解析縣級(jí)城市土地價(jià)格及土地評(píng)估

陳淑芬

摘 要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在近年來(lái)得到了很大的發(fā)展，這也使得城市的建設(shè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，縣級(jí)城市也在高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷的壯大，這對(duì)土地資源的利用提出了新的要求。為了保證城市的經(jīng)濟(jì)能夠可持續(xù)的發(fā)展，土地管理部門必須不斷的提高城市土地價(jià)格評(píng)估水平。本文將對(duì)縣級(jí)城市土地的價(jià)格評(píng)估做簡(jiǎn)要的闡述，并提出幾點(diǎn)建議，希望對(duì)土地管理相關(guān)人員有所幫助。

關(guān)鍵詞：縣級(jí)城市；土地價(jià)格；土地評(píng)估

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.24.080

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，受環(huán)境以及城市建設(shè)規(guī)模等因素的影響，城市土地的價(jià)格也在不斷的發(fā)生著變化，縣級(jí)城市土地價(jià)格雖然沒(méi)有大中城市波動(dòng)大，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)也有很大幅度的變化。為了滿足社會(huì)發(fā)展與土地資源需要之間的平衡，我國(guó)的城市土地價(jià)格評(píng)估體系也適當(dāng)?shù)淖龀隽苏{(diào)整，由間接方式轉(zhuǎn)變成直接方式，這對(duì)推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展起到了很大的作用。

1 土地價(jià)格

土地在我國(guó)是一種稀缺資源，且土地為不可再生資源，所以在土地供給彈性極其微小，那么我們就可以認(rèn)為土地供給的總量是不變的。所以對(duì)土地價(jià)格的影響完全由市場(chǎng)需求來(lái)決定[1]?？h級(jí)城市土地占有量相對(duì)較少，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工廠和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得縣級(jí)城市的土地需求量增加，從而使土地的價(jià)格有所上調(diào)。相反，如果經(jīng)濟(jì)蕭條，建設(shè)用地需求量少，土地價(jià)格也會(huì)有所下降。

土地位置具有不可變更性，這導(dǎo)致土地市場(chǎng)不同于其他的商品市場(chǎng)，在土地轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)移的生產(chǎn)使用權(quán)，而不是所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，城市的土地所有權(quán)是國(guó)家的，任何個(gè)人、團(tuán)體都不具有土地所有權(quán)。所以城市用地的價(jià)格是土地使用權(quán)的價(jià)格而不是所有權(quán)的價(jià)格。

土地價(jià)格還與自身因素有關(guān)，不同土地之間存在著價(jià)格高低的差異。土地的自身因素可以分為位置因素、權(quán)益因素以及實(shí)物因素。位置因素，是指土地位置具有不可變更性，所以土地的位置直接影響著使用者使用的便利程度，根據(jù)土地位置的便利度，土地價(jià)格存在高低差異。比如，對(duì)于需要運(yùn)輸?shù)墓S建設(shè)用地，靠近公路、鐵路的土地在價(jià)格方面就具有較高的優(yōu)勢(shì)。權(quán)益因素，指建設(shè)用地使用權(quán)的年限、建設(shè)限制等因素對(duì)土地價(jià)格的影響。實(shí)物因素，指土地自身面積、地形、地況等因素對(duì)土地價(jià)格的影響。

2 土地評(píng)估

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，土地市場(chǎng)也得到了很好的發(fā)展，這使得土地資源的有效開(kāi)發(fā)和利用提上了政府部門的工作日程[2]。國(guó)家對(duì)土地利用高度重視，并頒布了一系列的土地制度改革措施，以此來(lái)完善土地市場(chǎng)，從而使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展。城市土地價(jià)格的上漲，給城市居民的生活和工作都造成了很大的影響，縣級(jí)城市居民生活也受到了很大的沖擊?？h級(jí)城市居民平均工資水平相對(duì)不高，快速上漲的土地價(jià)格給居民的住房及工作都帶來(lái)了很大的壓力。因此，縣級(jí)城市土地價(jià)格評(píng)估體系構(gòu)建成為了有關(guān)部門的工作重點(diǎn)?？茖W(xué)合理的對(duì)土地資源開(kāi)發(fā)和利用，可以有效的推動(dòng)土地市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。為了能夠減小人們的生活壓力，提高人們的生活水平，政府部門和城市經(jīng)濟(jì)需要聯(lián)手對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的城市土地價(jià)格評(píng)估體系，使土地價(jià)格浮動(dòng)得到有效的控制。

