摘 要：隨著我國經(jīng)濟社會以及城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，全國地價水平的持續(xù)升溫成為各界人士和大眾關(guān)注的焦點。而目前的研究大都偏重關(guān)注土地供求失衡對地價上升帶來的影響，本文將通過運用《資本論》相關(guān)理論從其根本實質(zhì)方面研究影響甚至決定地價的因素，并提出可行性政策建議。

關(guān)鍵詞：資本論；級差地租；利息率；土地價格

一

土地價格的上漲嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的自由競爭。在房地產(chǎn)市場中，由于地價的高水平，只有上市公司能夠憑借其雄厚的資金實力和完善的開發(fā)技術(shù)獲得土地的開發(fā)權(quán)，從而獲取更大的利潤，而中小企業(yè)由于缺乏優(yōu)勢條件則很有可能退出房地產(chǎn)市場。這樣就容易催生出區(qū)域性的房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)，這不僅嚴重阻礙了市場的自由競爭，上市房地產(chǎn)公司更會因其壟斷地位繼續(xù)抬升房價以獲取更多的超額利潤。

由此可見，地價的上漲帶來的不良影響是值得我們關(guān)注研究并亟待解決的。而且，雖然現(xiàn)在城市土地價格上漲趨勢加劇，農(nóng)村土地價格保持相對平穩(wěn)狀態(tài)，但是自十八屆三中全會提出農(nóng)村土地私有化，這項改革措施將導(dǎo)致農(nóng)村土地價格在今后的不斷抬升，這也是本文研究的重點方向，文章后面會作具體闡述。

二

1.地租

馬克思《資本論》給出了地租的定義：“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上借以實現(xiàn)即增殖價值的形式?！边@種土地收益本身就是一種價格的體現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預(yù)期收益的購買價格，其實質(zhì)是未來地租的資本化，即：土地價格=地租/資本還原利率（利息率）。由此可見，地租與土地價格是密不可分的。

在《資本論》關(guān)于地租的理論中，研究了三個并存于社會中但又相互獨立的階級——雇傭工人、產(chǎn)業(yè)資本家和土地所有者。土地所有者即是土地所有權(quán)的擁有者和最終獲取者；產(chǎn)業(yè)資本家在獲得使用開發(fā)土地獲取利潤的同時，要根據(jù)與土地所有者之前擬定的契約按期交付使用土地的地租；而雇傭工人則處于三種階級的最底層，為產(chǎn)業(yè)資本家出賣勞動力并獲得相應(yīng)的勞動力價值，即工資。在這三種階級中，只有土地所有者和產(chǎn)業(yè)資本家擁有自己的思維和決斷力，他們可以通過發(fā)揮主觀能動性來獲取更大的利益。

在這里必須要引入“超額利潤”這一概念。超額利潤中被土地所有者占有的是地租，被資本占有的不是地租，而這部分利潤歸產(chǎn)業(yè)資本家所有。對于產(chǎn)業(yè)資本家來說，如何在有限的租期內(nèi)獲取更多超出地租之外的超額利潤是他的最終目的。如何獲得超額利潤呢？超額利潤=一般生產(chǎn)價格-個別生產(chǎn)價格。

在這個公式中，一般生產(chǎn)價格是由社會平均勞動時間和社會勞動生產(chǎn)率決定的，而個別生產(chǎn)價格是由單個資本家的個別勞動生產(chǎn)率決定。一般生產(chǎn)價格由于是由社會共同決定，個別資本家無法改變；因此若要獲得超額利潤，資本家就必需提高個別勞動生產(chǎn)率。勞動生產(chǎn)率的提高有三種途徑：自然力、技術(shù)和分工。第一，自然力，即土地的自然肥力，優(yōu)質(zhì)土地由于自身肥力優(yōu)勢條件就比劣質(zhì)土地的勞動生產(chǎn)率高，而且，由于自然力因素創(chuàng)造出的超額利潤即是歸土地所有者所有的級差地租；我們把技術(shù)和分工分為第二類，因為在土地上提高技術(shù)和改善管理所創(chuàng)造出的超額利潤都是歸產(chǎn)業(yè)資本家所有的，并不算作級差地租。由上分析可知，產(chǎn)業(yè)資本家在不能改變土地原有肥力條件的情況下，將不斷通過革新技術(shù)和改進管理來提高個別勞動生產(chǎn)率，從而降低個別生產(chǎn)價格，在市場中占據(jù)優(yōu)勢地位。

