收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用

王群

（四川大西洋集團(tuán)重慶公司 重慶市九龍坡區(qū) 400039）

收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用

王群

（四川大西洋集團(tuán)重慶公司 重慶市九龍坡區(qū) 400039）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于物業(yè)維修的關(guān)注度也越來(lái)越高，現(xiàn)階段，收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中應(yīng)用還比較成熟，因而在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析中，該方法的適用性則比較好，因而基于其原理，在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析中的操作性也較強(qiáng)，所以，本文就對(duì)收益還原法的基本概念以及收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中的應(yīng)用以及在應(yīng)用過(guò)程中需要注意的幾點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要的探析。

收益還原法；物業(yè)維修；經(jīng)濟(jì)決策；應(yīng)用

引言

所謂的物業(yè)維修即是保持物業(yè)原有的的狀態(tài)或者能夠恢復(fù)到原先規(guī)定的功能狀態(tài)，就技術(shù)觀點(diǎn)而已，物業(yè)維修其實(shí)就是對(duì)物業(yè)新建的工程進(jìn)行延續(xù)的施工，而從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，屬于對(duì)于現(xiàn)有的物業(yè)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值以及未來(lái)的期望價(jià)值進(jìn)行維護(hù)的一種行為。因而對(duì)物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行分析研究，具有較高的實(shí)用性。

1 收益還原法的概述

1.1 基本概念

所謂的收益還原法是將需要估價(jià)的土地未來(lái)每年的預(yù)期客觀的純收益按照一定的還原利率即報(bào)酬率，進(jìn)行統(tǒng)一折算，并折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。

1.2 理論依據(jù)

對(duì)于投資者而言，用來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)獲取的收益跟資金存在銀行獲取利益作用是相通的，因而就出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/報(bào)酬率的關(guān)系。舉例來(lái)說(shuō)，如果某人擁有40萬(wàn)元的資金，若將其存入銀行，按照2%的年利率來(lái)算，其每年可以獲得0.8萬(wàn)元的利息，而如果其用這40萬(wàn)進(jìn)行房地產(chǎn)的購(gòu)置，每年同樣也可以獲取0.8萬(wàn)元的凈收益，對(duì)于其而言，房地產(chǎn)和40萬(wàn)元的資金的價(jià)值是相等的的，都是40萬(wàn)元。若將現(xiàn)在視為估計(jì)時(shí)的點(diǎn)，并購(gòu)買的房地產(chǎn)具有一定期限的收益，這就預(yù)示著其在未來(lái)的收益期限內(nèi)獲得的純收益是源源不斷的。如果現(xiàn)階段擁有一筆資金能夠跟未來(lái)一定期限內(nèi)凈收益的現(xiàn)值之和相等，那么這宗房地產(chǎn)的價(jià)格就是這筆資金。而現(xiàn)值則是指未來(lái)的一筆資金在現(xiàn)在時(shí)刻所擁有的價(jià)值，當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達(dá)到一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計(jì)算公式：利息與利率。利息即是占用了資金而需要付出的代價(jià)或者放棄資金的使用權(quán)而獲得的補(bǔ)償，如果在銀行存入一筆資金，這筆資金則稱為本金，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，儲(chǔ)戶則可以獲得除本金以外的一筆資金，即為利息，計(jì)算這一過(guò)程通?？梢园凑找韵鹿竭M(jìn)行計(jì)算，即Fn=P+In。式中：Fn代表本利和；P代表本金；In則代表利息；而計(jì)算利息一般又分為單利和復(fù)利計(jì)算兩種：

（1）單利計(jì)息，即n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

（2）復(fù)利計(jì)息，即是針對(duì)某計(jì)息周期來(lái)定的，計(jì)算時(shí)如果將本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，則就是所謂的“利息再生利息”，又稱之為“利滾利”。n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

我國(guó)房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)貨的貸款以及住房抵押貸款的計(jì)算時(shí)，都是根據(jù)復(fù)利進(jìn)行計(jì)息的。因?yàn)槲覈?guó)復(fù)利計(jì)息跟社會(huì)中資金再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況相一致，因而，在對(duì)投資進(jìn)行分析時(shí)，通常使用的都是復(fù)利計(jì)息的方式。

