曾慧娟

一邊是品牌房企的頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，一邊是限價(jià)房、自住型商品房，東壩或許是2015年最讓購房者糾結(jié)，也最讓開發(fā)商犯難的板塊。被圍在保障房中的頂級(jí)豪宅，還能“豪”得起來嗎？

塵土飛揚(yáng)

東壩與天通苑、方莊、望京、回龍觀、石景山等區(qū)域同屬北京市規(guī)劃的十大邊緣居住集團(tuán)，2010年，東壩被規(guī)劃成北京最大規(guī)模居住區(qū)，伴隨喜悅而來的是東壩居民對(duì)區(qū)域交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套落后的擔(dān)憂。

9月28日上午9點(diǎn)，記者從回龍觀出發(fā)，乘地鐵13號(hào)線、公交前往東壩，經(jīng)歷了將臺(tái)路的堵車后，終于在11點(diǎn)半到達(dá)了北京奧林匹克花園（以下簡(jiǎn)稱北奧花園）。

實(shí)地探訪頗耗心神，尤其是第一次，當(dāng)記者站在北奧花園公交站前，面對(duì)不算開闊的馬路和有限的公交路線，對(duì)東壩的交通產(chǎn)生了些許擔(dān)憂。

目前東壩中路為區(qū)域主干路，隨著區(qū)域項(xiàng)目業(yè)主的逐步入駐，目前不太寬敞的東壩中路，未來出行或出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。

不過在北奧花園業(yè)主林女士眼中，這些擔(dān)憂似乎都不是問題。

東壩區(qū)域?qū)⒔ǔ?條地鐵線（3號(hào)線、12號(hào)線和平谷線）、6條對(duì)外聯(lián)系通道和7公頃各類公交設(shè)施，形成連接?xùn)|壩、望京、首都機(jī)場(chǎng)等重要節(jié)點(diǎn)的城市交通聯(lián)絡(luò)線。其中6條對(duì)外聯(lián)系通道，2條包括快速路，即東側(cè)已經(jīng)建成的機(jī)場(chǎng)第二高速和北側(cè)的待建東壩快速路，3條主干路包括東壩大街、駒子房路和東葦路，另外還有一條次干路。

“這條也是市政道路之一，雖然不是主干道，但它連接北奧花園南區(qū)兩區(qū)，緊鄰東壩中路，也十分重要?！绷峙恐钢鴸|壩二街，向記者說到。

沿著東壩中街、東壩中路和駒子房路可以看到，路上的行人和車輛不多，公交線路也比較有限，一些住宅密集的區(qū)域有生活、商業(yè)配套，但更多的還是連片空地、正在蓋著的樓房。滿載著砂石的貨車轟鳴而過，揚(yáng)起一片塵土。

“混搭”的隱憂

“自住房和豪宅混搭，總感覺不是那么舒服?！币晃粬|壩區(qū)域自住房購房網(wǎng)友如此評(píng)論。

依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價(jià)格，區(qū)域內(nèi)高端商品房售價(jià)可能幾乎都在八萬以上，東壩板塊以保障房為主的居住結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本確定，而且難以改變，這對(duì)于頂級(jí)豪宅的影響是非常負(fù)面的，區(qū)域高端氛圍很難形成，而同樣的價(jià)格可以購買東四環(huán)成熟高端生活圈內(nèi)的產(chǎn)品。這與自住房?jī)扇f多的均價(jià)相比，確實(shí)存在較大差距。

從成本計(jì)算，這些項(xiàng)目的高價(jià)顯得理所當(dāng)然，但事實(shí)上，購房人尤其是頂級(jí)豪宅購房人是否能立即接受這一價(jià)格水平尚未可知。

