魯奔

【摘要】房地產(chǎn)項目質(zhì)量是項目建設(shè)的核心，是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵，然而房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理過程中卻存在一系列問題，本文分析了目前房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的主要問題， 并針對存在的問題提出了有效管理措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)質(zhì)量 問題 管理措施

隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關(guān)心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務(wù)之一，它貫穿于建設(shè)項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關(guān)系著項目建設(shè)的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段（預(yù)售活動）；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 （物業(yè)管理），各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。

3、工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度，由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會，專家委員會直接對國家負(fù)責(zé)，對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2、設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會，由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試，負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位，在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

②嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，樹立"嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理"的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制， 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審，確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文進(jìn)行設(shè)計， 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督， 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中，監(jiān)理單位要加強對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督， 重點審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求， 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實施階段的質(zhì)量控制

① 招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行， 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫，咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖，按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件， 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求， 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。

②嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量，對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制， 從組織貨源， 優(yōu)選供貨廠家，直到使用認(rèn)證，做到層層把關(guān)。

③在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上， 加強對施工人員的動態(tài)管理， 把握人員進(jìn)場的考核， 監(jiān)督與評定等， 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。

4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段， 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求，實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收， 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求， 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù)， 并對不合格項目提出處理辦法， 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段， 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質(zhì)量的控制管理。

參考文獻(xiàn)：

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