孟明毅

“地票”模式在農(nóng)村地區(qū)集體建設(shè)用地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重和城市發(fā)展缺乏建設(shè)用地指標(biāo)兩難

并存，落后地區(qū)發(fā)展資金需求和當(dāng)?shù)刎?cái)政能力無(wú)法匹配的現(xiàn)實(shí)條件下，具有推廣價(jià)值

安徽許莊土地整改模式

1.回民許莊村的改造背景?；孛裨S莊村位于安徽省宿州市碭山縣曹莊鎮(zhèn)北部。碭山縣地處皖北三省交界，是安徽省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)和國(guó)家級(jí)貧困縣。許莊總占地5000余畝，其中實(shí)際可耕地為1997畝（人均僅5分地）；全村總?cè)丝?300人，91%為回族。

改造前的許莊村在居住環(huán)境方面是比較惡劣的。首先，村里原有的基礎(chǔ)設(shè)施非常薄弱。在訪談之中，有村民表示由于之前村里既沒(méi)有修路，也沒(méi)有統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，每當(dāng)下雨就會(huì)產(chǎn)生道路積水和惡臭，不僅嚴(yán)重影響了生活質(zhì)量，還導(dǎo)致來(lái)做生意的商戶無(wú)法入村，直接影響了家庭收入。其次，村里宅基地缺乏規(guī)劃，建設(shè)分散無(wú)序，在農(nóng)田區(qū)違規(guī)大建房屋，破壞耕地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第三，由于近年來(lái)回民許莊村的產(chǎn)業(yè)從種植轉(zhuǎn)型至以牛羊育肥為主（從新疆和東北購(gòu)買(mǎi)幼崽，通過(guò)精料喂養(yǎng)3至4個(gè)月育肥，再賣(mài)到上海等地），諸多村民需要長(zhǎng)期外出經(jīng)商，村莊“空心化”加劇，農(nóng)村建設(shè)用地出現(xiàn)了嚴(yán)重的浪費(fèi)閑置現(xiàn)象。在這樣的情況下，碭山縣政府決定把回民許莊村納入村莊整治及美好鄉(xiāng)村建設(shè)試點(diǎn)范圍之內(nèi)，對(duì)其進(jìn)行合村并鎮(zhèn)改造。

合村并鎮(zhèn)改造包括幾個(gè)方面。首先，將回民許莊村的全部村民在中許村集中安置，建造條件優(yōu)越、整齊劃一的新農(nóng)村社區(qū)。其次，將之前各村的宅基地拆遷復(fù)墾，擴(kuò)大耕地面積?；孛裨S莊村原有宅基地1212.7畝，總共852戶，拆遷面積為123400平米。合村并鎮(zhèn)后，村民宅基地占地僅需402畝（按照碭山縣政府的規(guī)定，每戶新房的占地面積不超過(guò)220平米），通過(guò)復(fù)墾新增的耕地面積達(dá)881畝，為原有宅基地面積的73%。最后，復(fù)墾后的881畝新增耕地大多為連片良田，將由村委會(huì)統(tǒng)一管理，采取“分利不分地”的方式，發(fā)展規(guī)?；r(nóng)業(yè)及觀光農(nóng)業(yè)，增加村民收入。

碭山縣政府之所以選擇以回民許莊村做為試點(diǎn)，是因?yàn)槠渚邆湟幌盗欣陂_(kāi)展合村并鎮(zhèn)的前提條件：（1）村民改造意愿強(qiáng)烈，基本不存在推行阻力；（2）村民中外出經(jīng)商人員較多，村莊“空心化”現(xiàn)象比較嚴(yán)重；（3）人均宅基地面積較大，有一畝半以上，集約利用空間大；（4）村莊管理較好，2008至2012年間嚴(yán)格控制了新房建設(shè)，降低了拆遷成本；（5）村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)集體有力度，在村民中有威望；（6）村莊的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好。此外，由于碭山縣處于平原地區(qū)，宅基地復(fù)墾難度小，地域特性決定新增耕地質(zhì)量是有保證的，容易達(dá)到占補(bǔ)平衡的標(biāo)準(zhǔn)要求。