另一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士表示，即使是以東壩目前最高價(jià)格60000元/平方米來看，這個(gè)價(jià)格在北京樓市的選擇空間很大，甚至一些四環(huán)左右，品質(zhì)較好的二手房也就在50000元/平方米，五環(huán)外的東壩顯然在區(qū)位上沒有明顯優(yōu)勢(shì)。機(jī)構(gòu)人士還透露，雖然東壩一些地王項(xiàng)目對(duì)外透露的信息價(jià)格都很高，但這些項(xiàng)目首期開盤價(jià)格很難站上十萬元大關(guān)，從他的判斷，超過7萬元的數(shù)字是比較可能的。

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，不同產(chǎn)品類型的出現(xiàn)，正是東壩產(chǎn)品未來供應(yīng)多元化、多層次化、有豐富度的體現(xiàn)。在今年上半年舉行的2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇上，首開龍湖·天璞項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張智晴說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從東壩幾個(gè)高價(jià)地釋放的信息看，推出的產(chǎn)品與目前東壩板塊在售的項(xiàng)目有很大差異化，與現(xiàn)存項(xiàng)目在價(jià)格上不具備可比性。10萬元/平方米的單價(jià)不會(huì)一步達(dá)成，但隨著這些高端項(xiàng)目的高端品質(zhì)呈現(xiàn)出來之后，這個(gè)價(jià)格會(huì)很快實(shí)現(xiàn)。

長(zhǎng)期價(jià)值被看好

東壩此前的定位是北京的十大邊緣集團(tuán)之一，在綠化、交通上具有一定優(yōu)勢(shì)，但發(fā)展速度卻是十大邊緣集團(tuán)中最緩慢的。雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，東壩的配套規(guī)劃很完備，但短期內(nèi)難以有明顯改善。

比如上述三條地鐵線建成還需要一些時(shí)日，短期內(nèi)東壩居民想要地鐵出行，還有一定困難。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，《東壩國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中可以看出，東壩被規(guī)劃為國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)，將由國(guó)際商品交易中心、國(guó)際會(huì)展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)等部分組成。但這些長(zhǎng)期的規(guī)劃短期內(nèi)也無法改變東壩的區(qū)域配套。

目前區(qū)域最大的商場(chǎng)是金隅在東壩開發(fā)的大型購物中心金隅嘉品mall，總建筑面積9.77萬平方米，分為地上5層，地下4層。項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)規(guī)劃融匯了時(shí)尚購物、特色餐飲、休閑娛樂與生活服務(wù)為一體，BHG超市、保利影院、麥當(dāng)勞、肯德基等三十余家業(yè)內(nèi)知名品牌已經(jīng)進(jìn)駐，該購物中心9月份已經(jīng)開業(yè)。

對(duì)于東壩未來的發(fā)展，無論是從規(guī)劃上看，還是品牌開發(fā)商進(jìn)駐后的推動(dòng)，業(yè)內(nèi)都給予了一致的看好。

“東壩周邊商品房已經(jīng)成規(guī)模，而且區(qū)域的整體規(guī)劃也比較完整，預(yù)期還是不錯(cuò)的。”華高萊斯副總公衍奎指出。東壩不僅緊鄰CBD，目前，東壩區(qū)域內(nèi)還規(guī)劃了高端商務(wù)區(qū)，將建成多條地鐵線和第四使館區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。

東壩位于望京和國(guó)貿(mào)CBD板塊的中間位置，受多重核心商圈的共同輻射，且區(qū)域本身亦被規(guī)劃為高端國(guó)際商貿(mào)區(qū)和第四使館區(qū)，未來的東壩板塊將媲美美國(guó)長(zhǎng)島高端居住區(qū)。

同時(shí)，東壩區(qū)域規(guī)劃綠化率高達(dá)50.5%；而國(guó)際特色商街的規(guī)劃、環(huán)鐵一線、藝術(shù)城等幾個(gè)藝術(shù)家工作室的集中，也讓東壩區(qū)域擁有濃厚的藝術(shù)人文氛圍，有望成為下一個(gè)三里屯。