劉德炳

國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，商品房銷售額12023億元，下降9.3%。今年一季度商品房銷售面積和銷售額延續(xù)了去年同比雙降的格局。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌近日在一次論壇上對此指出，房地產(chǎn)還面臨較大的去庫存的壓力，市場存在下行的風(fēng)險。

4月30日召開的中央政治局會議指出，要盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。

在業(yè)內(nèi)人士看來，盤活存量房地產(chǎn)資產(chǎn)即去庫存，是近期房地產(chǎn)全行業(yè)最急迫也是最頭疼的一件事。從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)角度看，財務(wù)報表上的存貨最能直接反映去庫存的效果。透過上市房企們發(fā)布的2014年年報，房企的存貨發(fā)生了哪些變化？

萬科去庫存壓力大

——計提存貨跌價準(zhǔn)備7.64億元

萬科（000002.SZ）2014年年報顯示，2014年萬科的存貨為3177億元，高居上市房企榜首。這是萬科存貨連續(xù)兩年高居3000億元之上。

根據(jù)萬科的公告，其存貨主要分為已完工產(chǎn)品（現(xiàn)房）、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品和其他等幾項，其中已完工產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品這三類存貨占比最大，2014年分別為226.9億元、1963億元、952億元。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到， 2014年萬科存貨中的已完工產(chǎn)品賬面價值為226.9億元，比2013年（177.2億元）高出近50億元。不僅僅是絕對值的增加，從存貨占比上看，2014年萬科已完工開發(fā)產(chǎn)品在整個存貨中占比 7.14%，而2013年只有5.3%。

“僅僅從現(xiàn)房庫存來看，這反映了萬科去庫存的壓力在增大?！?一位券商地產(chǎn)分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

與2013年年報相比，2014年萬科存貨中明確列出了對6個項目進行了存貨跌價準(zhǔn)備，而2013年則沒有進行存貨跌價準(zhǔn)備。

萬科2014年年報顯示，對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等 6 個可能存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備 7.64 億元。

以萬科旗下的唐山紅郡項目為例，年報顯示，該項目于2014年12月竣工，2014年初其存貨余額為4.07億元，在2014年這一年里，該項目還在不斷施工增加投資形成存貨，與此同時該項目也經(jīng)過了一年的去庫存，但是到2014年底該項目的存貨余額不僅沒有減少，反而大幅增加至5.97億元。

萬科證券事務(wù)部工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，萬科之所以將上述幾個項目劃到跌價準(zhǔn)備中，是因為市場下行，這些房地產(chǎn)項目預(yù)計銷售額很可能低于整體成本。

《中國經(jīng)濟周刊》記者從多家房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上注意到，在今年3月5日，萬科唐山紅郡的售價是360萬元/套，僅僅半個月不到，3月18日，該項目的售價顯示為300萬元/套，半個月房價下降了60萬元/套。

上述券商分析師表示，“2014年樓市出現(xiàn)了明顯的分化，一線城市房價相對堅挺，而三四線城市則是房地產(chǎn)市場下行的重災(zāi)區(qū)，核心還是供需矛盾?！?/p>

萬科5月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1—4月，累計實現(xiàn)銷售面積542萬平方米，銷售金額641億元，較去年同期的669.8億元下降4.3%。

前述萬科證券事務(wù)部工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2015年萬科將加大庫存去化力度，力爭實現(xiàn)銷售平穩(wěn)增長和更高的回款率。

房企存貨上升成常態(tài)

——泰禾集團存貨一年激增124%

不僅僅萬科遭受著高庫存的壓力，更多的房企正在經(jīng)歷著同樣的陣痛。

另一家地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)（600048.SH）2014年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，保利地產(chǎn)的存貨余額達2672億元，僅次于萬科，相較于2013年底的約2399億元，增長273億元，增幅為11.38%。

具戲劇性色彩的是，保利的存貨大增是在保利地產(chǎn)特別審慎的思路下形成的。據(jù)保利地產(chǎn)公布，2014年，在市場銷售低迷、土地價格居高不下的情況下，公司嚴格執(zhí)行審慎的拓展原則，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。全年新進入?？?、烏魯木齊、蘭州、洛陽、莆田、茂名、汕尾、林芝等8個城市，累計進入全國57個城市，全年公司共新增40個房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元。

還有多家房地產(chǎn)上市公司同樣面臨存貨大增的局面?！吨袊?jīng)濟周刊》根據(jù)Wind公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，140余家房地產(chǎn)上市公司2014年存貨總額高達23019億元，比2013年增加16.3%。

泰禾集團（000732.SZ）2014年的表現(xiàn)也很搶眼。泰禾2013年存貨為233億元，而2014年該公司的存貨高達525億元，在2014年一年里，泰禾集團的存貨激增124%。

這與泰禾集團2014年在全國尤其是北京土地市場的高歌猛進密不可分。去年2月20日，泰禾集團以溢價率48%、總價49.58億元、樓面價5.5萬元∕平方米的代價奪得了北京西局地塊。自2013年以來，泰禾集團在北京拿地的總金額已高達100億元，泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男此前對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，泰禾有著自己的拿地邏輯，核心城市的核心地段依然有較大的溢價空間。

兩大龍頭首次在年報中都提及現(xiàn)金為王

在存貨激增的同時，房企負債也迅速攀升。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的一份研究報告指出，2014年以來擴張迅猛的房企泰禾集團、陽光城的凈負債率分別高達546%和454%，環(huán)比均激增約70個百分點，同比均飆升了約300個百分點;其次是嘉凱城和金科股份，凈負債率分別為278%和206%;首開股份為200%，中南建設(shè)和榮盛發(fā)展都逼近150%。

保利地產(chǎn)2014年年報就顯示，2014年負債總額2849億元，資產(chǎn)負債率為77.9%。同時，保利地產(chǎn)2014年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-104.58億元，2013年則為-97.54億元，連續(xù)兩年為負數(shù)。

針對這一局面，地產(chǎn)商也在思變。

萬科在2014年年報中指出，一方面堅持“現(xiàn)金為王”的策略，加大去庫存化力度。另外，還推出項目跟投制度，將項目經(jīng)營成果與員工利益直接掛鉤，這有助于推動一線公司進一步完善投資決策過程，以控制項目風(fēng)險。

有意思的是，保利也在年報中明確表示，現(xiàn)金為王，要調(diào)整資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)，大力去庫存改善存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這至少是最近三年來，兩大地產(chǎn)龍頭首次同時提到了現(xiàn)金為王。

對于后市，保利的判斷是，對流動性支持保持中性偏樂觀判斷;新的發(fā)展階段中，商品房庫存高企、宏觀經(jīng)濟增速下臺階，整體上制約了房企的投資熱情，消費者的購房態(tài)度也發(fā)生了微妙的變化;但隨著流動性改善及商品房庫存水平的降低，市場將重新進入平穩(wěn)增長。