超額利潤在刺激著產(chǎn)業(yè)資本家不斷提高技術(shù)水平的同時，也刺激著土地所有者獲取利潤的欲望。產(chǎn)業(yè)資本家同土地所有者之間的矛盾表面上在于租期時間的意見相左（產(chǎn)業(yè)資本家希望租期時間長，這樣就可以在固定的地租內(nèi)獲取更多的超額利潤；而土地所有者則希望租期時間短，這樣就可以不斷抬升地租簽訂新的租約以獲取利潤），實質(zhì)上則在于超額利潤的分割：雙方都在為一定時期內(nèi)分得更多的既定的超額利潤而努力。在這場矛盾的運動中，產(chǎn)業(yè)資本家和土地所有者都獲取了比原來更多的超額利潤，土地價格在持續(xù)地攀升。

1.1影響地租的因素

（1）土地肥力

前面關(guān)于個別生產(chǎn)價格和一般生產(chǎn)價格推導(dǎo)出的地租上升結(jié)論即來源于級差地租第一形式理論。如果把級差地租Ⅰ看作是“投在面積相等而費力不同的土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果，級差地租是由投在最壞的無租土地上的資本的收益和投在較好的土地上的資本的收益之間的差額決定的?！保敲醇壊畹刈猗蚓褪茄芯可a(chǎn)率不同的各個資本連續(xù)投入同一地塊的資本收益差額。根據(jù)《資本論》的相關(guān)分析，我們了解到級差地租的兩種形式只存在第一次投資和連續(xù)投資的差異，其實質(zhì)是一致的。在接下來的分析中，我們需要引入“肥力”的概念。在級差地租Ⅰ理論中，土地肥力被分為自然肥力和人工肥力。不同土地自然肥力的差別是由表層土壤的化學結(jié)構(gòu)的差別引起的；而人工作用于土地也會在很大程度上影響土地肥力，這里的“人工”主要表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)化學和農(nóng)業(yè)機械的介入。正如《資本論》所析，“肥力雖然是土地的客觀屬性，但從經(jīng)濟學方面說，總是同農(nóng)業(yè)化學和農(nóng)業(yè)機械的現(xiàn)有發(fā)展水平有關(guān)系，也隨著這種發(fā)展水平的變化而變化?！比斯τ谫Y本回報率和超額利潤的獲得具有重要意義。根據(jù)級差地租Ⅱ理論，對于同一塊土地，連續(xù)追加投資而不采取新技術(shù)，土地生產(chǎn)率會下降。這是因為連續(xù)追加投資只是在原有的土地自然肥力條件上投入資本，而土地的自然肥力隨著使用次數(shù)和使用時間的增加而不斷下降，若不采取新技術(shù)，土地生產(chǎn)率和資本回報率必定會逐步減少。因此，若要提高土地生產(chǎn)率獲得更多的超額利潤，就必須提高生產(chǎn)技術(shù)，完善土地管理。與此同時，土地所有者規(guī)定的地租額也會不斷增加，土地價格將隨之上升。

（2）位置

《資本論》的級差地租理論和建筑地租理論都提到“位置對地租具有決定性影響?！币环矫?，隨著整個社會生產(chǎn)和社會分工的進步，地方市場逐漸形成并逐步發(fā)展完善，由于市場經(jīng)濟的拉動，地方市場周邊的交通環(huán)境將會更加便利，相較于其他區(qū)域，就會形成級差地租；另一方面，隨著工業(yè)革命地不斷深化，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢低迷，農(nóng)村漸趨孤立化，土地的地區(qū)位置差別將持續(xù)擴大，從而形成級差地租。

2.利息率

《資本論》通過舉例證明了土地價格的漲落同利息率的漲落是成反比的。在對這一觀點給出分析之前，我們必須先了解并分析“利潤率遞減規(guī)律”。所謂利潤率，是指剩余價值m和社會總資本C（即可變資本V與不變資本c的和）的比值，用公式來表達就是：利潤率=m/C=m/c+v。而不同生產(chǎn)部門的利潤率不同，這些不同地利潤率通過競爭而平均化為一般利潤率?！顿Y本論》認為平均利潤率的下降是一種不可抗拒的必然。

