小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題初探

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的逐步發(fā)展和人們生活水平的提高，私家車的持有量逐步上升，從而造成人們對車位、車庫的需求也急速上升。而小區(qū)車位、車庫的供給量和增長速度遠遠落后于私家車的持有量和增長速度。小區(qū)車位、車庫爭奪問題愈演愈烈，其歸屬問題成為了一大熱點。本文通過對《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定進行評析并分類討論，明確了不同類型的車位、車庫的權(quán)利歸屬。

關(guān)鍵詞：車位；車庫；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有部分

一、問題的引出

我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！庇纱丝梢缘弥加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地的停車位屬業(yè)主共有，而這里所說的“其他場地”具體是指哪些，哪些停車位及車庫屬于可以約定的范疇，《物權(quán)法》并沒有明確表示。由此在實踐中圍繞車位、車庫的權(quán)利歸屬產(chǎn)生的糾紛不勝枚舉。

二、與車位、車庫權(quán)屬相關(guān)的法律概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個所有人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權(quán)、對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。由此，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)組成，其中專有權(quán)是其核心。小區(qū)停車庫如欲獨立成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，就應(yīng)視其是否構(gòu)成建筑物專有部分而定，如能作為專有部分，就可以獨立地進行交易，如不能作為專有部分，則僅能作為共有部分由全體業(yè)主所共有。

三、車位、車庫的權(quán)利歸屬

在承認車位車庫可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的前提下，我們再來分類討論車位、車庫的權(quán)利歸屬。車位、車庫是指占據(jù)一定物理空間，能夠用于停放車輛的場所。車位，以存放車輛為目的，根據(jù)土地使用權(quán)和利用地表而劃定的地上空間。車庫，具有獨立的空間、以存放車輛為目的建筑物。以下將結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)理論分類討論小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題。

四、地下車庫的權(quán)屬

對于地下車庫，其歸屬問題一直存在著較為激烈的爭論。其中比較有影響力的觀點有四種：業(yè)主共有說；開發(fā)商所有說；應(yīng)當以是否計入公攤面積決定它的歸屬；依照當事人的約定決定它的歸屬。

筆者認為車庫具有構(gòu)造上和使用上的獨立性，能夠進行公示登記，可作為建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)的客體。所謂構(gòu)造上的獨立性，根據(jù)學(xué)者的觀點，隨著時代的進步，民法理論的不斷發(fā)展完善，摒棄了某部分只有從物理上即有固定的墻壁將其間隔開來才具備構(gòu)造上的獨立性的判斷標準，轉(zhuǎn)而采取觀念上的墻壁的概念，認為只要有明確界限表明了范圍，使人能在觀念上將某部分與其他部分區(qū)別開來，就認為這部分具有構(gòu)造上的獨立性，可以成為專有部分。所謂使用上獨立性，應(yīng)指其具有滿足吾人社會經(jīng)濟生活的機能，以能否單獨使用及有無獨立的經(jīng)濟效用為判斷基準，應(yīng)就區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在，共用設(shè)備的不存在等因素認定之。而車庫被區(qū)分后，各個部分可以被獨立的使用或具有獨立的經(jīng)濟效用，不需借助其他部分輔助即可使用，即是它具有使用上的獨立性的體現(xiàn)。因此地下車庫是建筑物的專有部分，與房屋不是主從物的關(guān)系，其產(chǎn)權(quán)可能屬于開發(fā)商所有，可能屬于業(yè)主所有。

五、地面車位和樓房首層架空層車位、車庫的權(quán)屬

這里的“地面車位”，僅指占有小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，可以明確地面車位的權(quán)利歸屬。地面車位是直接設(shè)置在土地表面上的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地表面上，因此由被占用的道路本身的性質(zhì)決定占用小區(qū)共同的道路或其他場地修建的地面車位為業(yè)主共有。樓房的架空層位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結(jié)構(gòu)支撐。建筑物的首層架空層不計入建筑面積，建筑物權(quán)利人無需向國家支付土地使用費，其權(quán)利只能依附在計算容積率的建筑上，當房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅小區(qū)的房屋單元全部出售之后，不計算容積率的建筑物部分（面積）的權(quán)利將全部移轉(zhuǎn)并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。

六、人防工程兼用作停車之地下車位、車庫的權(quán)屬

人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。根據(jù)《人民防空法》及相關(guān)法律規(guī)定，實踐中很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得有關(guān)行政部門的審核批復(fù)后，在保證不降低人民防空工程防護能力的情況下，往往將這種人防工程改建為地下停車位使用，這也就是我們所說的人防工程兼用作停車之地下車位、車庫。

在我國，人防工程不僅由國家興建，為了國防利益和國家安全，也要求在城市商品房開發(fā)式修建，隨著城市商品房的發(fā)展，我國的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，其投資建設(shè)來源已多元化。本文作者認為在這種情況下不能片面地認為凡是地下人防工程都屬于國家所有，但也不宜簡單認定歸開發(fā)商所有或業(yè)主所有。應(yīng)當依據(jù)具體情況，判斷人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬。

七、結(jié)語

如前文所述，車位、車庫的問題是很復(fù)雜的，隨著我國經(jīng)濟實力的不斷增強，人民生活水平的提高，汽車的普及程度會越來越高，因此在解決小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題時既要考慮目前各方的利益需求也要考慮到我國今后經(jīng)濟社會發(fā)展的總體趨勢，不能僅僅顧及到眼前利益。因此要妥善解決小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題仍然需要相關(guān)其他法律法規(guī)的支持，不動產(chǎn)登記制度的完善、房地產(chǎn)信息公開制度的進步以及國家適當?shù)谋O(jiān)管，以平衡業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商以及社會的利益，促進社會和諧。

參考文獻：

[1]陳廣華：《小區(qū)車位和車庫權(quán)屬研究》，《河海大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》，2007年12月，第9卷第4期.

[2]王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，《現(xiàn)代法學(xué)》，2006年09月，第28卷.第5期.

作者簡介：

陳昕瑤，女，（1993.05～）陜西西安人遼寧大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。