2.許莊村莊整治模式詳解。在回民許莊村的村莊整治中，碭山縣政府并沒(méi)有動(dòng)用大量的自身財(cái)政資金，而是通過(guò)合理的模式設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)民間資本對(duì)村莊整治項(xiàng)目進(jìn)行了大部分的資本金投入（包括拆遷賠付、安置費(fèi)用、部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等），并通過(guò)縣美好鄉(xiāng)村建設(shè)辦公室協(xié)調(diào)了省、市、縣財(cái)政，以及水利、電網(wǎng)、福利彩票等機(jī)構(gòu)的專(zhuān)項(xiàng)扶助資金，為項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了其余部分的資金支持。這種操作模式為同樣缺乏財(cái)政資金支持的其他貧困地區(qū)提供了一個(gè)值得借鑒的先例。

民間資本與財(cái)政投入的最大不同，就在于民間資本需要有合理的市場(chǎng)回報(bào)，而財(cái)政投入可以是無(wú)償?shù)?。而整個(gè)回民許莊村整治項(xiàng)目的投資回報(bào)來(lái)源，就在于其通過(guò)城鄉(xiāng)土地增減掛鉤試點(diǎn)而產(chǎn)生的新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)（實(shí)際新增耕地面積為881畝，但由于第二次全國(guó)土地調(diào)查圖表的測(cè)量誤差問(wèn)題，可計(jì)增減掛鉤面積僅為660畝）。只要不超過(guò)上級(jí)機(jī)構(gòu)每年下達(dá)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)總量，宅基地復(fù)墾就可以使碭山縣政府增加其城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)額度，從而可以通過(guò)土地出讓或發(fā)展工業(yè)獲得額外的財(cái)政收入。對(duì)于這部分給予碭山縣政府的“地票”，縣政府承諾以每畝13萬(wàn)元的價(jià)格向鎮(zhèn)政府償付（總共8580萬(wàn)元），這也是本項(xiàng)目商業(yè)上可行的關(guān)鍵之處。

在實(shí)際操作中，為了引入市場(chǎng)機(jī)制，增加透明度，碭山縣政府采取了以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主體，通過(guò)組織公開(kāi)競(jìng)價(jià)招標(biāo)最終確定投資商的模式。招標(biāo)以每畝13萬(wàn)元做為“頂價(jià)”，多名競(jìng)標(biāo)人先后提供其所能接受的每畝回報(bào)，最終由報(bào)價(jià)最低者（即投資回報(bào)要求最少者）獲勝，頂價(jià)與成交價(jià)之間的差價(jià)則全部由鄉(xiāng)鎮(zhèn)獲得，全部用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展、公共設(shè)施維護(hù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等領(lǐng)域。在回民許莊村項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)中，北京某公司在2012年10月以每畝10.97萬(wàn)元的價(jià)格從三個(gè)競(jìng)標(biāo)人之中獲勝（粗略計(jì)算，靜態(tài)利潤(rùn)率為約30%，但獲得回報(bào)的時(shí)間具有不確定性），剩余每畝2.03萬(wàn)元的差價(jià)則為村集體收益。

贏得項(xiàng)目后，投資商依照協(xié)議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資金投入，解決拆遷賠付、復(fù)墾費(fèi)用、短期安置費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、各部門(mén)技術(shù)服務(wù)費(fèi)等投入及開(kāi)銷(xiāo)。由于基礎(chǔ)設(shè)施投資需求較大，除了投資商資金外，還由縣政府美好辦以“美好鄉(xiāng)村”示范點(diǎn)為名義，組織各路專(zhuān)項(xiàng)扶持資金投資。在與當(dāng)?shù)毓賳T的溝通中，筆者了解到回民許莊村改造項(xiàng)目總投資目前已超過(guò)1.2億元，主要資金來(lái)源分為三部分：（1）民間投資商出資5600萬(wàn)元，其中4200萬(wàn)元用于支付拆遷賠付金，剩余用于復(fù)墾、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面；（2）碭山縣政府整合各路專(zhuān)項(xiàng)及扶貧資金為項(xiàng)目投入粗略估計(jì)約2000萬(wàn)元，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改造（包括公共服務(wù)設(shè)施、污水處理、養(yǎng)殖場(chǎng)、水泥道路、清真寺等公建項(xiàng)目、河塘、老年安置房、小區(qū)綠化、民族敬老院、供電系統(tǒng)整改、供水系統(tǒng)整改等）；（3）新村建設(shè)費(fèi)用先由施工方墊資，后期由村民和村集體支付。

