劉曉玲

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于全面調(diào)整的初期階段，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨著市場(chǎng)的萎縮面臨著巨大的挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的一部分，土地管理也在一定程度上經(jīng)受著巨大的變革。本文對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的本質(zhì)影響和現(xiàn)實(shí)影響以及土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略做了詳細(xì)的探索和研究，深刻反映了土地管理與房地產(chǎn)之間的內(nèi)在關(guān)系，以求促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地管理；房地產(chǎn)；關(guān)系

一、深刻理解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的本質(zhì)影響

1、正確理解把握政策基本面。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和實(shí)施各類具體措施主要是為了開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速有效發(fā)展，從而促進(jìn)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。在某種程度上，抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)只是表象，讓低收入階層有房住才是問題的關(guān)鍵。從深層次看，解決房地產(chǎn)內(nèi)部矛盾、房地產(chǎn)緩和社會(huì)矛盾與土地管理的矛盾，有利于建設(shè)和諧社會(huì)，穩(wěn)定執(zhí)政基礎(chǔ)，加強(qiáng)執(zhí)政能力，這是政府的根本目的所在。作為被調(diào)控對(duì)象的之一，土地管理與社會(huì)民生息息相關(guān)。這二者聯(lián)系密切，是建設(shè)和諧社會(huì)的基本力量之一，我們?cè)谡J(rèn)識(shí)層面上，必須深刻理解國(guó)家政策意圖，做到緊跟不掉隊(duì)，并在牢牢把握政策基本面的前提下設(shè)定具體的應(yīng)對(duì)策略。

2、正確深入理解房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意圖。

由于大多數(shù)土地管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系密切，因此，在實(shí)體操作中，必須保證土地管理正確為房地產(chǎn)開發(fā)所運(yùn)用。作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條的一部分，在宏觀調(diào)控面前，必須緊緊依靠相關(guān)的上級(jí)公司，團(tuán)結(jié)其他業(yè)務(wù)口系統(tǒng)，充分發(fā)揮與客戶端聯(lián)系密切的優(yōu)勢(shì)，為加快房地產(chǎn)的運(yùn)行，提高自身的土地管理利用率做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

另外，土地管理部門必須充分認(rèn)識(shí)到本輪調(diào)控的長(zhǎng)期性、全局性和嚴(yán)峻性，同時(shí)“做最壞的打算，朝最好的方向努力”，積極做好應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的危機(jī)和預(yù)案，重點(diǎn)關(guān)注客戶價(jià)值和現(xiàn)金流，堅(jiān)決而迅速地展開行動(dòng)。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)土地管理的現(xiàn)實(shí)影響。

1、長(zhǎng)期性分析

由于土地管理市場(chǎng)在很大程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系密切，因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在長(zhǎng)時(shí)期影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同時(shí)，也將長(zhǎng)期影響土地管理。例如：在短期內(nèi)，由于某一地區(qū)地產(chǎn)銷售的萎縮，必將影響該區(qū)域土地管理的力度和實(shí)施面積，進(jìn)而影響該土地管理各個(gè)部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；但從長(zhǎng)期看，由于增加土地供應(yīng)能力是長(zhǎng)期控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，因此，整體土地管理系統(tǒng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)并非徹底無望，而只是放緩，另外，在調(diào)控中前期，地產(chǎn)企業(yè)的正確應(yīng)對(duì)策略是加快開發(fā)、銷售節(jié)奏，縮短開發(fā)周期，迅速回籠資金，因此土地管理在調(diào)控中前期的管理規(guī)模將按預(yù)計(jì)幅度增加。

2、全局性分析 ：

對(duì)于全國(guó)性規(guī)模的土地管理而言，當(dāng)前珠三角區(qū)域是“重災(zāi)區(qū)”，但絕不會(huì)僅僅局限于珠三角區(qū)域，隨著調(diào)控影響蔓延至其他區(qū)域時(shí)，該區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也將受到嚴(yán)重的影響。隨著調(diào)控對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響的全面波及，土地管理也深刻的影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。

3、嚴(yán)峻性分析

長(zhǎng)期以來（包括在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時(shí)期），土地管理普遍管理狀況不佳，在地產(chǎn)銷售、經(jīng)營(yíng)狀況受到調(diào)控影響時(shí)，必然會(huì)進(jìn)一步加快土地管理項(xiàng)目的進(jìn)行和發(fā)展。土地管理部門與地產(chǎn)公司休戚相關(guān)，榮辱與共，土地管理勢(shì)必面臨的挑戰(zhàn)同樣嚴(yán)峻。

（1）優(yōu)勢(shì)/比較優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)：上級(jí)地產(chǎn)公司有著綜合實(shí)力支持；較高的客戶滿意度與忠誠(chéng)度；跨地域布局，確保整體經(jīng)營(yíng)安全；職業(yè)化的工作團(tuán)隊(duì)；良好的品牌知名度；近距離了解客戶信息，營(yíng)造和諧社區(qū)。

土地管理系統(tǒng)：自身良好的現(xiàn)金流與成本控制； 規(guī)范透明的制度流程；土地項(xiàng)目一旦投入到使用當(dāng)中，就會(huì)有立即具體的收費(fèi)，不會(huì)影響整體的管理水平。

