姚薇

[摘要]伴隨改革開放的不斷深化，我國社會經(jīng)濟體制模式逐步發(fā)展到市場經(jīng)濟形式，城市化進程也進一步加快，這都對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了極大的推動作用，尤其在住房制度改革后，加大了房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展力度，但該過程中，急速盲目擴張現(xiàn)象日益嚴重，且加劇了房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾。為此，本文主要對房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長的影響機制及實證進行了分析與探究，以期全面提升房地產(chǎn)投資效應，推動城市經(jīng)濟快速增長。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資；城市經(jīng)濟增長；影響機制

文章編號：2095-4085（2016）05-0063-02

在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)依托其產(chǎn)業(yè)較高關(guān)聯(lián)性、先導性及基礎(chǔ)性等優(yōu)勢一直占據(jù)著極為關(guān)鍵的位置，這對整體經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響深遠。城市作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中地，在進行房地產(chǎn)經(jīng)濟研究時，要求我們必須對兩者之間的關(guān)聯(lián)性進行充分思考，只有這樣才能正確充分掌握房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響，提升房地產(chǎn)投資的價值，推動城市經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長影響機制

作為拉動經(jīng)濟增長的重要構(gòu)成部分，多數(shù)專家、學者認為可通過投資供給效應、需求效應及擠出效應實現(xiàn)投資對經(jīng)濟增長的影響機制。因其本身具有特殊性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長的影響也具有其特殊性。通常情況下，房地產(chǎn)投資供給效應需緊密連接需求相應，換言之，在時間較短的情況下，于房地產(chǎn)投資供給效應而言，其具有極為顯著的需求效應，一般需求效應的產(chǎn)生和投資過程具有同步性，如開始建設(shè)房地產(chǎn)工程，則一定會增加生產(chǎn)資料的需求，房地產(chǎn)投資流量變化也將影響經(jīng)濟的波動。長期來看，其具有較為顯著的供給效應，對于生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資而言，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)形成后且進人使用環(huán)節(jié)時對于社會生產(chǎn)能力將有效提升，且將生產(chǎn)、經(jīng)營場地提供給社會產(chǎn)品，這將大大影響社會經(jīng)濟的發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)投資的需求效應

其他有關(guān)行業(yè)在房地產(chǎn)投資增長過程中將得到發(fā)展是房地產(chǎn)投資需求效應的主要體現(xiàn)。作為一個關(guān)聯(lián)性較強的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，其投資行為將對其他行業(yè)的各種需求起到帶動作用，這必將影響城市經(jīng)濟的增長速度。凱恩斯提出的乘數(shù)效應可以更好地解釋這一影響機制，在需求較少的情況下，社會相應數(shù)量的房地產(chǎn)存量則會得以利用，加大其投資流量則會增加國民收入，進而增加消費、收入，相比投資增加量，最終實現(xiàn)國民收入增加量的成倍增長。由此可見，“乘數(shù)效應”主要是對投資流量變化、經(jīng)濟增長兩者的倍數(shù)關(guān)系進行分析，在房地產(chǎn)行業(yè)中此種關(guān)系又具有自身特征。如房地產(chǎn)投資需求效應具有更為廣泛的影響范圍，也就是說房地產(chǎn)投資乘數(shù)效應不只會引起自身變化，更會對其相關(guān)行業(yè)發(fā)展起到一定的積極促進作用。作為一個長期的發(fā)展過程，投資流量對于經(jīng)濟增長的影響卻只是一個短期結(jié)果，一般情況下極易達到房地產(chǎn)投資的短期需求效應，但在經(jīng)濟增長影響方面，應對其長期作用加以關(guān)注。也就是在對房地產(chǎn)投資需求作用予以充分考慮的同時，還要對其供給效應進行全面分析。

1.2房地產(chǎn)投資的供給效應

多馬認為投資利用資本存量增多能夠達到生產(chǎn)能力提升的目的，在生產(chǎn)與交換環(huán)節(jié)，以生產(chǎn)要素的形式，房地產(chǎn)投資內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營性投資參與進來，進而影響經(jīng)濟增長，同時該過程具備長期性特征。在該環(huán)節(jié)內(nèi)資本存量這種生產(chǎn)要素也極為缺乏。在供給效應方面，非生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)投資更具直接性，也就是住宅對消費者需求更為符合。在各類房地產(chǎn)投資中影響經(jīng)濟增長的因素都與供給結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)是否合理息息相關(guān)。在社會生產(chǎn)生活中房地產(chǎn)投資能夠?qū)⑵浞e極作用充分發(fā)揮出來，這將帶動經(jīng)濟快速發(fā)展，也是房地產(chǎn)投資供給效應得以實現(xiàn)的主要方式。

1.3房地產(chǎn)投資的擠出效應

投資行為的改變將影響其它投資行為，促使其發(fā)展改變可被稱為擠出效應。房地產(chǎn)投資擠出效應是指房地產(chǎn)業(yè)投資改變將影響及改變其相關(guān)行業(yè)投資行為。整體而言，多年來我國房地產(chǎn)投資總量的發(fā)展趨勢為上升式，在社會投資比例中具有較高值，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)往往離不開房地產(chǎn)市場的需求。

2.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長實證分析

2.1構(gòu)建模型

2.3選擇模型及估計結(jié)果

在已知數(shù)據(jù)前提下，進行面板數(shù)據(jù)模型建立，本文在檢驗樣本數(shù)據(jù)特性方面選取的方式為沃爾德F檢驗，其結(jié)果為：第一類：F=99.66>F（15，189）=1.7196；第二類：F=54.06>F（23，285）=1.5673；第三類：F=47.51>F（29，357）=1.4994。由此得出，相比其5%顯著水平，以上3類城市F統(tǒng)計量都高出一些，針對全部系數(shù)可混合性在檢驗中不得進行此設(shè)想，換言之，于混合效應模型而言，更為符合的為固定效應模型。在第一類城市Breush and Pa-gan LM檢驗內(nèi)，隨機效應在結(jié)果內(nèi)極為顯著。在Hausman檢驗時，通過檢驗結(jié)果分析，選取固定效應模型效果更佳。但此類結(jié)果產(chǎn)生的原因極可能是因為模型內(nèi)異方差性的存在，此時該異方差可利用FGLS進行處理。在檢驗第二、三類樣本中，隨機效應出現(xiàn)于Breush and Pagan LM檢驗結(jié)果內(nèi)，但Hausman檢驗沒有任何效應，也就是處于失效狀態(tài)，此時可將0看做是Hausman檢驗結(jié)果，且在原假設(shè)不拒絕的基礎(chǔ)，進行隨機效應模型使用。通過大量分析論證，3類城市模型擬合優(yōu)度都高于0.63，其中較高的為第一、二類，很大程度上能夠充分反映、闡述經(jīng)濟增長影響。

3.結(jié)語

綜上所述，在推動城市經(jīng)濟增長方面，房地產(chǎn)投資具有積極作用。在我國長期發(fā)展中將投資作為拉動城市經(jīng)濟增長的主要手段，必須站在長遠角度看問題，要求相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)投資帶來的經(jīng)濟效益正確看待，進行與城市發(fā)展相適應的房地產(chǎn)投資規(guī)劃制定，在經(jīng)濟增長中將房地產(chǎn)投資的作用充分發(fā)揮出來。同時創(chuàng)建良好的投資環(huán)境，對城市經(jīng)濟增長極為關(guān)鍵，以此達到強化城市經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢的目的，此外，還需確保房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，且采取科學有效的持續(xù)發(fā)展策略，增強投資合理化，推動社會經(jīng)濟快速發(fā)展。