拆遷賠付金是依照村民各自房屋的大小和建造標(biāo)準(zhǔn)支付的。在統(tǒng)一測(cè)量開(kāi)始前，鎮(zhèn)政府即統(tǒng)一制定并公示了一套賠付標(biāo)準(zhǔn)：磚混房每平米460元，平房每平米350元，磚木房每平米290元，土坯房每平米80元，每戶村民在統(tǒng)一測(cè)量后按照該標(biāo)準(zhǔn)由投資商賠付。賠付時(shí)，如村民選擇在新村內(nèi)預(yù)定一套新房，則需在拆遷賠付金里扣繳每套5萬(wàn)元的保證金；如選擇不訂任何新房，則可將全部現(xiàn)金提走。而針對(duì)有特殊困難的家庭（拆遷賠付金不足5萬(wàn)元的），也可適當(dāng)減免訂金。

新房落成后，村民以每平米730元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)新房，每套新房170平米，總價(jià)12.4萬(wàn)元，即除去訂金外，每套房要再支付7.4萬(wàn)元。由于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于每平米830至850元的建造成本，僅靠村民出資無(wú)法實(shí)現(xiàn)施工方所墊資的退出，剩余部分需要由村集體補(bǔ)足。而對(duì)于村子里的困難戶，即拆遷賠付金獲得較少，付不起一幢新房的家庭，多為老年人，新村之中設(shè)有民族敬老院，一期有60個(gè)床位。對(duì)于不符合敬老院入駐資格的，還有小戶公益老年房可以讓困難戶免費(fèi)居住，基本做到“居者有其屋”。目前為止，回民許莊村已建成安置房478套，尚有172套在建，配套設(shè)施已全部完成建設(shè)。

土地復(fù)墾完成后，由碭山縣政府初驗(yàn)，再報(bào)宿州市政府驗(yàn)收。市一級(jí)驗(yàn)收合格并向省政府備案后，“地票”方可實(shí)際落實(shí)給縣政府。縣政府其后將每畝13萬(wàn)元的費(fèi)用（總共8580萬(wàn)元）通過(guò)財(cái)政支付給民間投資商（7240萬(wàn)元）和村鎮(zhèn)集體（1340萬(wàn)元），民間資本實(shí)現(xiàn)獲利退出。目前，回民許莊村項(xiàng)目已有295畝復(fù)墾地通過(guò)了市一級(jí)驗(yàn)收，剩余部分土地尚在復(fù)墾過(guò)程之中。

“許莊模式”尚待改進(jìn)之處

“許莊模式”是在現(xiàn)有政策框架下，地方政府“摸著石頭過(guò)河”找到的一套推動(dòng)貧困地區(qū)村莊整治的新方法，沒(méi)有太多的先例可循。該模式仍然受到了諸多政策框架及固有觀念上的束縛，有進(jìn)一步改進(jìn)完善的空間。

1. “地票”的定價(jià)模式尚須改善?！暗仄薄钡亩▋r(jià)方式可以說(shuō)是至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樗苯記Q定了項(xiàng)目是否可行。在回民許莊村的整治案例中，“地票”的定價(jià)為每畝13萬(wàn)，是由縣政府在咨詢(xún)各部門(mén)意見(jiàn)后拍板確定的“一口價(jià)”。而縣政府確定價(jià)格的依據(jù)，是在村莊整改成本測(cè)算，包括拆遷賠付金、復(fù)墾費(fèi)用、安置費(fèi)用、基建費(fèi)用等基礎(chǔ)上，加一個(gè)40%的投資利潤(rùn)要求計(jì)算得出的，體現(xiàn)的是制造“地票”所需的平均成本，而沒(méi)有體現(xiàn)“地票”帶來(lái)的平均效用價(jià)值。筆者認(rèn)為這種單邊的定價(jià)方式在未來(lái)應(yīng)逐步被一種更能體現(xiàn)均衡的市場(chǎng)定價(jià)所取代。

當(dāng)然，由于中國(guó)尚未形成區(qū)域性或全國(guó)性的“地票”市場(chǎng)，缺乏足夠的參考價(jià)格，導(dǎo)致“地票”的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值很難估算。在當(dāng)前實(shí)際情況下，碭山縣政府所采用的模式也是唯一可行的方法。

2. “地票”申請(qǐng)過(guò)程過(guò)于復(fù)雜繁瑣。通過(guò)跟縣政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的訪談，筆者了解到城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)在實(shí)際使用上比其他類(lèi)型的指標(biāo)（如農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)）復(fù)雜繁瑣許多，且還存在一定的不確定性（按照市政府規(guī)定，如在獲得省政府關(guān)于土地增減掛鉤項(xiàng)目批復(fù)后的兩年內(nèi)未完成復(fù)墾驗(yàn)收的確認(rèn)批復(fù)，指標(biāo)可以被收回）。