當今社會，市場經(jīng)濟占主導(dǎo)地位，在競爭日益激烈的市場中，所有廠商都希望獲得更多的超額利潤從而在市場中占據(jù)優(yōu)勢地位。因此每個廠商都必須通過發(fā)展技術(shù)和提高管理水平來提高個別勞動生產(chǎn)率，從而使個別生產(chǎn)價格低于一般生產(chǎn)價格。這就加劇了企業(yè)之間的相互競爭，推動社會勞動生產(chǎn)率的總體上升，根據(jù)平均利潤率遞減規(guī)律，活的勞動減少，其物化為剩余價值的部分同總資本量的比值也會減少，平均利潤率就會降低；因此利息率下降，這就將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)資本和商業(yè)資本從參與平均利潤的實體經(jīng)濟領(lǐng)域中撤出，投入到不受平均利潤率下降規(guī)律影響的金融領(lǐng)域和地產(chǎn)中，因而土地價格將會迅速上升。

3.供求關(guān)系

以上分析主要針對農(nóng)業(yè)用地進行研究。在農(nóng)村土地私有化逐步完善之后，農(nóng)村土地價格上漲將是必然之勢，甚至可能超過現(xiàn)今的城市用地。由于農(nóng)村人口眾多以及土地有限的供不應(yīng)求現(xiàn)狀，農(nóng)民在擁有對土地的所有權(quán)后可以聯(lián)合起來形成一個絕對的壟斷。這種壟斷一旦形成，農(nóng)村土地價格將迅速攀升。比如，現(xiàn)在的農(nóng)村土地可分為兩類：宅基地和農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)民在宅基地上擁有自由支配權(quán)，可以按自身意愿修建別墅或者度假村，同時由于位置因素對地租的影響，地租增加，土地價格得到上漲，農(nóng)民也將獲得高收益高利潤。

三

對于當今城市和農(nóng)村土地價格現(xiàn)狀來說，政府應(yīng)采取不同的政策和措施。對于城市土地價格高漲來說，政府應(yīng)當采取抑制的措施，因為城市地價過高將導(dǎo)致城市房價的上漲，從而使人民的生活水平降低。政府可通過調(diào)節(jié)供求來控制地價，具體來說，有五點建議：

1.加大對實體經(jīng)濟的支持。只有大力發(fā)展實體經(jīng)濟，創(chuàng)造實際的社會財富，減緩商業(yè)資本和產(chǎn)業(yè)資本到虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域的流動趨勢，才能保障利息率的上升，從而降低土地價格。

2.嚴格清理閑置土地，查處囤地企業(yè)。由于土地供給量的嚴重不足，閑置土地和沒有得到充分利用的土地將是極大的浪費。清理閑置土地和查處囤地企業(yè)將在很大程度上增加土地的供

應(yīng)量。

3.嚴格控制上市公司大規(guī)模融資拿地。上市公司的大規(guī)模圈地開發(fā)將導(dǎo)致自由競爭市場的緊縮和壟斷市場的形成和發(fā)展，這必然會推動土地價格的上漲。因此必須嚴格控制上市公司大規(guī)模融資拿地的高漲需求。

4.控制單宗土地出讓規(guī)模。這與第二條建議都是為了避免壟斷現(xiàn)象發(fā)生的措施，將有效控制土地價格。

5.健全土地制度，完善土地運營機制。發(fā)揮市場的調(diào)控作用，可以促進土地資源的有效配置。政府需進一步健全土地制度，保證多數(shù)企業(yè)在土地市場中相互競爭，這樣才有可能降低土地價格。

四

本文分析了影響我國土地價格的因素并對解決土地價格高漲給出了政策建議。文章的核心思想包括：第一，農(nóng)村的土地私有化改革必然使我國農(nóng)村地價上漲。第二，地租作為影響土地價格的決定因素之一，只有地租上漲趨勢得到遏制，土地價格才有可能減緩。第三，實體經(jīng)濟的發(fā)展需要得到政府的支持，只有實體經(jīng)濟不斷發(fā)展，利息率上升，才能保證土地價格的平穩(wěn)。第五，在我國土地供給量有限的情況下，必須采取一定措施緩解供需矛盾從而控制地價。第六，只有健全土地制度和完善土地運營機制，才能促進土地市場健康發(fā)展。

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作者簡介：李珊（1994.6.17—），女，河南南陽人，北京理工大學人文與社會科學學院大三學生在讀，研究方向：經(jīng)濟學。