提高房產(chǎn)測(cè)繪精度的分析

李曉梅

摘 要：房產(chǎn)面積的測(cè)量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要地位。本文對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行分析。主要討論了房產(chǎn)測(cè)繪中存在誤差的原因，并對(duì)提高房產(chǎn)測(cè)繪精度進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;精度分析;測(cè)繪誤差

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.070

0 前言

在衡量一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值的過程中，一個(gè)重要的指標(biāo)就是該房產(chǎn)的面積大小。隨著近十年來房產(chǎn)價(jià)格一路走高，房產(chǎn)面積的測(cè)量越來越受到重視。因此，房產(chǎn)面積的測(cè)量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要地位。伴隨著住建部門有關(guān)房產(chǎn)面積測(cè)量的文件—— 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的下發(fā)，我國(guó)房產(chǎn)面積的測(cè)量工作有了明確的指示、依據(jù)，并逐漸變得更加科學(xué)和規(guī)范。但由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響，在房產(chǎn)面積的測(cè)量中往往會(huì)產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測(cè)繪的精度。因此，有必要對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)量中的誤差進(jìn)行討論以提高房產(chǎn)測(cè)繪的精度。

1 房產(chǎn)測(cè)繪及存在誤差的原因

房產(chǎn)測(cè)繪是通過應(yīng)有相應(yīng)的科學(xué)技術(shù)，對(duì)房屋以及房屋相關(guān)土地使用情況進(jìn)行測(cè)繪及描述。通過房產(chǎn)測(cè)繪可以提供與房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交易及征收相關(guān)費(fèi)用、城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃有關(guān)工作需要的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。

然而，由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響在房產(chǎn)面積的測(cè)量中往往會(huì)產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測(cè)繪的精度。具體分析，影響房產(chǎn)測(cè)繪精度的原因主要有不同房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則規(guī)范有出入、測(cè)繪階段與具體施工存在差異、房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這三項(xiàng)原因。

1.1 不同房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則規(guī)范有出入

由于住建部門下發(fā)的《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《建筑面積計(jì)算規(guī)范》）在計(jì)算房產(chǎn)測(cè)繪面積和計(jì)算房產(chǎn)建筑面積中的計(jì)算規(guī)則與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的有所出入，往往造成因房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則規(guī)范有出入而導(dǎo)致的房產(chǎn)測(cè)繪精度不足的現(xiàn)象。比如，在《建筑面積計(jì)算規(guī)范》中指出高度在2.2米以上（包含2.2米）的建筑要計(jì)算其全部的面積，高度在2.2米以下的建筑在計(jì)算面積時(shí)按其面積的二分之一計(jì)算。而在《房屋測(cè)量規(guī)范》中指出高度在2.2米以下的建筑不計(jì)算其面積。同時(shí)，在有關(guān)陽臺(tái)面積的計(jì)算中，《建筑面積計(jì)算規(guī)范》指出陽臺(tái)的面積應(yīng)該按投影面積的二分之一計(jì)算。而《房屋測(cè)量規(guī)范》中指出陽臺(tái)的面積應(yīng)該按投影面積計(jì)算。由此可以看出，不同房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則規(guī)范有出入造成了在房產(chǎn)測(cè)繪中精度的降低。

1.2 測(cè)繪階段與施工存在差異

由于在施工中往往存在不可控的因素導(dǎo)致房屋竣工后實(shí)際面積與計(jì)劃面積存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪精度的降低。導(dǎo)致房屋竣工后實(shí)際面積與計(jì)劃面積存在差異的原因主要包括在施工前面積計(jì)劃的失誤、施工階段施工人員技術(shù)的限制以及在施工測(cè)量階段測(cè)繪時(shí)由于人員技術(shù)及儀器導(dǎo)致的誤差等。而且，由于圖紙中的房屋計(jì)劃面積屬于理論值，相較于后期施工階段中測(cè)量的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度相對(duì)較低，因此測(cè)繪階段與施工存在差異也造成了在房產(chǎn)測(cè)繪中精度的降低。

