毛曉飛1 張柱2

1.浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10020；2藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司 310020

摘要：房地產(chǎn)工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中極為重要，不僅影響人們的居住情況，還且影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)信譽(yù)，因此需重視房地產(chǎn)工程管理，通過(guò)多種有效途徑，提高管理力度與管理質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；有效途徑

現(xiàn)階段，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快我國(guó)城市化的速度，因此房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量的實(shí)踐活動(dòng)證明：房地產(chǎn)工程管理能夠有效增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，以保證我國(guó)人民的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中，一旦存在管理不當(dāng)?shù)那闆r，會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資費(fèi)用，且房地產(chǎn)施工過(guò)程中普遍存在操作違規(guī)、偷工減料等現(xiàn)象，不僅嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)利益，而且會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生不良影響。

一、房地產(chǎn)工程管理概述

房地產(chǎn)工程管理值得是施工單位全面管理房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的全過(guò)程。房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中，施工建設(shè)屬于一個(gè)極為重要的階段，涵蓋房地產(chǎn)工程管理。在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中，需協(xié)調(diào)、指揮、控制、檢查與計(jì)劃房地產(chǎn)的施工建設(shè)，并協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)與市場(chǎng)、社會(huì)之間的關(guān)系[2]。房地產(chǎn)工程管理中，需重視招投標(biāo)工作、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)督、工程驗(yàn)收與竣工等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)中，涉及到多種問(wèn)題，技術(shù)與專(zhuān)業(yè)性水平較高。在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中，需編制系統(tǒng)性、高效能、調(diào)理性的管理工作，以保證房地產(chǎn)工程管理的順利進(jìn)行?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)工程管理已屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要組成部分，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)。

二、房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀

1、供需不平衡

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)土地價(jià)格節(jié)節(jié)高升，很多地方出現(xiàn)“地王”，而市場(chǎng)需求受到宏觀調(diào)控等因素的影響，市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足，導(dǎo)致大量庫(kù)存的存在，且房子售價(jià)上不去，因此需要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，采取一系列的有效措施，以提高房地產(chǎn)的管理質(zhì)量，管理中出效益，管理中求生存。

2、房地產(chǎn)質(zhì)量管理落后

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商極為重視開(kāi)放模式的周轉(zhuǎn)，忽視房地產(chǎn)施工過(guò)程中的質(zhì)量管理，導(dǎo)致質(zhì)量管理方式較為滯后，造成房鬧現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視市場(chǎng)

目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)陷入兩難的境地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味的重視市場(chǎng)，依靠快速周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)把握市場(chǎng)，以獲取最大限度的經(jīng)濟(jì)利益，從而在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存。因此，在房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中，普遍存在無(wú)證施工、招投標(biāo)手續(xù)不完備或者是圖紙不完備的情況下進(jìn)行施工建設(shè)。多數(shù)房地產(chǎn)施工單位為了在合同規(guī)定的施工周期內(nèi)完成施工或者是提前結(jié)束施工，普遍開(kāi)工提前，以此來(lái)增加企業(yè)所獲取的經(jīng)濟(jì)效益。有的企業(yè)甚至是在手續(xù)不全的情況下施工，有的施工企業(yè)發(fā)現(xiàn)規(guī)章制度中存在的漏洞，在手續(xù)辦理尚未批準(zhǔn)的情況下進(jìn)行施工，在被發(fā)現(xiàn)后需立即停止施工，還需受到經(jīng)濟(jì)懲罰，在影響房地產(chǎn)施工周期的同時(shí)，還影響經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)信譽(yù)[3]。

三、房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

1、維持房地產(chǎn)的供需平衡

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需重視房地產(chǎn)管理工作，以保證房地產(chǎn)工程施工建設(shè)的有序進(jìn)行。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放商的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)力造成很大的沖擊與影響。而現(xiàn)階段，我國(guó)的土地價(jià)格較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金成本的大幅度上升，房?jī)r(jià)一漲再漲，導(dǎo)致大量新房賣(mài)不出去，資金收不回來(lái)，造成資金鏈的短缺。

