蔡飛等

【關(guān)鍵詞】休閑理論；溫泉旅游地產(chǎn)；影響機(jī)制；開發(fā)對策

旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的產(chǎn)物，對拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)增長具有積極的作用。大廬山溫泉地處環(huán)境優(yōu)美，愉悅了人們的身心，是旅游愛好者的極佳去處，地產(chǎn)開發(fā)商緊緊把握住了這一商機(jī)，大力投入休閑式旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，在此過程中開發(fā)商面臨著重重問題，有的是自身原因造成的，而有的則是外界環(huán)境造成的，給大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)地帶去了眾多困難。為了推動(dòng)大廬山地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作者重點(diǎn)就旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了研究，并提出了相關(guān)建議。

1 國內(nèi)外有關(guān)旅游地產(chǎn)的研究論述

旅游地產(chǎn)是我國特有的詞匯，在國外的研究文獻(xiàn)中很難找到直接關(guān)于此方面的字眼，多大以分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、度假地房地產(chǎn)、休閑不動(dòng)產(chǎn)的詞義出現(xiàn)。其中，分時(shí)度假是國外研究文獻(xiàn)中出現(xiàn)最多的詞匯，也是我們研究旅游地產(chǎn)的主要參考文獻(xiàn)。國外的研究學(xué)者主要從市場、產(chǎn)品以及消費(fèi)三個(gè)層次上對分時(shí)度假進(jìn)行了研究。他們認(rèn)為旅游地產(chǎn)符合了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者的需求，為人們創(chuàng)造了休閑式的生活，旅游業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合必將迎來更廣闊的發(fā)展空間。另外，以分時(shí)度假產(chǎn)品為研究基點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，分時(shí)度假面臨著高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的問題，應(yīng)該重視娛樂設(shè)施建設(shè)，準(zhǔn)確定位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。另外，研究表明，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要設(shè)計(jì)合理的營銷方式，注重品牌塑造、信譽(yù)博取以及服務(wù)提供等。而有關(guān)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，我國部分學(xué)者也提出了相關(guān)論點(diǎn)和建議。例如，學(xué)者張雪晶就曾表示旅游地產(chǎn)開發(fā)主要分為依托自然資源的開發(fā)模式、新城舊城協(xié)同開發(fā)模式、模仿開發(fā)模式、行業(yè)嫁接模式以及文化主題模式等。相較于國外的研究，我國學(xué)者的研究更具針對性和代表性。我們可以借鑒國內(nèi)學(xué)者的一些研究理論，結(jié)合國外的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建符合大廬山地區(qū)特色的溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，以休閑為主題，打造國內(nèi)地產(chǎn)品牌，吸引消費(fèi)。

2 大廬山溫泉旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與問題

隨著人均收入水平的提高，人們的精神追求層次和需求出現(xiàn)了相應(yīng)的變化。在此環(huán)境背景的影響下，部分開發(fā)商開始投資休閑式旅游地產(chǎn)開發(fā)，大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)也由此邁入了飛速發(fā)展階段，并受到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。但是，與國外的旅游地產(chǎn)開發(fā)或國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游地產(chǎn)開發(fā)相比，大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)還存有不小的差距，主要問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是，大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)沿襲了城市地產(chǎn)的運(yùn)營模式，投資與投機(jī)并存。部分消費(fèi)購買此類商品的目的是借此賺取經(jīng)濟(jì)利益。而開發(fā)商則利用消費(fèi)者的這一心理，任意標(biāo)高房價(jià)，給消費(fèi)者造成低投資、高回報(bào)的假象，這無疑損害了消費(fèi)者的利益，與宣傳的休閑概念不符。另外，部分大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)商缺少對自然環(huán)境的考察環(huán)節(jié)，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格與所處環(huán)境格格不入，影響了人們的美觀享受，最終引發(fā)地產(chǎn)積壓、空置等一系列問題。而有的地產(chǎn)開發(fā)商則對市場需求的考察不到位，忽視了對人們消費(fèi)能力和消費(fèi)理念的分析，所開發(fā)的地產(chǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求自然就得不到認(rèn)可和消費(fèi)。除了開發(fā)商自身存在的問題，該地政府部門有關(guān)大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的支持也不到位，缺少對開發(fā)商必要的引導(dǎo)，使得大廬山旅游地產(chǎn)開發(fā)無法持久的進(jìn)行下去。