2 收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中的應(yīng)用

物業(yè)維修的投入實(shí)質(zhì)在于對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)進(jìn)行再投資的一種形式，最終能夠構(gòu)成物業(yè)全壽命的周期費(fèi)用，為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，則需要對(duì)經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行及進(jìn)一步的分析。在房地產(chǎn)估價(jià)中使用的收益還原法還適用于分析決策物業(yè)維修。物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策結(jié)論在某一時(shí)點(diǎn)會(huì)存在兩種可能：①即是能夠立刻進(jìn)行維修；②不能進(jìn)行維修。由于維修物業(yè)，能夠有助于完善物業(yè)的功能，提高使用壽命。此外，維修也會(huì)提高物業(yè)的收益能力，反映在使用收益還原法估算物業(yè)的價(jià)值時(shí)，維修后的物業(yè)比維修前的物業(yè)評(píng)估價(jià)格要高，高出的部分就是即將進(jìn)行維修時(shí)投入的維修費(fèi)用的最大值。根據(jù)上述方法和收益還原法的計(jì)算公式（1）和式（2），相應(yīng)的物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)分析基本公式和假定轉(zhuǎn)化公式為：

式中：P、r1的含義與收益還原法式（1）相同，F(xiàn)表示物業(yè)一次性大修或更新改造費(fèi)用；n表示物業(yè)不進(jìn)行維修情況下還能使用的年數(shù)；m表示物業(yè)經(jīng)維修后尚能使用的年數(shù)；ai表示物業(yè)維修前和維修后在未來(lái)第i年的純收益。利用式（3）或式（4），能夠?qū)⒋舜尉S修得到的費(fèi)用最大值以及維修后物業(yè)能夠繼續(xù)使用的可靠時(shí)間計(jì)算出來(lái)，一般以年作為基本單位，進(jìn)而將這兩個(gè)值當(dāng)作

是物業(yè)維修項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的約束條件，對(duì)物業(yè)維修進(jìn)行決策分析。如果假設(shè)一物業(yè)維修前每年可以獲得的純收益8萬(wàn)元，剩余使用的壽命長(zhǎng)為15年，維修后，該物業(yè)每年可獲取10萬(wàn)元的純收益，資本化率為6%，而剩余壽命則如圖1所示。由圖1可知，維修物業(yè)的壽命在不斷延長(zhǎng)的同時(shí)，其后期物業(yè)維修費(fèi)用增長(zhǎng)速度也就相應(yīng)的變緩了，然而此時(shí)物業(yè)維修的范圍以及難度卻大大增加了，在維修費(fèi)用約束下的技術(shù)實(shí)現(xiàn)可能性降低。要對(duì)式（3）和式（4）的兩個(gè)極端情況進(jìn)行充分的考慮，當(dāng)F=0時(shí)，式（3）和式（4）就成為物業(yè)不用立即維修時(shí)的收益還原法估價(jià)公式；當(dāng)V=0時(shí)，有兩種可能：①ai=0，即物業(yè)在未來(lái)每年獲取的純收益為零，物業(yè)還可以再繼續(xù)投入使用，但物業(yè)的維修（包括物業(yè)中小修和日常維護(hù)）費(fèi)用和管理費(fèi)用等總費(fèi)用隨著物業(yè)的老化逐年上升，而物業(yè)的總收益（包括有形收益和實(shí)收益）卻隨著物業(yè)的老化逐年下降，到物業(yè)維修決策時(shí)點(diǎn)時(shí)，未來(lái)各年物業(yè)總費(fèi)用已超過(guò)物業(yè)的總收益，物業(yè)如果不維修已無(wú)利用價(jià)值；②當(dāng)m=0，說(shuō)明物業(yè)已成為危房，因而不能再繼續(xù)使用。

圖1 物業(yè)經(jīng)過(guò)維修后壽命與維修費(fèi)用之間的比較

3 收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中需要關(guān)注的重點(diǎn)