以下是筆者了解到的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)的申請(qǐng)過(guò)程：（1）省政府下達(dá)年掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)；（2）縣政府編制土地增減掛申報(bào)卷，并上報(bào)省政府（卷一）；（3）省政府下達(dá)批復(fù)；（4）縣政府開(kāi)始組織實(shí)施拆遷及復(fù)墾；（5）復(fù)墾完成后，縣政府編制復(fù)墾區(qū)驗(yàn)收方案（卷二）；（6）復(fù)墾區(qū)報(bào)市政府驗(yàn)收，省政府報(bào)備；（7）市政府給驗(yàn)收確認(rèn)批復(fù)；（8）縣政府再編制建新區(qū)征地卷，報(bào)省政府（卷三）；（9）省政府給予征地批復(fù)。

從開(kāi)始申請(qǐng)到最后可以使用指標(biāo)，縣政府需要編制并上報(bào)三套卷，其間需要諸多上級(jí)部門(mén)的層層批復(fù)和協(xié)調(diào)，增大了“地票”的實(shí)際使用難度。此外，上級(jí)單位由于各類(lèi)原因延遲復(fù)墾區(qū)驗(yàn)收的情況也時(shí)有發(fā)生。復(fù)墾區(qū)不能按時(shí)驗(yàn)收，縣政府就無(wú)法根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度獲得“地票”并向民間投資商按時(shí)支付價(jià)款，導(dǎo)致民間投資商資金鏈發(fā)生緊張。

3. “地票”變現(xiàn)能力不足。“許莊模式”所面臨的最大挑戰(zhàn)，在于“地票經(jīng)濟(jì)”尚屬于初級(jí)發(fā)展階段，區(qū)域性使用限制過(guò)強(qiáng)，變現(xiàn)能力得不到有效保證。在當(dāng)前設(shè)計(jì)下，為了保證投資商能及時(shí)獲利退出，縣政府面臨的是硬性財(cái)政支出（每畝13萬(wàn)元）。而在財(cái)政收入方面，由于通過(guò)村莊整治產(chǎn)生的“地票”僅可由縣政府用于本地的發(fā)展建設(shè)，因而本地的土地出讓就成了能使資金回籠的唯一方式。在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條的大環(huán)境下，縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了首當(dāng)其沖的打擊，縣級(jí)土地市場(chǎng)目前鮮有人問(wèn)津，造成可供應(yīng)土地的短期過(guò)剩。這種情況使得碭山縣政府“手握地票，身無(wú)分文”，“地票”既無(wú)法在當(dāng)前本地市場(chǎng)低迷時(shí)使用，在當(dāng)前制度下又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他需要建設(shè)指標(biāo)的城市，因此承擔(dān)了較大的財(cái)務(wù)壓力。

政策建議

國(guó)家嚴(yán)格的土地管理使建設(shè)用地指標(biāo)日益成為一種稀缺資源，農(nóng)民手中的“地票”價(jià)值凸顯。它不僅可以像在回民許莊村的案例中一樣，有效推動(dòng)拆舊建新的新農(nóng)村建設(shè)，亦可能有朝一日成為一種獨(dú)立可轉(zhuǎn)讓的有價(jià)資產(chǎn)，讓進(jìn)城農(nóng)民可以此換取城市中的房產(chǎn)及社會(huì)福利，減少進(jìn)城農(nóng)民“市民化”的阻力。

此外，在嚴(yán)格遵守國(guó)家“占補(bǔ)平衡”的要求下，“地票”的出現(xiàn)亦可以讓宅基地集約利用和將宅基地復(fù)墾為耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，以此激勵(lì)農(nóng)民積極主動(dòng)地推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地的集約利用、規(guī)范流轉(zhuǎn)和復(fù)墾還田，從而達(dá)到更好保護(hù)耕地甚至增加耕地的國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)。

當(dāng)前的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)仍然面臨著諸多困難和局限性，筆者對(duì)于試點(diǎn)政策提出四點(diǎn)建議：

