伍吉滿

【摘 要】房產(chǎn)分幅平面圖具有唯一性和現(xiàn)時性，是房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所有房屋基本信息和產(chǎn)權(quán)登記信息的信息化管理與應(yīng)用都基于數(shù)字化房產(chǎn)分幅圖所形成的測繪系統(tǒng)。本文較全面地介紹和討論了沈陽市房產(chǎn)分幅平面圖測繪的內(nèi)容、實施方法和提交成果等內(nèi)容，給出了實施房產(chǎn)分幅平面圖測繪的具體步驟和主要技術(shù)指標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】平面圖，房產(chǎn)測繪，信息化系統(tǒng)

1概述

統(tǒng)以手工處理為主的房地產(chǎn)管理方式已不能適應(yīng)當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)管理要求，基于GIS的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)逐漸在各房地產(chǎn)登記部門開始運用[2，3]。利用GIS的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)進行房屋登記，首先需要的就是利用城市的基礎(chǔ)測繪成果資料建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫[4，5，6]。本文著重介紹沈陽市房產(chǎn)分幅平面圖測繪工作，結(jié)合實際工作經(jīng)驗給出了相關(guān)技術(shù)精度指標(biāo)。

2房產(chǎn)分幅平面圖測繪的內(nèi)容和要求

（1）、充分利用我市已有測繪成果資料，包括不同時期的地形圖資料、控制成果資料，將原有房產(chǎn)分幅圖形進行數(shù)字化處理，形成沈陽市房產(chǎn)分幅圖數(shù)字化圖形庫，并將房產(chǎn)測繪圖形庫與房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)掛接，從而形成沈陽市房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)以圖管房。

（2）、對于新建房屋及其附屬設(shè)施進行修補測，在房屋申請辦理房屋竣工測繪時，對新建房屋進行房產(chǎn)分幅圖測繪，并更新原有房產(chǎn)圖形庫。

3實施房產(chǎn)分幅平面圖測繪所需軟硬件配置情況

目前我市測繪工作所需儀器有天寶5700GPS接收機、華測CORS站接收機、徠卡TCR802和拓普康GPT3002LN等型號全站儀，數(shù)據(jù)導(dǎo)入軟件和基線解算軟件使用的天寶TGO軟件，地形圖數(shù)據(jù)編輯使用清華山維EPSW2003電子平板軟件。因工作使用儀器較多和為節(jié)省工作時間，單位統(tǒng)一安排汽車為交通工具。

4房產(chǎn)分幅平面圖測繪工作步驟

（1）房產(chǎn)分幅平面控制測量

一般情況利用沈陽市房產(chǎn)局CORS移動站直接布設(shè)圖根控制點，該CORS站是沈陽市房產(chǎn)測繪中心于2010年在沈陽市區(qū)建立一個CORS網(wǎng)絡(luò)，在金廈廣場樓頂建立了永久CORS基準(zhǔn)站，能夠滿足以大廈為中心輻射半徑為30公里范圍內(nèi)的建設(shè)與應(yīng)用。如果測區(qū)在CORS站施測范圍外，利用GPS RTK進行控制測量。根據(jù)測區(qū)情況選擇已知控制點架設(shè)GPS基準(zhǔn)站，流動站在測區(qū)內(nèi)進行控制點施測。如測區(qū)內(nèi)建筑物密集，接收衛(wèi)星信號差，可在周邊寬敞地帶布設(shè)GPS控制點，再利用導(dǎo)線網(wǎng)加密測區(qū)內(nèi)圖根控制點坐標(biāo)。

（2）房產(chǎn)調(diào)查：房產(chǎn)圖基本要素調(diào)查

房屋調(diào)查基本要素包含房屋行政地址、建筑結(jié)構(gòu)、地上、地下層數(shù)等。

（3）房產(chǎn)要素測量

（a）房屋的測量

房屋按外墻勒腳以上墻角為準(zhǔn)，依水平投影分棟測量，不同層數(shù)的房屋應(yīng)測量分層線，用虛線表示。

（b）房屋附屬設(shè)施的測量

有柱走廊，按柱的外圍測繪；無柱走廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪；挑廊和陽臺以圍護結(jié)構(gòu)外圍測繪。

（c）房角點測量

房角點可以按房角外墻勒角以上（100±20）cm處的墻角為測點，測定其坐標(biāo)。正規(guī)的矩形房屋，可直接測定房屋的三個房角點的坐標(biāo)，另一個房角點的坐標(biāo)可通過計算算出。

（d）陸地交通、水域測量

鐵路以兩鐵軌外沿為準(zhǔn)；道路、公路以兩邊路邊線為準(zhǔn)；橋梁以橋頭和橋身外圍投影為準(zhǔn)。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準(zhǔn)；溝渠、地塘以坡頂為準(zhǔn)。