3.1 做好基礎(chǔ)計(jì)算

從上述的相關(guān)公式中，不難發(fā)現(xiàn)，維修施工前物業(yè)使用的年限以及維修后物業(yè)使用的年限這一數(shù)值較為敏感，且決定著維修的結(jié)果。對(duì)物業(yè)維修的使用年限進(jìn)行研究涉及到的內(nèi)容較為廣泛，重點(diǎn)放在了建筑的時(shí)變基礎(chǔ)上，但是，由于建筑的時(shí)變跟很多條件都有著密切的聯(lián)系，且存在著不定性，因此，評(píng)估建筑的使用年限時(shí)，要對(duì)更多的數(shù)據(jù)進(jìn)行基礎(chǔ)計(jì)算。

3.2 注重經(jīng)濟(jì)決策公式的適用性

物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策公式能夠有效的反應(yīng)出物業(yè)中大修以及改進(jìn)工程，且在物業(yè)中對(duì)中小型物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)以及維修需要投入較多的資金，且一次性應(yīng)用的資金數(shù)額較小，無(wú)法反應(yīng)在公式中，因此，相關(guān)人員在利用公式進(jìn)行計(jì)算時(shí)，應(yīng)對(duì)其適用性進(jìn)行仔細(xì)考量。

3.3 做好純利潤(rùn)的計(jì)算工作

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在那些有潛力的房地產(chǎn)物業(yè)或者對(duì)相關(guān)收益進(jìn)行計(jì)算時(shí)可以使用收益還原的方法，這里的利潤(rùn)則是能夠使用一般的貨幣對(duì)資金的數(shù)額進(jìn)行衡量，其中并不包含買房時(shí)業(yè)主自用所消費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。而分析物業(yè)維修的經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算是為了分析并決策現(xiàn)有的物業(yè)維修所需要的資金，而不是對(duì)市場(chǎng)的交換價(jià)格進(jìn)行決策。所以，根據(jù)替換的原則，在對(duì)所有物業(yè)類型中物業(yè)的利潤(rùn)和潛在性進(jìn)行估算時(shí)，都可以利用市場(chǎng)比較的方法進(jìn)行估算，以便能夠很好的為維修經(jīng)濟(jì)決策分析提供相應(yīng)的參考。

3.4 確定好還原率

所謂的還原率即是用價(jià)值比率來(lái)替換房地產(chǎn)的純收益數(shù)額，究其根本，其是投資資本的收益比率。物業(yè)的維修更是一項(xiàng)對(duì)投資進(jìn)行操縱的方式。在收益還原法中，計(jì)算物業(yè)的價(jià)值時(shí)，最常用的一個(gè)方式就是還原率計(jì)算，然而，物業(yè)維修會(huì)受到很多因素的影響，綜合性較高，而經(jīng)濟(jì)效益只是其存在的一個(gè)體現(xiàn)，在實(shí)際生活中，物業(yè)維修工作還受多方面因素的影響，比如政府政策、維修的安全性、折舊率、歷史文化、周邊自然環(huán)境等。所以，物業(yè)維修的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策要全面的進(jìn)行考量，不能夠片面盲目的進(jìn)行，更應(yīng)該轉(zhuǎn)化思路，將物業(yè)的維修基金利率或公積金利率看作是物業(yè)的資金還原化比率。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，對(duì)物業(yè)進(jìn)行更新改造或者大修，就跟對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修一樣，是對(duì)物業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步的投資，所以，在物業(yè)的維修經(jīng)濟(jì)決策中，建設(shè)前期，投資者要及時(shí)的估算建設(shè)工程預(yù)算文件的準(zhǔn)確性，從而有助于其作出更為正確的決策行為。而本文則是對(duì)預(yù)算評(píng)價(jià)這一工作進(jìn)行有益的嘗試，以便更好的對(duì)收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策中應(yīng)用進(jìn)行分析。

[1]陳志芳，褚延芳.收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用[J].中國(guó)外資，2013（16）：55～57.

[2]劉青憲.收益還原法在物業(yè)維修經(jīng)濟(jì)決策分析中的應(yīng)用[J].蘭州石化職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（2）：55～57.

[3]張密，程鴻群.層次分析法在物業(yè)管理中的應(yīng)用[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)月刊，2008 （05）：146～147.

F224

A

1673-0038（2015）46-0108-02

2015-10-27

王群（1957-），男，經(jīng)濟(jì)師，大專，長(zhǎng)期在國(guó)有大中型企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)工作，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。