當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題分析

■文/眭載陽(yáng)

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題分析

■文/眭載陽(yáng)

摘要隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展，但與此相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂和房?jī)r(jià)持續(xù)非理性上漲成為制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最大問(wèn)題。在這樣的背景下，國(guó)務(wù)院及其相關(guān)職能部門出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。本文淺要分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策存在的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控政策問(wèn)題

一、調(diào)控政策主體不明確

1998年，我國(guó)政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，明確規(guī)定，與計(jì)劃、財(cái)政、金融三大調(diào)控方式有關(guān)的原國(guó)家計(jì)委（現(xiàn)稱為“國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)”）、原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委員會(huì)（現(xiàn)與原對(duì)外經(jīng)貿(mào)部合并,稱“商務(wù)部”）、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行四個(gè)部門為宏觀調(diào)控部門。以上四個(gè)部門是否就擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)是法律明確規(guī)定的，其它相關(guān)部門是否也擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)，法律沒(méi)有做進(jìn)一步明確規(guī)定。2003年，國(guó)務(wù)院提出土地是宏觀調(diào)控的手段,由此國(guó)土資源部也成為宏觀調(diào)控的部門之一。房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)的配置是在法律的框架下形成的。從權(quán)力來(lái)源的角度看，在法律中明確規(guī)定哪些國(guó)家機(jī)關(guān)享有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)。目前，我國(guó)宏觀調(diào)控政策主要包括財(cái)政、金融及產(chǎn)業(yè)政策幾大類，分別出臺(tái)與十幾個(gè)不同政策制定機(jī)關(guān)，中央宏觀調(diào)控主體過(guò)于分散。如作為金融領(lǐng)域管理機(jī)關(guān)的人民銀行則偏重于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)的政策往往旨在防止房?jī)r(jià)過(guò)高出現(xiàn)泡沫或防止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌而影響國(guó)內(nèi)金融秩序。而建設(shè)部門作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門，則希望房地產(chǎn)業(yè)能保持一個(gè)高速發(fā)展水平。由于部門立場(chǎng)差別，宏觀調(diào)控政策存在相互消弱的弊端，很難形成調(diào)控的合理，影響調(diào)控效果。再者，房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)主體過(guò)多，控權(quán)力就過(guò)于分散，當(dāng)發(fā)生情況，需要擔(dān)當(dāng)責(zé)任時(shí)，有可能發(fā)生各個(gè)部門相互推矮或者無(wú)人承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)象，最后產(chǎn)生了看不見(jiàn)的手打敗了多只看得見(jiàn)的手的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

二、調(diào)控政策不夠全面

宏觀調(diào)控政策準(zhǔn)確性主要可以分為三個(gè)方面：一是政策內(nèi)容的正確，二是政策范圍的合理，三是政策手段的協(xié)調(diào)性。但是目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策卻出現(xiàn)以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）政策內(nèi)容的不準(zhǔn)確

宏觀調(diào)控是市場(chǎng)失靈或缺陷時(shí),政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)等相關(guān)政策的一種干預(yù)手段,是對(duì)不能發(fā)揮正常作用的市場(chǎng)機(jī)制的及時(shí)有效的補(bǔ)充，以有助于市場(chǎng)正常運(yùn)行。宏觀調(diào)控在任何時(shí)候都不能也不應(yīng)該替代市場(chǎng)機(jī)制，也不能干涉企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和管理。宏觀調(diào)控應(yīng)該是間接的，具有指導(dǎo)意義的，不能直接指揮市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，干預(yù)經(jīng)濟(jì)自由。

