龔小鋒

關(guān)于北京未來樓市房價預(yù)測，最出名的論斷無過于北師大教授董藩在2013年時預(yù)測的，“25年后，北京每平米房價將超過80萬元?！辈还苓@一論斷是否有可能實現(xiàn)，隨著城市外拓，北京環(huán)線的最高價格也不斷攀升卻是事實。如今，北京三環(huán)房價和四環(huán)內(nèi)新盤均價分別進入10萬元和8萬元時代。

與此同時，今年被北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為頂豪年，一批高價地項目入市，使得北京高端住宅項目價格不斷攀高。今年以來，北京豪宅市場逐漸從“10萬+”喊到了“20萬+”，豪宅項目正在不斷試探價格的天花板。

最高紀錄不斷刷新

最高紀錄，顯然說的是豪宅故事。隨著城區(qū)土地日益稀少，目前高價項目更多可能出現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)，尤其集中在海淀西北、朝陽東北、豐臺三地。

從各自優(yōu)勢來說，海淀依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)，有深厚的教育資源和歷史文化底蘊，如保利海德公園、萬柳書院都集中在海淀。朝陽的孫河、東壩兩地近年來成為高端項目聚集地，保利東壩項目、首開瑯樾、中糧瑞府都集中在朝陽東壩或?qū)O河區(qū)域。如今，豐臺也開始成為了高端新貴，誕生了華潤亞林西、龍湖西宸原著、泰禾西局項目等。

回到被譽為豪宅元年的2015年，至今八個月過去，北京豪宅價格仍然在不斷攀升，而回顧這八個月，可以看到在價格突破方面，豪宅絕對起到了中堅力量的作用。

2014年底，農(nóng)展館地王——北京壹號院以單價“16萬元/平米”獲得審批；隨后，中糧瑞府憑借單價20萬元/平米獲得銷證的事件，成為第一個突破20萬單價的項目。6月6日，東山墅和京投銀泰琨御府兩個項目取得預(yù)售許可證，批準銷售價格均超過10萬元/平方米。

幾天后的6月11日，北京豪宅的報價紀錄再被刷新，在西三環(huán)西局板塊，龍湖西宸原著項目入市，預(yù)售單價在11萬-18萬元/平米之間。單價最高的是9號樓一套房源，擬售單價為25.45萬元/平米，另外11號樓一套房源擬售單價24.43萬元/平米。

后來的事實表明，頂豪的故事才剛剛上演，融創(chuàng)中國在6月18日同時推出北京壹號院和使館壹號院兩個頂級豪宅項目，一個開發(fā)商同一時間推出兩個頂級豪宅項目在此之前十分少見。

“北京壹號院銷售均價在19萬元/平方米左右，而臨湖位置的樓王將會賣到40萬元/平方米?！?據(jù)融創(chuàng)北京公司總經(jīng)理荊宏此前透露，這一價格將超過上海綠城黃埔灣38萬元/平方米的天價，成為國內(nèi)最貴的住宅項目。

40萬元，這似乎還不能佐證北京房價的高度。因為東三環(huán)的老盤合生·霄云路8號推出的空中四合院，單價36萬元起，最高50萬元/平方米，計算下來，單套物業(yè)最高單價將達50萬元/平米，總價將在3.6億到5億元，這對于北京樓市甚至內(nèi)地房地產(chǎn)歷史上，都可能是一次刷新之舉。

難得的是，在價格飆高之際，成交量也在上升。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至7月26日，今年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達到了創(chuàng)造歷史紀錄的147套。

這些項目價格飆高的背后，顯然是由于其稀缺性，與北京普通住宅商品房無關(guān)，也與普通老百姓無關(guān)。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅就表示，以北京內(nèi)城別墅為例，“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個社區(qū)，其實就是那么幾十套的房子。”

環(huán)線房價持續(xù)飆高

北京的新房價格，可謂一環(huán)逼一環(huán)，水漲船高。眾所周知的是，如今北京三環(huán)房價已經(jīng)步入10萬元時代，北京四環(huán)已進入8萬元時代，北京五環(huán)已經(jīng)進入了5萬元時代。

鏈家地產(chǎn)高級副總裁、高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵認為，“我們現(xiàn)在可以看到北京四環(huán)內(nèi)新盤的價格已經(jīng)很少低于8萬元了，基本上都在8萬元以上了，甚至四環(huán)外的很多新盤價格都已經(jīng)在6萬元到8萬元之間?！?/p>

早在2013年，陶紅兵即表示五年之內(nèi)北京房價將超過10萬元/平米，該言論一出引起一片嘩然。如今，他的預(yù)判是，“到明年就會看到北京四環(huán)內(nèi)新盤價格會在10萬元”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的觀點也與此相近，“2013年以來，北京四環(huán)平均地價為5萬元/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價是3萬元/平方米。”張大偉表示，按照這些地價計算，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房價則將達到5萬元/平方米。

