曹東波

摘 要： 沈陽市是老工業(yè)基地，由于歷史原因，留下了大量舊住宅區(qū)，同時(shí)沈陽市在全國的舊住宅區(qū)更新改造和管理中始終處于前列，因此結(jié)合沈陽市舊住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理長效機(jī)制研究具有較強(qiáng)指導(dǎo)性作用。本文結(jié)合沈陽市具體情況，探討沈陽市舊住宅區(qū)物業(yè)管理策略，從而搞好生態(tài)保護(hù)和建設(shè)，加快城市生態(tài)文明建設(shè)步伐。

關(guān)鍵詞： 舊住宅區(qū) 物業(yè)管理 長效機(jī)制 一、目前沈陽市舊住宅區(qū)存在的問題及原因分析

（一）舊住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)制度不健全

舊住宅區(qū)物業(yè)管理距離全面實(shí)現(xiàn)市場化、專業(yè)化還有很大距離。舊住宅物業(yè)管理的相關(guān)制度不健全，缺乏具體政策扶持。目前還沒有建立成熟的舊住宅物業(yè)管理體制，在物業(yè)管理實(shí)施方面缺少相關(guān)具體方案，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的利益保障方面沒有完善的配套方案[1]。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱

盡管沈陽市已經(jīng)投入大量資金對舊住宅區(qū)進(jìn)行全面改造，但由于舊住宅區(qū)在開發(fā)建設(shè)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后，整體布局等先天不足，因此仍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問題。老舊小區(qū)大都沒有圍墻，基本沒有物業(yè)辦公用房，缺少健身活動(dòng)場所，小區(qū)綠地較少，綠化率非常低，小區(qū)沒有停車位。此外，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，房屋年久失修導(dǎo)致屋面漏雨、墻體長毛等問題大量存在，雖進(jìn)行了改造，但后續(xù)維修保養(yǎng)仍需投入大量資金。

（三）舊住宅區(qū)居民對物業(yè)管理認(rèn)識不清或漠不關(guān)心

沈陽市舊住宅區(qū)多為一些國有企業(yè)的職工住宅，小區(qū)居民的文化層次普遍不高，老年人多，低收入群體多，消費(fèi)水平和能力偏低，消費(fèi)觀念相對滯后，居民對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊。此外，沈陽市舊住宅區(qū)多位于城市的中心區(qū)，沈河、和平居多，這些小區(qū)地理位置優(yōu)越，有較好的商業(yè)和教育資源，吸引了大量購房者，這些購房者的目的不是居住，而是看重學(xué)區(qū)、投資等，購房后房屋長期處于空置或出租狀態(tài)。

（四）物業(yè)管理資金不足

舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，原有建設(shè)單位有的已經(jīng)倒閉，有的無法查詢，小區(qū)物業(yè)管理的資金來源何處、如何落實(shí)已成為物業(yè)管理工作的難題。舊住宅區(qū)在建設(shè)之初配套設(shè)施較少，無辦公和活動(dòng)用房，可盈利性設(shè)施少；小區(qū)設(shè)施老化，設(shè)備陳舊，盡管已經(jīng)進(jìn)行了改造，但后期管理仍需大量資金投入。

二、推進(jìn)沈陽市舊住宅區(qū)生態(tài)建設(shè)的對策研究

（一）外部保障機(jī)制

1.制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理實(shí)施方案，確保物業(yè)管理順利實(shí)施。

2012年10月沈陽市政府出臺了《沈陽市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》，其中在落實(shí)舊住宅區(qū)管理，明確舊住宅區(qū)房屋維修責(zé)任，開展舊住宅區(qū)公共服務(wù)和加大舊住宅區(qū)管理扶持力度等方面提出了意見，指明了總體方向。針對物業(yè)接管、小區(qū)環(huán)境綜合治理、困難職工補(bǔ)助等方面，制定了具體的、切實(shí)可行的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，并把措施落到實(shí)處，讓舊住宅區(qū)的物業(yè)管理有法可依，進(jìn)而推動(dòng)舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。

2.多方籌措資金。

根據(jù)財(cái)力和民生需求，出臺扶持舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策，政府可以在物業(yè)企業(yè)接管舊住宅區(qū)方面提供優(yōu)惠，適當(dāng)采取減稅免稅政策；允許企業(yè)用經(jīng)營性收入補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)不足；對于舊住宅物業(yè)管理中做得較好的企業(yè)，采取獎(jiǎng)勵(lì)扶持機(jī)制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區(qū)傾斜。物業(yè)企業(yè)應(yīng)在政策允許范圍內(nèi)，適當(dāng)采取多種經(jīng)營方式彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足的問題，利用共用部位取得的廣告收益，納入管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以補(bǔ)充服務(wù)費(fèi)用短缺。最后在房屋維修和設(shè)施改造方面，由政府建立專項(xiàng)維修資金，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金；市政各部門各司其職負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)的垃圾清運(yùn)、路燈維修、供熱、排水設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)等。