我國(guó)目前對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估的依據(jù)主要是《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，通過(guò)規(guī)程的具體條例規(guī)定，全面分析影響土地價(jià)格的因素，并對(duì)每個(gè)因素做出針對(duì)性的評(píng)價(jià)，通過(guò)多個(gè)因素相加對(duì)城市中的不同位置、不同種類、不同用途的土地進(jìn)行測(cè)算從而做出土地質(zhì)量評(píng)價(jià)[3]。通過(guò)各個(gè)因素的分析、對(duì)比以及結(jié)合土地的位置、種類、用途從而對(duì)土地進(jìn)行級(jí)別劃分，可分為住宅用地、商用地、工業(yè)用地以及綜合用地。在此基礎(chǔ)上根據(jù)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定將規(guī)劃的土地級(jí)別作為土地市場(chǎng)建議的基礎(chǔ)，再結(jié)合實(shí)際土地市場(chǎng)交易情況，通過(guò)因素分析、對(duì)比、土地價(jià)格平均值、土地最有效等方法對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估，從而確定城市土地的最終基準(zhǔn)價(jià)格。

3 城市土地價(jià)格評(píng)估的建議

3.1 有效平衡土地的供求

市場(chǎng)價(jià)格受供求關(guān)系影響，供大于求引起價(jià)格下調(diào)，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。土地市場(chǎng)同樣受到供求關(guān)系的影響，所以政府有關(guān)部門要加大宏觀調(diào)控的力度，使土地市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡，穩(wěn)定土地價(jià)格。

3.2 合理應(yīng)用預(yù)期收益

部分土地投資商，會(huì)在投資前對(duì)土地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并合理的進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，以此來(lái)確定投資預(yù)期收益[4]。由此看來(lái)，城市土地價(jià)格評(píng)估對(duì)土地投資的預(yù)期收益有很大的幫助。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，土地市場(chǎng)不斷的發(fā)展，使得土地價(jià)格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預(yù)期收益的準(zhǔn)確性，保證投資人的利益，在土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中要將土地投資預(yù)期收益與土地原來(lái)的收益情況進(jìn)行比較、分析，并結(jié)合土地市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α②厔?shì)以及國(guó)家政策等進(jìn)行綜合分析。

3.3 保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業(yè)中土地扮演著不同的的地位，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)不同的利益。這導(dǎo)致土地在不同的行業(yè)中利用價(jià)值有所不同，所以在土地市場(chǎng)交易中不僅要注重經(jīng)濟(jì)利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學(xué)合理分配，進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)的發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城市土地的價(jià)格及土地評(píng)估對(duì)城市居民的生活和工作都有很大的影響。特別是縣級(jí)城市居民收入不高，就業(yè)機(jī)會(huì)較少，土地價(jià)格的上漲將嚴(yán)重影響居民的生活水平。這就要求土地管理部門要做好土地評(píng)估工作，全面考慮各種因素，結(jié)合國(guó)家的法律法規(guī)使城市土地得到有效的利用，穩(wěn)定土地價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1]李瑞新.淺談我國(guó)城市土地價(jià)格評(píng)估的影響因素[J].科技與企業(yè)，2013（13）：303-303.

[2]俞曉寧.解析城市土地價(jià)格及土地評(píng)估[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（03）：2-2.

[3]劉丹松.城市土地價(jià)格評(píng)估理論與方法的研究[D].重慶大學(xué)，1996.

[4]李瑞新.淺談我國(guó)城市土地價(jià)格評(píng)估的影響因素[J].科技與企業(yè)，2013（09）：279.endprint