（e）其他相關(guān)地物測量

天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注。地下鐵道、過街地道、地下室等不測出其地下物的位置，只表示出入口位置 。

（4）房產(chǎn)分幅平面圖的繪制

（a）所采用的成圖軟件為清華山維EPS2003數(shù)字化成圖軟件。

（b）分兩種方式：

采用清華山維電子平板技術(shù)及筆記本電腦在實地現(xiàn)場繪制房產(chǎn)分幅平面圖，或者采用全站儀內(nèi)存全野外采集的數(shù)據(jù)，然后在辦公室內(nèi)繪制房產(chǎn)分幅平面圖。

（c）房產(chǎn)分幅平面圖繪制中各要素的取舍與表示辦法

（d）房屋包括一般房屋、架空房屋和窯洞等。房屋應(yīng)分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準(zhǔn)，裝飾性的柱和加固墻等一般不表示；臨時性的過度房屋及活動房屋不表示；同幢房屋層數(shù)不同的應(yīng)繪出分層線。架空房屋以房屋外圍輪廓水平投影為準(zhǔn)，用虛線表示；虛線內(nèi)四角加繪小圈表示支柱。

（e）房產(chǎn)分幅平面圖上應(yīng)繪制房屋附屬設(shè)施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、門廊、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的臺階等。

（f）圍墻、柵欄、欄桿籬笆和鐵絲網(wǎng)等界標(biāo)圍護物均應(yīng)表示，其他圍護物根據(jù)需要表示。臨時性或殘缺不全的單位內(nèi)部的圍護物不表示。

（g）與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素包括鐵道、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應(yīng)表示。亭、塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花圃、草地等應(yīng)根據(jù)需要表示。

（5）房產(chǎn)分幅平面圖的注記

（a）房產(chǎn)分幅平面圖上應(yīng)表示的房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括房產(chǎn)產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、竣工年代、門牌號等。

（b）房產(chǎn)注記在建筑面積上方，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、竣工年代6位數(shù)字，第一位數(shù)字代表產(chǎn)別，第二位數(shù)字代表結(jié)構(gòu)，第三、四位數(shù)字代表層數(shù)，第五、六位數(shù)字代表竣工年代。

（c）產(chǎn)別分為：國有房產(chǎn)用1表示；集體房產(chǎn)用2表示；私有房產(chǎn)用3表示。

（d）結(jié)構(gòu)分為：鋼結(jié)構(gòu)用1表示；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用2表示；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用3表示；混合結(jié)構(gòu)用4表示；磚木結(jié)構(gòu)用5表示；其他結(jié)構(gòu)用6表示。

（e）房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含2.20米）以上的，計算自然層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。房屋層數(shù)用兩位數(shù)字表示，如1層（平房）用01表示，9層用09表示，11層用11表示。

（f）竣工年代：房屋的建成年份即房屋的竣工年份。有竣工驗收證明的以證明為準(zhǔn)；沒有竣工驗收證明的以實際竣工年份為準(zhǔn)?？⒐つ甏髢晌粩?shù)字表示，如99、00、01等。

（g）在上述注記的下方注記上改建筑物的門牌號，去除漢字部分，只保留數(shù)字部分，注記在小括弧內(nèi)。

（6）房產(chǎn)分幅平面圖的打印出圖

（a）圖廓：按照清華山維EPSW2003電子平板軟件中國家標(biāo)準(zhǔn)圖廓，代碼為99。

（b）圖名：沈陽市房產(chǎn)分幅平面圖。

（c）比例尺：按照1：500比例尺進行出圖。

（d）單位名稱：沈陽市房產(chǎn)測繪中心

（e）左下角：注明成圖時間和方法、采用的坐標(biāo)系統(tǒng)、圖式和所在圖幅號。右下角：注明測量員和繪圖員

五、提交成果目錄

測繪的房產(chǎn)分幅平面圖成果資料對委托單位提供一份總的沈陽市房產(chǎn)分幅圖。

內(nèi)部存檔資料有房產(chǎn)成果數(shù)字化存檔資料、房產(chǎn)測繪報告、房屋用地調(diào)查表、房屋調(diào)查表、質(zhì)量檢查合格報告、1：500房產(chǎn)分幅平面圖。

六、總結(jié)

房產(chǎn)分幅平面圖測繪是房屋基本信息和產(chǎn)權(quán)登記信息化管理系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)，與廣大人民群眾的日常生活密切關(guān)聯(lián)。本文結(jié)合實際工作經(jīng)驗介紹了沈陽市房產(chǎn)分幅平面圖測繪的內(nèi)容、實施方法和提交成果等內(nèi)容，給出了房產(chǎn)分幅平面圖測繪的具體步驟和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)。

參考文獻：

[1]《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000.

[2]周明良，陳威昊，李丹，沈陽市房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計與應(yīng)用[J]，2011，32（2）：40-41，45。