在他看來，即使價格高漲，北京土地還是只會更加稀缺，近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分存量合計在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。

北京五環(huán)已經(jīng)進入了5萬元時代，如海淀一直是豪宅的聚居地，其價格往往會超過整體環(huán)線的價格“生長”。典型的例子是融創(chuàng)在五環(huán)外的明星項目西山壹號院，其在2014年的價格就已經(jīng)突破了65000元/平米。

根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，五環(huán)住宅用地成交溢價率快速提高，土地成本快速飆升并轉(zhuǎn)嫁到房價，市場新格局逐步出現(xiàn)，五環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒瑓^(qū)。個別區(qū)域甚至將遠遠超出5萬元這個數(shù)字。今年4月27日，海淀北部地區(qū)一住宅地塊的商品房部分樓面價達4.3萬元/平方米，加上成本及利潤，售價預(yù)期在10萬元/平方米以上。

位于東北五環(huán)邊上的東壩板塊也快速崛起，北京市房協(xié)秘書長陳志預(yù)測，“未來，東壩板塊商品房的均價將邁向10萬元”，其給出的理由是東壩板塊正處于一個騰飛的節(jié)點，區(qū)域規(guī)劃、配套落實和品牌房企，這些天時地利人和都已經(jīng)具備。”

對于北京未來五環(huán)外的價格，毛大慶在今年年初還擔任北京萬科公司總經(jīng)理時曾下過這么一個判斷，“北京以后五環(huán)到六環(huán)的房子都是8萬到10萬元”。毛大慶甚至和媒體開玩笑說：“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子了?！?

地價倒逼房價

北京地價一直在漲，哪怕是處于調(diào)整之中的2014年也沒停。

陳志分析稱，隨著地價快速攀升，成本壓力倒逼開發(fā)商不得不做豪宅，今年出現(xiàn)的大量豪宅項目，多數(shù)是由于2013年、2014年出讓的高價地入市導(dǎo)致的“被高端”現(xiàn)象，這是拉動北京房價快速上漲的重要因素。

近兩年，開發(fā)商為規(guī)避樓市風險，開始著重布局一線城市，因此一旦有優(yōu)質(zhì)地塊入市，勢必會引起眾多房企的激烈爭搶。今年年初開始，北京土地市場爆棚，豐臺、東壩等區(qū)域一塊塊土地接連被高價拍出。今年1月，豐臺白盆窯地塊以86.25億元的價格被華潤首開平安聯(lián)合體摘得，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。

當天，參與了該地塊現(xiàn)場競拍的毛大慶對媒體表示：“北京普通商品房單價將進入6萬元時代?！边@一論斷，當天就成為房地產(chǎn)行業(yè)最熱的新聞。據(jù)毛大慶后來透露：“那天說6萬元時代，我本來想寫8萬元的，我想這個寫出去不好，但是實際上真的是8萬元了，后來有人說應(yīng)該是7.5萬到8萬元之間?！?/p>

毛大慶表示：“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實際上商品房特別少，大概占三成左右，會配建很多保障房。而商品房里，全是高價房。”

今年以來，北京市供地節(jié)奏明顯放緩，土地供應(yīng)有限，城市核心區(qū)更是一地難求。亞豪機構(gòu)截至6月24日的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京土地市場僅實現(xiàn)土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，為近八年來同期土地成交量最低。

在6月底那輪土地供應(yīng)潮中，幾乎每宗地都火熱成交，一些非傳統(tǒng)熱點區(qū)域的地塊也引起了房企的激烈競爭。

從住宅產(chǎn)品的區(qū)域分布來看，過去的價值洼地也開始補漲，以東壩區(qū)域為例，該區(qū)域最近成交地塊為1月16日被首開龍湖聯(lián)合體摘下的東壩南區(qū)地塊，平均樓面價格11586元/平方米。

而近期北京掛出的一宗東壩地塊起始價格30.5億元，總建筑規(guī)模15.8萬平方米，平均樓面價格19088元/平方米，比半年前出讓的同區(qū)域地塊平均樓面價高出約8000元/平方米。

南城區(qū)域也在追漲狀態(tài)。近一兩年來高端產(chǎn)品線開始向南城轉(zhuǎn)變。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發(fā)展，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重。

在北京土地日益稀缺和購買力依舊旺盛的矛盾下，新盤供不應(yīng)求的疲態(tài)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，7月北京純商品住宅市場（不含保障房與自住房）僅新增住宅產(chǎn)品2950套，供需比為1：2.3，市場已經(jīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

這意味著，在地價倒逼房價之下，北京樓市價格還將走高。陶紅兵認為，一線城市房價判斷是仍然會持續(xù)上漲，但由于投資性需求受到擠壓等因素，未來北京樓市暴漲可能性不大。