1.對(duì)“跨區(qū)域指標(biāo)流轉(zhuǎn)”準(zhǔn)予試點(diǎn)。在筆者調(diào)查中，碭山縣政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建議上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)“跨區(qū)域指標(biāo)流轉(zhuǎn)”準(zhǔn)予試點(diǎn)。對(duì)于碭山縣這樣“地票”生產(chǎn)成本較低的地區(qū)，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下無(wú)法消化的指標(biāo)，是否可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式把“地票”賣(mài)給合肥市等更需要建設(shè)指標(biāo)的本省大城市？如果“地票”可以轉(zhuǎn)讓給合肥市這樣對(duì)土地指標(biāo)需求更大的城市，將可能獲得更高的收購(gòu)價(jià)格，從而進(jìn)一步減輕縣政府開(kāi)展土地整治改造的資金壓力。舉例來(lái)說(shuō)，如果“地票”價(jià)格能從每畝13萬(wàn)元上升到30萬(wàn)元，回民許莊村改造的總收入可達(dá)到約2億元，即不需要政府和村民投入一分錢(qián)，在自行承擔(dān)所有整治成本后還能夠產(chǎn)生超過(guò)1.2億元的盈余（包括拆遷補(bǔ)償）供村民及村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)使用。

2.簡(jiǎn)化“地票”審批流程。當(dāng)前的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)申請(qǐng)過(guò)程十分復(fù)雜，而且由于審批過(guò)程繁瑣，在指標(biāo)獲得時(shí)間上存在一定的不確定性。這既阻礙了民間資本的進(jìn)入，又抬升了“地票”的獲取成本。筆者建議各級(jí)政府部門(mén)統(tǒng)籌安排，簡(jiǎn)化運(yùn)作流程，減少審批環(huán)節(jié)，切實(shí)有效地降低“地票”的獲取成本，為民間資本創(chuàng)造一個(gè)更為確定的投資環(huán)境，減小縣政府所需承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.建議逐步建立起一個(gè)全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)化的“地票”市場(chǎng)。筆者認(rèn)為，推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)的最終目的，應(yīng)是打造出一個(gè)全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)化的“地票”市場(chǎng)，使得農(nóng)村地區(qū)人口可以通過(guò)向城市提供建設(shè)用地指標(biāo)的方式，直接分享到城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，從而逐步打破城鄉(xiāng)和區(qū)域間的不平衡。特別是對(duì)于貧困地區(qū)，建議國(guó)家給予這些地區(qū)的“地票”以更大的跨區(qū)域流動(dòng)性，以取得更高的市場(chǎng)定價(jià)，將有助于加速這些貧困落后地區(qū)的脫貧。對(duì)于人口凈流出的地區(qū)，則建議由政府主動(dòng)組織跨區(qū)域、跨省市的“地票流轉(zhuǎn)”，合理調(diào)劑城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源，用“經(jīng)營(yíng)國(guó)土”的理念積極保護(hù)耕地和有效富裕農(nóng)民。再以碭山縣這個(gè)貧困縣和人口凈流出縣為例，如試點(diǎn)能夠在全縣全面貫徹，僅碭山縣一地就有10萬(wàn)畝的指標(biāo)“儲(chǔ)量”，以每畝30萬(wàn)的虛構(gòu)價(jià)格計(jì)算，總價(jià)值可達(dá)300億元?！暗仄苯?jīng)濟(jì)”的發(fā)展，將使碭山縣這樣原本貧困落后的地區(qū)成為一種新資源的擁有者，并可以依靠這種資源解決發(fā)展資金瓶頸，提前實(shí)現(xiàn)群眾脫貧和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，并且以土地集約利用所節(jié)省出來(lái)的“地票”，在更大區(qū)域和范圍推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“占補(bǔ)平衡”，更好落實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。

4.避免“一刀切”的處理方式。由于試點(diǎn)各省市的天然環(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、領(lǐng)導(dǎo)班子能力及執(zhí)行力度差別較大，在同一試點(diǎn)框架下也自然會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。碭山縣自身的天然環(huán)境適合土地復(fù)墾，而碭山縣政府在尊重農(nóng)民意愿、鼓勵(lì)農(nóng)民參與、陽(yáng)光和諧拆遷、嚴(yán)守耕地紅線等方面做的也是非常出色的。但在其他的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)省市中，曾出現(xiàn)過(guò)大拆大建、逼農(nóng)民上樓、不考慮農(nóng)民意愿、新增耕地質(zhì)量不過(guò)關(guān)等諸多問(wèn)題。鑒于目前試點(diǎn)工作有所放緩的態(tài)勢(shì)，筆者認(rèn)為上級(jí)政府對(duì)于試點(diǎn)工作的放緩不應(yīng)采取“一刀切”的方式，像碭山縣這樣操作比較得當(dāng)、社會(huì)反響良好的試點(diǎn)地區(qū)，不應(yīng)因?yàn)槠渌貐^(qū)出現(xiàn)的問(wèn)題而一并放緩。

（作者為匯力基金管理有限公司副總裁、中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理）