3 基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的影響機(jī)制

目前，大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)還不能滿足人們的休閑要求?？偨Y(jié)下來，造成這種情況的主要原因是該地區(qū)的旅游開發(fā)機(jī)制還不夠健全。作者從休閑的視角出發(fā)，對影響大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的因素進(jìn)行了總結(jié)和分析，并提出了相應(yīng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制構(gòu)建策略。

3.1 影響大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的因素

大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)浩大的工程，需要得到多方的支持才能持續(xù)進(jìn)行下去，其影響因素主要包括區(qū)域環(huán)境、價(jià)格傳導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理、消費(fèi)者認(rèn)同以及品牌形成等。近年來，以休閑為主題的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不勝枚舉，逐漸得到了消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞，地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的商機(jī)。由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及文化環(huán)境有所不同，所以各因素對旅游地產(chǎn)開發(fā)的影響也不盡相同。以大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)為例，主要受到政策環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、市場調(diào)節(jié)、品牌形成等因素的影響。目前，大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)還處于起步階段，各方面建設(shè)還存在不足之處。政府雖有制定一些支持政策，但是由于經(jīng)驗(yàn)匱乏而導(dǎo)致支持力度不強(qiáng)，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待完善。另外，部分地產(chǎn)企業(yè)缺少對市場的正確評估，投資方向不明確，價(jià)格定位偏高，忽視了消費(fèi)者的能力和需求，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)得不到實(shí)現(xiàn)，缺少資金和公眾支持的建設(shè)項(xiàng)目自然無法持續(xù)進(jìn)行下去。同時(shí)，還有部分企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理做的不到位，項(xiàng)目開發(fā)之前沒有進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評估，一旦面臨突發(fā)事件時(shí)不能及時(shí)做出正確的反應(yīng)，使得企業(yè)遭受不必要的損失，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)造成企業(yè)停工。

3.2 構(gòu)建完善的溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制

結(jié)合上述對大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)影響因素的分析，作者認(rèn)為構(gòu)建完善的溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：一方面，地區(qū)政府完善相關(guān)機(jī)制建設(shè)。企業(yè)行為需要得到政府的認(rèn)可和支持才得以實(shí)施。大廬山地區(qū)政府應(yīng)該加大對旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持力度，依據(jù)實(shí)際需要構(gòu)建相應(yīng)的政策機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制和引導(dǎo)機(jī)制，推動(dòng)該項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)施。完善的政策體系應(yīng)該包括財(cái)務(wù)政策、資源政策、基建政策以及融資政策等等，需要關(guān)聯(lián)到溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程。而面對復(fù)雜的市場環(huán)境，政府則應(yīng)該加強(qiáng)自身的職能發(fā)揮，正確引導(dǎo)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)行為，規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)秩序，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好的開發(fā)環(huán)境，這就需要政府構(gòu)建完善的監(jiān)管機(jī)制和引導(dǎo)機(jī)制；另一方面，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善相關(guān)機(jī)制建設(shè)。地產(chǎn)企業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)起者、組織者和實(shí)施者，更應(yīng)該加強(qiáng)保障機(jī)制建設(shè)。對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，完善的保障機(jī)制應(yīng)該包括投資機(jī)制、考察機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、創(chuàng)新機(jī)制以及文化建設(shè)機(jī)制等。地產(chǎn)開發(fā)既是一個(gè)盈利項(xiàng)目，又是一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該著重注意地產(chǎn)開發(fā)的這兩個(gè)特性，全面分析溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)因素，組織相關(guān)人員構(gòu)建相應(yīng)的保障機(jī)制，盡可能的消除不良因素對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的影響。

4 基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策

在上文大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制的指導(dǎo)下，以下結(jié)合對大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和問題的認(rèn)識(shí)，提出了以下幾種基于休閑視角的大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策，以供參考。

4.1 加強(qiáng)監(jiān)督和管理

政府是大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的參與者、引導(dǎo)者以及監(jiān)管者，應(yīng)該給予地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)基礎(chǔ)的資源支持、政策支持和法制支持，促進(jìn)本地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。大廬山地區(qū)政府需要會(huì)同旅游地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，對大廬山地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、資源、設(shè)施以及市場等條件進(jìn)行考察和分析，并以此為依據(jù)制定科學(xué)合理而且適于可持續(xù)發(fā)展的地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃。在此過程中，政府有關(guān)部門應(yīng)該構(gòu)建完善的準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格審查地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和能力，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，避免企業(yè)間的惡性競爭現(xiàn)象，保證旅游地產(chǎn)開發(fā)的有序進(jìn)行，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。自可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施以來，人們越來越注重環(huán)境保護(hù)，主張“綠色”經(jīng)濟(jì)增長模式?；谛蓍e視角的大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)更需要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。為此，環(huán)境監(jiān)管部門應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注旅游地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞環(huán)境的行為并予以制止，嚴(yán)重時(shí)可責(zé)令該企業(yè)停工整改，增強(qiáng)相關(guān)法制的約束力。另外，該地區(qū)政府還需要出臺(tái)一系列的政策支持旅游地產(chǎn)開發(fā)，營造良好的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，積極引進(jìn)外資，努力打造旅游與地產(chǎn)一體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，建立完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，促進(jìn)旅游地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.2 明確投資方向