（二）內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制

1.針對舊住宅區(qū)的現(xiàn)有狀況采取不同的物業(yè)管理模式。

由于多數(shù)舊住宅區(qū)在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)存在明顯不足，直接引入規(guī)范的物業(yè)管理不太現(xiàn)實(shí)。因此舊住宅區(qū)應(yīng)根據(jù)不同基礎(chǔ)條件，采取不同物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理，聘請物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人管理，以及由業(yè)主自行管理等模式，根據(jù)小區(qū)具體條件選擇。

2.提供質(zhì)價(jià)相符的差異化管理和服務(wù)，做到物業(yè)費(fèi)公開透明。

在物業(yè)收費(fèi)工作中，物業(yè)企業(yè)要向業(yè)主明確收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。根據(jù)小區(qū)條件不同提供不同的服務(wù)，收取不同的費(fèi)用，實(shí)行差異化管理和服務(wù)。物業(yè)企業(yè)把經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)公告，做到收費(fèi)透明化，同時(shí)公開物業(yè)支出，讓業(yè)主做到心中有數(shù)，取得業(yè)主信任。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)不斷提高服務(wù)水平，真正做到為業(yè)主提供方便、及時(shí)、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主享受到居住生活的舒適、方便和安全。

3.提高居民對物業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識。

采取多種方式進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，政府采取宣傳教育普及物業(yè)管理相關(guān)知識，讓居民從正面認(rèn)識物業(yè)管理；媒體進(jìn)行宣傳和報(bào)導(dǎo)，喚起有關(guān)部門的高度重視，加強(qiáng)正面引導(dǎo)，避免負(fù)面新聞；同時(shí)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)意識，積極改善小區(qū)環(huán)境，做好與業(yè)主的溝通交流，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時(shí)幫助業(yè)主協(xié)調(diào)解決日常生活中的相關(guān)問題，讓業(yè)主認(rèn)識物業(yè)、了解物業(yè)，通過經(jīng)常開展社區(qū)文化活動(dòng)，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的和諧關(guān)系。

（三）監(jiān)管機(jī)制

整個(gè)行業(yè)的法律制度環(huán)境還不完善，很多物業(yè)糾紛解決途徑仍以協(xié)商解決為主，法律訴訟程序繁瑣，成本很高，且執(zhí)行起來效果并不理想。要保障行業(yè)健康、規(guī)范化發(fā)展，制度環(huán)境的規(guī)范化是至關(guān)重要的。尤其針對舊小區(qū)的特殊性，需要從體制和機(jī)制上徹底進(jìn)行改善和改變。政府針對歷史遺留問題應(yīng)該花大力氣解決，拿出資金與政策對舊小區(qū)的市場化提供支持，盡早實(shí)現(xiàn)舊小區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，提高居民的生活質(zhì)量與幸福指數(shù)。

三、結(jié)語

解決舊住宅區(qū)物業(yè)管理的難題，對相關(guān)部門規(guī)范舊住宅區(qū)的物業(yè)管理具有一定作用，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管舊住宅區(qū)的物業(yè)管理提供幫助，讓業(yè)主逐步接受和理解物業(yè)管理，從而促進(jìn)舊住宅區(qū)物業(yè)管理全面推行，逐步走向市場化、規(guī)范化，對社區(qū)和諧、社會(huì)安定團(tuán)結(jié)具有積極作用。隨著沈陽市舊住宅區(qū)物業(yè)管理的全面實(shí)施和不斷完善，必將全面徹底改善舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境，進(jìn)而優(yōu)化城市的整體生態(tài)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭文劍.我國舊住宅小區(qū)長效管理的現(xiàn)狀分析與對策研究[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2012.4.

本文系2014年度遼寧省社會(huì)科學(xué)聯(lián)合會(huì)項(xiàng)目階段性成果。項(xiàng)目名稱：沈陽市舊住宅區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制研究——以皇姑區(qū)為例，項(xiàng)目編號：2014lslwtkt10。

本文系2014年度遼寧省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目階段性成果。項(xiàng)目名稱：推進(jìn)遼寧城市生態(tài)文明建設(shè)的實(shí)踐路徑研究，項(xiàng)目編號：L14CGL038。