1.3 房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

由于部分的房產(chǎn)測(cè)繪單位中的技術(shù)人員受學(xué)歷、專業(yè)、技術(shù)以及工作經(jīng)驗(yàn)的限制，水平往往參差不齊。而且，在房產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)的規(guī)則規(guī)范本身就存在出入，加之不同人員對(duì)規(guī)則規(guī)范的理解也存在出入。如果這一部分的房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)工作程序、制度、手冊(cè)的重視程度不足，質(zhì)量意識(shí)淡薄，往往造成在日常的房產(chǎn)測(cè)繪工作中工作質(zhì)量下降，進(jìn)而造成在房產(chǎn)測(cè)繪中精度的降低。

2 提高房產(chǎn)測(cè)繪精度的辦法

通過對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪精度的原因進(jìn)行分析，可以看出，提高房產(chǎn)測(cè)繪精度的辦法主要有明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范、提高預(yù)售面積計(jì)算精度、提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平三方面。

2.1 明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范

通過討論已經(jīng)明確住建部門下發(fā)的《建筑面積計(jì)算規(guī)范》與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定的有所出入。為了避免因相關(guān)規(guī)則規(guī)范不明確帶來的房產(chǎn)測(cè)繪精度問題，可以通過對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的適用范圍進(jìn)行規(guī)定與明確。在例如高度低于2.2米以及陽臺(tái)面積的計(jì)算等情況下使用何種規(guī)范通過明確。同時(shí)，有關(guān)的監(jiān)督管理部門也要對(duì)施工部門對(duì)規(guī)則規(guī)范的具體實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，減少個(gè)別人員利用規(guī)則規(guī)范的漏洞使用投機(jī)取巧的方法，通過測(cè)繪中存在的精度不足問題而牟利的現(xiàn)象。由此可以明顯減少因相關(guān)規(guī)則規(guī)范存在出入而影響房產(chǎn)測(cè)繪的精度。

2.2 提高預(yù)售面積計(jì)算精度

由于房屋竣工后實(shí)際面積與計(jì)劃面積存在的差異往往是由于施工前面積計(jì)劃的失誤以及施工階段的誤差導(dǎo)致的。因此要提高預(yù)售面積的計(jì)算精度可以通過提高圖紙的完整性與準(zhǔn)確性來完成。通過檢查施工圖紙的建筑套型、建筑尺寸標(biāo)注清晰程度以及有關(guān)配套建筑使用的標(biāo)注清晰程度并加強(qiáng)計(jì)算準(zhǔn)確度，可以提高房產(chǎn)測(cè)繪的精度。

2.3 提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平

提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平可以從技術(shù)素養(yǎng)、工作態(tài)度兩個(gè)方面入手，進(jìn)而達(dá)到提高房產(chǎn)測(cè)繪精度的目的。對(duì)于提高技術(shù)素養(yǎng)，可以通過加強(qiáng)相關(guān)測(cè)繪人員的測(cè)繪知識(shí)培訓(xùn)、組織測(cè)繪人員開展測(cè)繪技術(shù)討論交流會(huì)的形式開展。提高技術(shù)素養(yǎng)，還可以通過引入精度更高的測(cè)繪儀器得方法。強(qiáng)化工作態(tài)度可以通過制定測(cè)繪工作程序、工作制度、編寫操作流程手冊(cè)并加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)工作完成。

3 結(jié)語

本文首先通過對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪及存在誤差的原因進(jìn)行討論，指出了影響房產(chǎn)測(cè)繪精度的原因主要有不同房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)則規(guī)范有出入、測(cè)繪階段與具體施工存在差異、房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這三項(xiàng)原因。然后提出提高房產(chǎn)測(cè)繪精度可以通過明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范、提高預(yù)售面積計(jì)算精度、提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平三方面完成。endprint