重點(diǎn)分析：面對(duì)調(diào)控，土地管理最大的優(yōu)勢(shì)是貼近客戶，能夠及時(shí)搜集、了解客戶需要，在不斷創(chuàng)造客戶價(jià)值，提高客戶忠誠(chéng)度的同時(shí)，也可實(shí)質(zhì)性地幫助地產(chǎn)公司改善外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

（2）劣勢(shì)

土地管理系統(tǒng)高度依附地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；調(diào)控必將影響甚至削弱地產(chǎn)公司對(duì)土地管理的支持力度； 土地管理過程中多種經(jīng)營(yíng)收入減少；土地管理的同質(zhì)化傾向日趨明顯，創(chuàng)新能力日漸弱化；土地管理系統(tǒng)人員因處于地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條的末端，大都對(duì)公司產(chǎn)生的嚴(yán)重影響認(rèn)識(shí)不足。

重點(diǎn)分析：對(duì)于大多數(shù)土地管理部門而言，其最大的劣勢(shì)是僅僅具備自我改善能力。作為上級(jí)土地管理部門體制選擇的結(jié)果之一，大多數(shù)土地管理部門高度依附于地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展，面對(duì)重大變革，此類物業(yè)企業(yè)往往無法在短期內(nèi)僅僅憑借自身力量完成徹底有效的應(yīng)對(duì)管理方式。

（3）機(jī)遇

理順與地產(chǎn)公司的體制關(guān)系，建立市場(chǎng)化或內(nèi)部市場(chǎng)化的管理機(jī)制；在危機(jī)面前，組織會(huì)更有動(dòng)力進(jìn)行自我優(yōu)化，提高運(yùn)營(yíng)效率，減少官僚；壓力管理提高業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提升客戶忠誠(chéng)度； 主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)客戶、市場(chǎng)的研判；加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的學(xué)習(xí)和研究，更加聚焦，更加關(guān)注現(xiàn)金流；面對(duì)共同的敵人，組織成員會(huì)更加地團(tuán)結(jié)，有利于加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

（4）威脅

行動(dòng)遲緩及管理疏漏；運(yùn)營(yíng)成本有可能導(dǎo)致的管理質(zhì)量下降；多種經(jīng)營(yíng)收入減少導(dǎo)致的服務(wù)質(zhì)量降低；短期內(nèi)新增入住面積減少導(dǎo)致整體物業(yè)費(fèi)收入的規(guī)模效應(yīng)減低；管理麻木導(dǎo)致的質(zhì)量事故；

重點(diǎn)分析：在行業(yè)形勢(shì)變化期間，土地管理部門面臨的最大的威脅是，由于沒有過早的操辦和制定相關(guān)的政策法規(guī)，沒有堅(jiān)決迅速地展開行動(dòng)，從而失去先機(jī)，在對(duì)房地產(chǎn)的土地調(diào)控方面不夠迅速。

三、土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略設(shè)計(jì)

策略目標(biāo)：提高和諧能力、促進(jìn)地產(chǎn)、提升品牌、加快創(chuàng)新

策略一：

通過各種有效途徑和形式，全面加強(qiáng)地區(qū)土地管理的和諧建設(shè)，為企業(yè)房地產(chǎn)順利度過調(diào)控期營(yíng)造一個(gè)良好的外部“軟”環(huán)境。

重要關(guān)注點(diǎn)：由于土地管理部門自身的資源條件有限，可考慮由地產(chǎn)公司投入專項(xiàng)資金，保障土地管理公司切實(shí)有效地開展管理建設(shè)工作。

策略二：

堅(jiān)持客戶導(dǎo)向，持續(xù)提升客戶價(jià)值。在抓好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，在整個(gè)調(diào)控周期內(nèi)加快系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)客戶信息搜集與分析，根據(jù)客戶需要提供服務(wù)，有效提升客戶忠誠(chéng)度，穩(wěn)步降低服務(wù)成本，持續(xù)提升客戶忠誠(chéng)度。

策略三：

開源節(jié)流是土地管理一貫的優(yōu)良傳統(tǒng)，長(zhǎng)期以來，土地管理一直在和地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的關(guān)系，在調(diào)控期間要進(jìn)一步合理降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。 以各種方式提高關(guān)系的效率；在確保工作質(zhì)量的前提下，提高工作效率，降低各項(xiàng)服務(wù)成本；在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)外包速度。

策略四：

加強(qiáng)員工關(guān)懷工作，營(yíng)造和諧團(tuán)隊(duì)。首先確保在當(dāng)前特殊的困難時(shí)期，管理人員能夠同舟共濟(jì)，共度難關(guān)，其次，利用危機(jī)管理，統(tǒng)一人員思想，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)建設(shè)，營(yíng)造和諧奮進(jìn)的良好團(tuán)隊(duì)氛圍，提高職業(yè)團(tuán)隊(duì)的“純度”。

策略五：

面對(duì)變革，必須具有創(chuàng)新的思維，運(yùn)用創(chuàng)新的方法，更必須堅(jiān)決、迅速地行動(dòng)，結(jié)合土地管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，不斷引入新的管理內(nèi)涵，逐步加強(qiáng)客戶與企業(yè)在價(jià)值觀方面的互動(dòng)，改變客戶被動(dòng)接受服務(wù)的意識(shí)和習(xí)慣。

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