè)人都買得起房的呼聲，將這一目標(biāo)等同于打壓房?jī)r(jià)，極大破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、有序發(fā)展④。

其次，政府規(guī)制目標(biāo)未能得到有效貫徹。這一方面是受客觀環(huán)境和地方政府執(zhí)政能力的影響，然而更多的卻是中央和地方政府博弈的結(jié)果。中央實(shí)施規(guī)制措施是從全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生大局出發(fā)，而具體到地方，個(gè)別地方政府為單一追求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)為單純追求業(yè)績(jī)，故意歪曲中央政府規(guī)制目的，甚至置之不理，拖延敷衍。我國(guó)地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)各不相同，有的地方政府以土地作為地方財(cái)政的主要來(lái)源，通過(guò)賣地帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，獲取財(cái)政收入。地方政府既是房地產(chǎn)價(jià)格的直接受益者，又是房地產(chǎn)價(jià)格的控制管理者，兩種角色存在矛盾，政策規(guī)制效果在具體落實(shí)和執(zhí)行上難免大打折扣。

房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律建議

加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，從根本上控制房地產(chǎn)價(jià)格。土地是房地產(chǎn)的依存載體，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有重要的支撐作用，因此合理進(jìn)行土地規(guī)劃管理，通過(guò)調(diào)節(jié)土地總量供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)方式來(lái)調(diào)整土地價(jià)格，進(jìn)而控制房地產(chǎn)價(jià)格，是政府規(guī)制作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑。從國(guó)內(nèi)外近年的政府規(guī)制來(lái)看，政府對(duì)土地的規(guī)劃管理直接影響到土地供給和土地價(jià)格，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)價(jià)格，這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)無(wú)法企及的目標(biāo)。具體可采用如下方法：

第一，有效控制土地供應(yīng)。政府應(yīng)加大力度對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格管控，從供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式上有效控制，在銷售土地時(shí)應(yīng)對(duì)土地用途、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、主體資格等等進(jìn)行詳細(xì)審查，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積、類型、價(jià)格、開(kāi)工時(shí)間及竣工時(shí)間、房產(chǎn)驗(yàn)收、權(quán)證發(fā)放等也要嚴(yán)格把關(guān)，并以法律法規(guī)的形式對(duì)這一流程予以程式化、規(guī)則化定型，完善相關(guān)土地管理和出讓細(xì)節(jié)性法律法規(guī)，對(duì)囤地、圈地及惡意抬高土地價(jià)格的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊和懲處，確保土地管理的規(guī)范、合理。另外，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房等保障房建設(shè)用地也是土地規(guī)劃管理的重要內(nèi)容。

第二，調(diào)整土地收益分配機(jī)制。土地收益分配不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是民生所系，不合理的土地收益分配機(jī)制會(huì)引發(fā)眾多社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行土地收益分配機(jī)制中，首先是一級(jí)市場(chǎng)分配中政府獲得部分過(guò)高，且國(guó)家對(duì)這部分資金缺乏有效監(jiān)管，其次是二級(jí)市場(chǎng)分配被開(kāi)發(fā)商占去很大一部分，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使而出現(xiàn)囤地、圈地、哄抬土地價(jià)格等亂象。針對(duì)于此，政府規(guī)制應(yīng)致力于土地收益分配機(jī)制的調(diào)整，一是要降低地方政府出讓土地的收益比例，并加大中央財(cái)政對(duì)這部分資金的管控力度，跟蹤用途；二是要完善預(yù)算法，將土地出讓金納入到政府部門財(cái)政體系之內(nèi)，實(shí)行收支分離，由此更好地管控土地出讓收益。

擴(kuò)大保障住房建設(shè)。保障房是國(guó)家為滿足中低收入群體住房需求而施行的民生政策，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等形式。作為商品房的替代性商品，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)不僅能有效解決群眾對(duì)住房的需求，充分吸收剛性需求，而且也是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整和房產(chǎn)類型的極大豐富，可以有效抑制商品房市場(chǎng)價(jià)格?？梢詮囊韵路矫嬷郑?/p>

第一，明確中央和地方責(zé)任，確保政策有效落實(shí)。我國(guó)政府一直重視保障類住房建設(shè)，并下發(fā)政策性文件加以推行和規(guī)范，但就政策效果而言卻并不理想，因此有必要對(duì)政策進(jìn)一步細(xì)化，集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，明確權(quán)責(zé)，嚴(yán)格監(jiān)管。中央政府應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，將保障房建設(shè)納入到國(guó)家財(cái)政預(yù)算體系，施行專項(xiàng)支付制度，適當(dāng)給與地方政府一定補(bǔ)貼，減輕其開(kāi)發(fā)保障住房的財(cái)政壓力，提高地方政府積極性。同時(shí)中央政府也要明確地方政府職責(zé)，設(shè)定績(jī)效指標(biāo)，督促監(jiān)管其有效開(kāi)展保障住房建設(shè)，對(duì)保障房用地優(yōu)先安排，避免將保障房土地挪作他用，將保障住房挪為商品房⑤。