（二）政策范圍的不合理

宏觀調(diào)控的范圍是一個(gè)實(shí)證性的問(wèn)題，每一次宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素在每個(gè)時(shí)期都不是相同的，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策范圍也是在不同時(shí)期是有所不同的。從1998年至今的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策過(guò)程中，溫和調(diào)控期和嚴(yán)厲調(diào)控期兩個(gè)階段的調(diào)控目標(biāo)都是抑制房?jī)r(jià)上漲。但是在該階段政策實(shí)施之后,其效果并不明顯。調(diào)控政策脫離了市場(chǎng)，政策范圍劃定不合理是政策失效的一個(gè)重要原因。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。因此，房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決應(yīng)該以“實(shí)現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)的相對(duì)平衡”為切入點(diǎn)，在著力增加住房供給數(shù)量、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)也要注重加強(qiáng)對(duì)投資、投機(jī)需求的抑制。

（三）調(diào)控手段相對(duì)單一

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要可以分為三種：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段。這三種調(diào)控手段的內(nèi)容和方式不同，針對(duì)的對(duì)象和任務(wù)也有所不同，如經(jīng)濟(jì)手段，通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)主體的利益關(guān)系來(lái)影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要是通過(guò)貨幣、財(cái)政稅收、土地等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)總供需的動(dòng)態(tài)平衡。它主要是利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)主體間的利益分配。行政手段，具有強(qiáng)烈的政府意志,是政府采取帶著強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來(lái)調(diào)節(jié)和管理國(guó)家經(jīng)濟(jì)的手段。法律手段是通過(guò)規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏觀調(diào)控，不論是制定國(guó)家計(jì)劃，還是產(chǎn)業(yè)政策,或者實(shí)施行政干預(yù)，都必須有法律依據(jù)。這些手段在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同階段、對(duì)象、以及范圍的具體情況有針對(duì)性的運(yùn)用,這樣才可以起到積極、及時(shí)、有效的效果。一般來(lái)講，宏觀調(diào)控是以經(jīng)濟(jì)手段為主，法律手段為保障、行政手段為輔。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般市場(chǎng)的特殊性，涉及的土地資源屬于國(guó)家所有，不能完全通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié),需要政府的供給，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就趨于復(fù)雜化，用單一的政策和手段可能出現(xiàn)相互沖突和消弱調(diào)控效果。

三、調(diào)控政策程序不完善

權(quán)力都有無(wú)限擴(kuò)張的本性,除非遇到不可逾越的障礙，否則不會(huì)停止。行政權(quán)力擴(kuò)張定律認(rèn)為，在行政機(jī)關(guān)任職的每一個(gè)人都必須擁有相應(yīng)的權(quán)力才能完成所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，而他們所掌握的權(quán)力都有無(wú)限護(hù)張的可能性。房地產(chǎn)調(diào)控也符合這個(gè)定律。程序的本質(zhì)就是要限制權(quán)力的濫用和肆意行駛，通過(guò)承認(rèn)或規(guī)定相對(duì)方充分的程序性權(quán)力，將政府權(quán)力的行駛置于相對(duì)方的監(jiān)控之下，這表示掌握權(quán)力的人在擁有實(shí)體權(quán)利的同時(shí)必須承擔(dān)相應(yīng)的程序義務(wù)，讓權(quán)利的形式達(dá)到“最大的理性”。由于我國(guó)改革開(kāi)發(fā)之前長(zhǎng)期處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下，關(guān)于規(guī)范政府調(diào)控市場(chǎng)行為的法律體系還處于缺失狀態(tài)，因此政府在運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)缺乏統(tǒng)一的程序性規(guī)則和制度。

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是以“規(guī)定”、“通知”、“意見(jiàn)”、“辦法”等規(guī)范性文件形式出臺(tái)，其政策有濃重的行政色彩，效力層級(jí)較低。這些規(guī)范性文件沒(méi)有相關(guān)權(quán)力義務(wù)及法律責(zé)任的規(guī)定，缺少了強(qiáng)制力、權(quán)威性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，且難以操作和執(zhí)行。因此，需要建立一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控程序，規(guī)范調(diào)控權(quán)主體的行為，增加其責(zé)任和義務(wù)，保障被調(diào)控者的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展向健康、有序的方向前進(jìn)。

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（作者單位：云南民族大學(xué)管理學(xué)院）