休閑式旅游地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)涉及到大量的資金流動(dòng)，明確投資方向可以有效規(guī)避地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行?；谛蓍e視角的大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)投資需要以市場為導(dǎo)向，把握好投資方向、規(guī)模以及時(shí)機(jī)，構(gòu)建完善的投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。休閑式旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策面臨著最大風(fēng)險(xiǎn)，主要包括投資環(huán)境、地理位置、投資方式選擇以及開發(fā)可行性研究的精準(zhǔn)度。其中，項(xiàng)目管理者應(yīng)該重視經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)體制、政策、消費(fèi)水平、基建情況以及市場開發(fā)性等，全面考察項(xiàng)目所處的地理環(huán)境，協(xié)同相關(guān)技術(shù)人員和管理人員分析項(xiàng)目開發(fā)的可行性，總結(jié)其中可能潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的預(yù)控措施和應(yīng)急措施。休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)不僅關(guān)系到自然景觀，還關(guān)系到人們的日常生活，所以項(xiàng)目應(yīng)盡量選定在距離景觀近、交通便利、適宜居住的地方，結(jié)合本地的文化特色，開發(fā)滿足消費(fèi)者綜合需求的地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然企業(yè)是大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的組織者、主導(dǎo)者，但是歸根結(jié)底地產(chǎn)開發(fā)還是服務(wù)于民眾，應(yīng)以滿足消費(fèi)者需求為基本目標(biāo)，為此，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)需要做好消費(fèi)者調(diào)查工作，了解他們的期望和綜合需求，發(fā)起民眾創(chuàng)意活動(dòng)，集眾人之所長，在可行的范圍內(nèi)，積極采納消費(fèi)者的意見和建議，打造極富地區(qū)特色的地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.3 塑造地產(chǎn)品牌

依托旅游資源的休閑式溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資源整合與開發(fā)的過程。隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，他們更偏好于個(gè)性消費(fèi)。為了更好地適應(yīng)當(dāng)前的市場形勢，旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立全新的服務(wù)理念，打造企業(yè)特色文化，塑造良好的地產(chǎn)品牌，從而刺激人們消費(fèi)，推動(dòng)該區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體而言，地產(chǎn)企業(yè)首先需要加強(qiáng)文化建設(shè)。企業(yè)文化賦予了企業(yè)靈魂和活力，影響了企業(yè)的長效發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)文化建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，營造企業(yè)內(nèi)良好的人文環(huán)境，讓廣大消費(fèi)者感受到企業(yè)獨(dú)有的文化氛圍，最大限度地獲取消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞；其次，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)人才培養(yǎng)。現(xiàn)代企業(yè)競爭的核心是人才競爭。地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜的市場環(huán)境中脫穎而出，就必須要加大人才培養(yǎng)力度，以人才促動(dòng)企業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)企業(yè)可以定期組織開展人才培訓(xùn)活動(dòng)，更新他們的管理觀念、設(shè)計(jì)理念、專業(yè)知識(shí)等，樹立他們的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)，促使其設(shè)計(jì)出符合項(xiàng)目需求的規(guī)劃圖，提高地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。如此一來，在強(qiáng)大人力資源的支撐下，地產(chǎn)開發(fā)不僅能夠滿足人們的基本使用需求，還能為人們帶去美的體驗(yàn)，這也是休閑式旅游地產(chǎn)開發(fā)的根本目標(biāo)；最后，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該極大宣傳。地產(chǎn)企業(yè)可以借助媒體，大力宣傳地產(chǎn)項(xiàng)目，提升消費(fèi)者對此項(xiàng)目的熟知度，塑造企業(yè)品牌，刺激和引導(dǎo)公眾消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

5 小結(jié)

總之，基于休閑視角大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)化實(shí)施的過程。作者主要針對當(dāng)前大廬山溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)的情況進(jìn)行了研究，隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的深入，我們應(yīng)該持續(xù)給予關(guān)注和研究，加速旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，為人們創(chuàng)造更加舒適的生活環(huán)境。

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