第二，完善保障房相關(guān)法律法規(guī)體系，維護(hù)保障房政策成果。以法律法規(guī)的形式對(duì)保障房建設(shè)及相關(guān)環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定，將一些關(guān)鍵性問(wèn)題、有效措施通過(guò)法律法規(guī)形式固定下來(lái)，將一些必要措施上升到法律高度加以規(guī)范和約束執(zhí)行，通過(guò)完善立法體系對(duì)一些細(xì)節(jié)性問(wèn)題明確界定，如對(duì)保障房的范圍和對(duì)象、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)目標(biāo)、土地供應(yīng)、保障標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、資金來(lái)源、主體責(zé)任、管理機(jī)構(gòu)、懲罰措施等做出明確規(guī)定，將保障房制度真正納入到國(guó)家法制體系之中，強(qiáng)化監(jiān)管。

完善房產(chǎn)稅征收機(jī)制。稅收政策是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的有效工具，房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中稅收機(jī)制的應(yīng)用也是有效手段之一。政府應(yīng)根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀適時(shí)出臺(tái)相關(guān)房產(chǎn)稅政策，合理確定稅收項(xiàng)目，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，包括并不限于房屋轉(zhuǎn)讓稅、房產(chǎn)個(gè)人所得稅、物業(yè)稅、商品房交易營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等，尤其要對(duì)于投機(jī)性房產(chǎn)交易實(shí)施從高征稅政策，增加房地產(chǎn)保有階段稅收，以此抑制房產(chǎn)投機(jī)和哄抬房?jī)r(jià)行為。進(jìn)一步地，通過(guò)對(duì)商品房房產(chǎn)稅的稅收結(jié)構(gòu)和額度的優(yōu)化調(diào)整反哺保障房建設(shè)，將房產(chǎn)稅收繳資金投入到保障房項(xiàng)目中去，由此調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)，做到“高端有約束，低端有保障”，從而形成一個(gè)良性、高效和健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展循環(huán)機(jī)制。

走房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制法制化道路。政府規(guī)制法制化強(qiáng)調(diào)的是政府行為和職能履行需要在一定法律框架體制之內(nèi)，既不能不作為，也不能亂作為，既要確保政府規(guī)制能夠有效約束和監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又要避免權(quán)力濫用，防止政府干預(yù)和破壞市場(chǎng)的現(xiàn)象發(fā)生。首先，要做到嚴(yán)格依法行政，依法規(guī)制，政令頒布應(yīng)有法可依，明確法律制度框架下政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的權(quán)利責(zé)任，劃定不同部門和機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)界限，并在此基礎(chǔ)上力求從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。其次，優(yōu)化和完善現(xiàn)有政府規(guī)制法律體系。相關(guān)法律體系的及時(shí)跟進(jìn)是確保政府規(guī)制高效調(diào)解和管控房地產(chǎn)價(jià)格的必要前提和基礎(chǔ)。我國(guó)政府規(guī)制的概念形成相對(duì)較晚，還有很多不成熟之處，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的政府規(guī)制還需要以法律的形式進(jìn)一步規(guī)范和健全。

（作者單位：平頂山學(xué)院國(guó)際教育交流學(xué)院；本文系河南省科技廳“河南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究”項(xiàng)目研究成果，項(xiàng)目編號(hào)：132400410005）

【注釋】

①徐秋慧：“試論城市住房市場(chǎng)失靈與政府規(guī)制”，《經(jīng)濟(jì)體制改革》，2010年第2期，第145～146頁(yè)。

②黃嚇珠：“房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析”，《上海房地產(chǎn)》，2010年第9期，第14～15頁(yè)。

③潘?。骸皩?shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政府合理規(guī)制的思考”，《商業(yè)經(jīng)濟(jì)》，2010年第1期，第4～5頁(yè)。

④劉少軍：“房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法學(xué)思考”，《中共青島市委黨校青島行政學(xué)院學(xué)報(bào)》，2013年第3期，第106～107頁(yè)。

⑤周余芳：“我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)策分析”，《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》，2009年第21期，第138～139頁(yè)。

責(zé)編/于巖（實(shí)習(xí)）