重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)管理，主要是因?yàn)檎袠?biāo)既影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)效益，又對(duì)房地產(chǎn)施工質(zhì)量產(chǎn)生影響。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程中，形式與方法均較為單一，因此在房地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程中需充分考慮統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別招標(biāo)，縮小競(jìng)標(biāo)價(jià)格的影響，并對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資金運(yùn)作能力、經(jīng)營(yíng)資格以及施工技術(shù)等方面進(jìn)行考慮，全面評(píng)估施工單位的能力，選擇最理想的施工單位。房地產(chǎn)開(kāi)放商需認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)與評(píng)估，以準(zhǔn)確判斷地價(jià)，在投標(biāo)過(guò)程中，防止惡意競(jìng)爭(zhēng)的存在，以有效控制房地產(chǎn)工程的價(jià)格，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。例如：某房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地中標(biāo)費(fèi)用為6個(gè)億，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該土地的市場(chǎng)價(jià)格，增加資金成本投入，增加市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)難度，若是在招投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)不惡意競(jìng)爭(zhēng)，僅以自己的市場(chǎng)調(diào)研情況為基礎(chǔ)，給出投標(biāo)價(jià)格，會(huì)大大降低土地費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金投入，降低房?jī)r(jià)，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管理質(zhì)量嚴(yán)重影響房地產(chǎn)的盈利情況[4]，嚴(yán)重影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)，因此在房地產(chǎn)工程管理，需重視成本管理，以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制具備良好合理性、可行性的管理目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集有用的市場(chǎng)信息，以對(duì)房地產(chǎn)醒目的利潤(rùn)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，做好房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目概算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位需重視市場(chǎng)調(diào)研工作，并分析市場(chǎng)信息，以有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，并與施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況相結(jié)合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位需詳細(xì)分析建筑物經(jīng)濟(jì)性、性能與安全性，保證各指標(biāo)均符合規(guī)定要求，防止經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)的存在。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，需充分考慮項(xiàng)目預(yù)算工作，并對(duì)設(shè)計(jì)圖實(shí)施規(guī)劃與測(cè)量，以提高設(shè)計(jì)圖紙中相關(guān)信息的精確度[5]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司還需做好與施工單位的協(xié)調(diào)工作，落實(shí)工程施工環(huán)節(jié)，以有效控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理與控制

人們?cè)谫I(mǎi)房購(gòu)房過(guò)程中對(duì)房子性?xún)r(jià)比與質(zhì)量的要求較高，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需嚴(yán)格控制房地產(chǎn)質(zhì)量，但是房子質(zhì)量問(wèn)題在短期內(nèi)顯現(xiàn)不出來(lái)，而是隨著時(shí)間的增加而不斷出現(xiàn)，嚴(yán)重影響人們的日常生活，嚴(yán)重威脅人們的財(cái)產(chǎn)安全與生命安全，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的信譽(yù)造成極大的影響。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，盡量降低不良影響。重視房地產(chǎn)施工過(guò)程中施工設(shè)備、施工人員等的管理，以有效控制施工設(shè)備的質(zhì)量與施工人員的數(shù)量。房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，需多考慮人們的生活需求與心理需求，最大限度的為人們生活提供方便。房地產(chǎn)施工完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需重視房地產(chǎn)工程的管理工作，對(duì)顧客咨詢(xún)進(jìn)行認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)解答顧客存在的疑問(wèn)。及時(shí)檢修建筑物，并做好物業(yè)管理，對(duì)于顧客的意見(jiàn)及時(shí)聽(tīng)取與解決，為入住居民提供高質(zhì)量的服務(wù)[6]。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需手續(xù)齊全

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位需重視管理工作，仔細(xì)研讀國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，以確定政策保護(hù)，并嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行施工建設(shè)。房地產(chǎn)工程的每一項(xiàng)操作均需在文件形式的許可下進(jìn)行，以避免新房庫(kù)存大量剩余，套牢房地產(chǎn)開(kāi)放商的資金[7]。目前，我國(guó)的房屋限購(gòu)令逐漸放開(kāi)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，需對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭械膰?guó)家政策極為了解，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需重視規(guī)劃管理，需按部就班進(jìn)行，在地理位置選擇過(guò)程中，需充分考慮周邊的環(huán)境、房地產(chǎn)行情、居民購(gòu)買(mǎi)力以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，從而進(jìn)行房地產(chǎn)施工建設(shè)的規(guī)劃，既能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商施工建設(shè)，又能夠保證良好的市場(chǎng)行情。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施管理中，房地產(chǎn)工程管理尤為重要，不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與施工質(zhì)量，而且影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中，需重視供需平衡、質(zhì)量管理、招投標(biāo)管理、成本控制、質(zhì)量管理等方面，以提高房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量。

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